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LH, 전세형 주택 3213가구 청약접수
부동산 건설업계 2023.01.16 09:29:40한국토지주택공사(LH)가 소득·자산에 관계없이 무주택 가구 구성원이면 누구나 신청할 수 있는 전세형 주택(아파트) 3213가구에 대한 청약 접수를 시작한다. 16일 LH에 따르면 이번 전세형 주택 공급대상은 건설임대주택(영구·국민·행복) 2611가구와 매입임대주택 602가구다. 수도권 1710가구, 광역시 315가구, 경남 및 도 지역 1188가구이며 공급권역별로 신청자를 모집한다. 전세형 주택은 입주민의 월 임대료 부담을 줄일 수 있도록 보증금 전환범위를 최대 80%로 책정해 공급되는 주택이다. 입주 초 목돈 마련이 어렵다면 보증금을 낮추는 대신 월 임대료를 높이는 보증금 전환제도도 이용할 수 있다. 가령 임대보증금 1000만원을 낮추는 대신 월 임대료 2만833원을 더 지급하면 된다. 신청 자격은 무주택 가구 구성원이며 신청 자격을 유지하는 경우 최장 6년(기본 4년, 입주 대기자가 업는 경우 2년 연장 가능)까지 거주할 수 있다. 당첨자는 5월 계약체결 이후 바로 입주할 수 있다. 신청은 LH 청약홈페이지에서 가능하다. 신청 시 경쟁이 발생하는 경우 소득수준에 따른 순위로 당첨자를 선정하며, 동일 순위에서는 전산 추첨 결과에 따른다. LH 관계자는 “전세형 주택은 시세 80% 이하로 공급하므로 최근 전세자금 대출 금리 인상에 부담을 느끼는 이들에게 도움이 될 수 있을 것”이라며 “LH는 앞으로도 서민 등 국민 주거 안정을 위해 최선을 다하겠다”고 말했다. -
아파트 입주율 반등…지난달 5.5%P 상승
부동산 주택 2023.01.13 11:04:24정부가 부동산 규제 완화를 예고한 지난해 말 아파트 입주율이 반등한 것으로 나타났다. 13일 주택산업연구원에 따르면 12월 전국 아파트 입주율은 71.7%로 11월(66.2%)대비 5.5%포인트 올랐다. 지역별로는 수도권이 76.6%에서 77.8%로 1.2%포인트, 지방은 63.9%에서 70.4%로 6.5%포인트 상승했다. 수도권과 지방 모두 입주율이 역대 최저치였던 11월에 비해 반등하는 모습을 보였다. 미입주 원인으로는 거래 위축이 계속되며 ‘기존 주택 매각 지연(56.0%)’이 가장 높았는데 이는 2021년 이후 최고 비중이기도 하다. 이어 ‘세입자 미확보(22.0%)’ ‘잔금대출 미확보(20.0%)’ 등이 뒤를 이었다. 서현승 주산연 연구원은 “지난해 12월부터 주택담보인정비율(LTV)이 완화되고 ‘2023년 주요 업무 추진 계획’에서 전매제한 기간 완화, 규제지역 해제, 청약 시 기존 주택 처분 의무 폐지 등도 예고됨에 따라 주택 거래가 용이해져 향후 입주율이 상승할 것으로 보인다”고 진단했다. 한편 1월 전국 아파트 입주전망지수는 59.4로 7.5포인트 개선될 것으로 조사됐다. 수도권은 55.0으로 9.6포인트, 지방은 60.4로 7.0포인트 올랐다. 아파트 입주전망지수는 주택 공급자 입장에서 입주를 앞두고 있거나 입주 중인 단지의 경기 전망을 종합적으로 판단하는 지표다. 기준선(100.0)보다 높으면 입주 전망을 긍정적으로 본 사업자가 절반을 넘었다는 것을 의미한다. 100 미만일 때는 반대다. 서 연구원은 “1월 기준금리 0.25%포인트 인상이 전망돼 대출 비용 부담 증가, 주택 가격 하락 추세 등으로 입주전망지수 회복세가 빠르게 이뤄질지는 불명확하다”고 말했다. -
1월 미분양관리지역 새 기준 나온다…HUG "차질 없이 운영"
부동산 주택 2023.01.12 10:46:54주택도시보증공사(HUG)가 이달 중 미분양관리지역 지정 기준을 개선하고 신규 관리지역 지정을 추진한다. HUG는 12일 보도설명자료에서 “앞으로도 보증 리스크 관리를 위해 미분양관리지역 지정 제도를 차질 없이 운영해 나갈 계획”이라며 “미분양관리지역의 새로운 지정 기준을 조속히 마련해 이에 따른 미분양관리지역을 1월 중 다시 지정·운영할 것”이라고 밝혔다. 현재 미분양관리지역은 미분양 주택 수가 500가구 이상인 시·군·구 가운데 △미분양 물량의 증가 △미분양 물량의 해소 저조 △미분양 우려 등의 요건 중 1개 이상을 충족한 지역을 대상으로 HUG가 지정한다. 미분양관리지역에서 주택 공급을 목적으로 사업 부지를 매입하려는 사업자는 분양보증 예비심사를 거쳐야 하고 이미 부지를 확보한 사업자라도 분양보증을 받으려면 사전심사를 받아야 하는 등 주택 공급 절차가 까다로워진다. 그러나 HUG는 최근 부동산 경기 침체 상황과 제도 개선을 이유로 지난해 9월 말 72차 미분양관리지역 지정 이후 신규 관리지역 지정을 미뤄왔다. 이에 경기 양주·안성시 등 수도권 2곳과 부산 사하구, 대구 중·동·남·수성·달서구 등 지방 13곳 등 미분양관리지역 15곳이 지난해 11월부터 순차적으로 모두 해제된 상황이다. HUG는 “최근 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 경색과 고금리 등으로 인해 주택 사업자의 어려움이 커지고 있다”며 “시장 여건과 건설업계 부담 등을 종합적으로 고려해 제도를 합리적으로 개선하는 방안을 검토 중”이라고 설명했다. 미분양 주택 수 500가구 이상인 미분양관리지역 지정 정량 요건은 확대하고, 지정 단위는 시·군·구에서 읍·면·동 단위로 축소하는 방안 등이 논의되고 있는 것으로 알려졌다. -
[단독] '불경기 지역 낙인'에…미분양관리지역 15곳 모두 해제
부동산 주택 2023.01.11 17:58:08정부가 부동산 시장 경착륙 저지를 위해 규제 완화에 나선 가운데 전국 15곳에 달하던 미분양관리지역을 전부 해제한 것으로 확인됐다. 미분양 아파트가 꾸준히 늘고 있는 상황에서 미분양관리지역 지정은 ‘불경기 지역’으로 낙인을 찍는 등 부정적인 영향을 미친다는 지적 때문이다. 이에 따라 정부는 당분간 미분양관리지역 없이 시장 상황을 모니터링하며 제도 개선을 검토할 계획이다. 11일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 현재 미분양관리지역은 전국에 단 한 곳도 없는 것으로 나타났다. 지난해 9월 말 기준 전국 15곳에 달하던 미분양관리지역은 같은 해 11월 1일 평창·아산이 해제됐고 12월 1일부로 나머지 13곳이 모두 해제됐다. HUG가 지역별 미분양관리지역 적용 기간을 연장하지 않고 모두 종료하기로 결정했기 때문이다. 미분양관리지역에서 벗어난 지역으로는 경기 양주·안성시 등 수도권 2곳과 부산 사하구, 대구 중·동·남·수성·달서구 등 지방 13곳이다. 미분양관리지역은 미분양 주택 수가 500가구 이상인 시·군·구 가운데 △미분양 물량의 증가 △미분양 물량의 해소 저조 △미분양 우려 등의 요건 중 1개 이상을 충족한 지역을 대상으로 HUG가 지정한다. 미분양관리지역에서 주택 공급을 목적으로 사업 부지를 매입하려는 사업자는 분양보증 예비심사를 거쳐야 하고 이미 부지를 확보한 사업자라도 분양보증을 받으려면 사전심사를 받아야 하는 등 주택 공급 절차가 까다로워진다. 정부는 미분양관리지역 지정에 따른 ‘규제 역효과’를 고려해 관리지역 해제를 결정했다는 입장이다. 미분양 우려가 수도권까지 번지며 등 전국으로 확산되는 가운데 관리지역 지정은 오히려 해당 지역에 대한 부정적인 인식을 키우며 경기 하방 압력으로 작용한다는 것이다. 이에 HUG는 지난해 9월 제72차 미분양관리지역 선정 공고를 끝으로 이달까지 4개월째 관리지역 적용 기간의 연장이나 신규 관리지역 지정을 미뤄왔다. 실제 미분양관리지역에서 해제된 15곳 중 절반을 넘는 8곳은 관리지역 지정 이후에 오히려 미분양 주택이 더 늘어난 것으로 나타났다. 대표적으로 울산 울주군의 미분양 주택은 관리지역 적용 직전인 지난해 6월 532가구에서 같은 해 11월 2217가구로 316.7% 폭증했다. 이 밖에 △대구 남구(127.5%) △충남 아산시(93.1%) △경북 포항시(42.1%) △대구 달서구(14.5%) △제주 제주시(13.3%) △대구 중구(6%) △대구 수성구(2.1%)도 관리지역 지정 이전 대비 지난해 11월 미분양 물량이 증가했다. 국토부와 HUG는 분양권전매제한과 실거주 의무 등 부동산 규제 완화에 따른 미분양 주택 변동 추이를 살피며 관리지역제도 손질을 검토 중이다. 미분양관리지역 선정 요건(미분양 주택 수 500가구 이상)은 확대하고 지정 단위는 시·군·구 단위에서 읍·면·동 단위로 최소화하는 방안이 거론되고 있다. 국토부 관계자는 “시장 불경기 국면에서 기존 기준대로 관리지역을 지정하면 공급 사업이 막히고 도산하는 사업자가 늘어나는 등 악영향을 미칠 수 있다”며 “시장에 도움이 될 수 있는 방향으로 제도 개선안을 검토하고 있다”고 말했다. -
[단독] 기관, 상반기 부동산 투자 손놨다
부동산 부동산일반 2023.01.05 18:12:15부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 유동성 경색 및 부실 가능성을 우려하는 목소리가 커지는 가운데 연기금과 공제회·은행 등 주요 기관투자가들이 올해 부동산 관련 투자에 대한 보수적 입장을 정한 것으로 나타났다. 이들 중 상당수는 올 상반기 브리지론과 PF 대출을 완전히 중단하거나 1군 시공사와 수도권 등 극히 일부 프로젝트만 대상으로 진행하는 등 리스크 관리 강화에 나설 방침이다. 이에 따라 부동산 개발 시장이 더욱 위축돼 주택 공급을 저해하는 요인이 될 수 있다는 우려가 나온다. 5일 서울경제가 입수한 한 대형 증권사의 ‘주요 기관투자자 동향 및 대체자산 세일즈 전략’ 보고서에 따르면 기관투자가 대부분이 올 상반기 부동산 투자를 중단하거나 보수적으로 집행할 것으로 확인됐다. 보고서는 지난해 12월 해당 증권사가 연기금·공제회·은행·보험사·캐피털사 등 개별 기관투자가들의 투자 계획을 분석해 작성한 것이다. 가장 눈에 띄는 부분은 대출이다. 연기금과 공제회·은행·보험사·캐피털·저축은행 등 기관 상당수가 브리지론과 PF 대출 불가 방침을 세웠다. 이들 중 일부는 국내 주택 분양 사업에 보수적인 시각으로 접근하며 관련 투자를 지양하기로 했다. 시공사와 지역에 따라 선별적으로 부동산 투자를 진행하기로 결정한 곳들도 많았다. 예를 들어 △1군 시공사 △도급 순위 50위권 이내 시공사 △신용등급 A0 이상 시공사 등이 담당하는 사업장에만 투자를 검토하는 방식이다. 지역별로는 △미분양 물량이 가장 많은 대구 △인구 50만 명 미만의 지방 소도시 △중소도시 등을 투자 대상에서 완전히 제외하는 방안을 세운 곳도 있는 것으로 확인됐다. 캐피털 등은 비교적 덜 보수적으로 투자 방침을 정했으나 요구 수익률을 최소 15% 이상으로 상향 조정했다. 업계에서는 기관투자가들이 이처럼 부동산 관련 투자를 보수적으로 집행하면서 가뜩이나 침체에 빠진 부동산 개발 시장이 더욱 얼어붙을 것으로 우려하고 있다. 증권가의 한 PF 관계자는 “이런 상황이 계속되면 제도권 자금 조달에 실패한 시행·시공사가 결국 고금리 사채시장으로 가거나 도산할 수밖에 없다”며 “이는 금융기관 부실로 연결되고 정부의 주택 공급 계획에도 영향을 줄 수 있다”고 지적했다. -
[단독]말라붙은 PF대출 자금줄…사실상 개발사업 '올스톱'
부동산 부동산일반 2023.01.05 17:49:03주요 기관투자가들이 올해 부동산 관련 투자를 보수적으로 집행할 것으로 파악되면서 가뜩이나 심각한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 유동성 리스크가 악화될 것이라는 우려가 커지고 있다. 부동산 PF 시장이 레고랜드 사태의 충격파에서 벗어나지 못한 가운데 기관투자가의 상당수가 브리지론 등 대출을 아예 중단하거나 1군 시공사 사업장, 수도권 등에 대해서만 투자를 검토하겠다는 방침을 세운 것이다. 특히 분양의 첫 단추로 꼽히는 브리지론 자체가 막히면서 건설 업계의 자금 조달이 더욱 어려워질 것으로 전망된다. 5일 서울경제가 입수한 한 대형 증권사의 ‘주요 기관투자자 동향 및 대체 자산 세일즈 전략’ 보고서에 따르면 상당수의 기관투자가가 최소한 올 상반기에는 부동산 투자를 보수적으로 집행할 계획을 마련한 것으로 확인됐다. 먼저 이들이 가장 강도 높게 관리하려는 것은 브리지론이다. 연기금에서는 최소 두 곳이, 캐피털에서는 최소 세 곳이 브리지론 불가나 비선호 방침을 세웠다. 본 PF에 대한 대출 불가 방침을 세운 곳도 많았는데 시중은행과 보험사, 저축은행 각각 한 곳이 당분간 본 PF를 진행하지 않기로 했다. 부동산 PF 단계는 사업 부지 매입→인허가→착공→분양→입주 순서로 진행되는데 브리지론은 부동산 개발 사업 초기 토지 매수를 위해 쓰이는 자금으로 본 PF 이전 사업에 투입되는 금융을 통칭하기도 한다. 통상 시행사는 약 5% 상당의 자기자본과 브리지론 등을 통한 대출로 부지를 매입하는 만큼 신규 브리지론이 실행되지 않을 경우 부동산 개발 사업 시작 자체가 사실상 어렵다. 브리지론을 추후 본 PF로 전환하는 단계에서 사업성 등의 문제로 전환에 실패하기도 한다. 이 경우 시행사는 사업 부지 계약 단계에 투입된 자기자본을 잃지 않기 위해 기존 브리지론을 연장해야 한다. 증권가의 한 PF 관계자는 “현재 상당수 기관이 신규 브리지론을 사실상 중단했으며 기존 브리지론 연장에 대해서도 이자를 제외한 원금만 연장해주는 상황”이라며 “이 때문에 본 PF로 넘어가는 데 실패한 시행사들 중 상당수가 사채시장으로 달려가고 있다”고 말했다. 시공사를 따져 선별 투자를 결정한 곳들도 많다. 공제회에서는 최소 세 개 기관이 대형 건설사나 1군 이상 시공사의 사업장에만 투자 가능 방침을 세웠다. 보험사에서도 최소 두 곳이 신용등급 A0 이상, 1군 시공사만 검토 가능하다는 입장이다. 일부는 투자 가능 지역을 제한하기도 했다. 한 보험사는 인구 50만 명 미만의 지방 소도시에 대한 투자 불가 방침을 정했고 캐피털 두 곳이 대구 사업장에 대한 투자 불가 방침을 세웠다. 이들은 각각 중소 도시와 경북에 대해서도 불가 방침을 마련했다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국의 미분양 주택은 5만 8027가구로 이 중 대구가 1만 1700가구로 가장 많았고 경북(7667가구)이 뒤를 이었다. 요구 수익률을 10%대로 요구하는 곳들도 많았다. 특히 캐피털사들의 경우 조달금리가 7%대인 점을 고려해 최소 12~15%일 경우에만 사업을 검토하겠다는 방침을 세우기도 했다. 이 같은 수익률을 낼 수 없을 것으로 판단될 경우 아예 검토조차 하지 않겠다는 의미로 진입장벽이 높아진 것으로 볼 수 있다. 일각에서는 정부의 정책에 기대를 걸고 있다. 국토부가 이달 3일 건설사의 자금 조달 리스크를 최소화하고 주택 공급이 차질 없이 이뤄지게 하겠다면서 사업 단계별로 주택도시보증공사(HUG)의 PF 대출 보증을 신설·확대하겠다고 밝히는 등 PF 관련 정책을 내놨기 때문이다. 국토부는 이와 함께 5조 원 규모의 미분양 PF 보증 상품을 신설해 준공 전 미분양이 발생해 자금 조달이 어려워진 사업장도 지원하겠다고 밝혔는데 건설 업계에서는 이 부분에 기대를 걸고 있다. 김형범 대한주택건설협회 주택정책부장은 “미분양 대출 보증은 공정률 15% 이상인 사업장에 대해서는 분양률과 관계없이 대출 보증을 해주겠다는 것”이라며 “기존에는 분양률 60%와 공정률 30% 이상을 조건으로 대출 보증이 시행됐는데 이번에 문턱이 대폭 낮아지면서 미분양 사업장의 숨통이 트일 것으로 기대된다”고 평가했다. 다만 김 부장은 “정부가 제시한 착공 전 PF 대출 보증의 규모가 10조 원인데 이 대출이 대형 사업장 위주로 이뤄지면서 정작 가장 어려움을 겪고 있는 지방의 중소 사업장이 소외되지 않을까 우려된다”고 덧붙였다. -
'하남교산'도 토지보상 완료…3기 신도시 착공 속도 낸다
부동산 주택 2023.01.04 17:52:513기 신도시 중 3만 3000가구 규모인 하남교산 지구가 두 번째로 토지보상을 완료한 데 이어 ‘준강남권’ 입지인 과천과천 지구도 토지보상의 막바지 단계에 접어들었다. 정부는 올해 상반기 중 지구별 착공 등 후속 절차에 나서며 주택 공급 기반을 마련할 방침이다. 4일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난해 12월 말 기준 하남교산 토지보상률은 100%를 달성했다. 2020년 12월 토지보상에 착수한 지 약 2년 만으로 인천계양에 이어 두 번째다. 3기 신도시 각 지구는 해당 사업지에 지어진 시설물이나 농작물 등 지장물 조사 및 보상 절차를 진행 중이다. 다른 지구들도 토지보상에 속도를 내고 있다. 과천과천의 토지보상률은 현재 98%로, 지난해 8월(77%)에 비해 큰 폭으로 올랐다. 부천대장도 같은 기간 69%에서 81%로 높아졌다. 남양주왕숙1은 75%, 남양주왕숙2는 66%다. 지난해 6월 토지보상에 착수한 고양창릉이 49%로 가장 저조한 것으로 나타났다. LH는 토지보상 이후 지장물 보상을 진행하는 기존 방식 대신 각 보상을 한번에 처리하는 방식으로 보상 속도를 높이겠다는 계획이다. 이에 올해 중 3기 신도시 착공도 가능할 것으로 전망된다. 국토부에 따르면 남양주왕숙1·2, 하남교산, 부천대장, 고양창릉은 6월 착공을 진행할 예정이다. 2021년 사전청약에 이어 11월 착공을 마친 인천계양은 올해 10월 중에 본청약을 진행하는 등 사업 속도가 가장 빠르다. 광명시흥은 올해 11월 지구계획 신청, 과천과천은 12월 지구계획 승인을 목표로 한다. 국토부는 전날 진행한 신년 업무보고에서 3기 신도시 등 공공택지를 통한 주택 공급 기반 구축을 강조한 바 있다. 국토부 관계자는 “올해 3기 신도시 부지 착공을 본격 추진하고 기존 발표된 후보지에 대해서는 지구계획 수립 절차 및 지구지정을 차질 없이 진행할 것”이라고 말했다. 3기 신도시 등 주요 입지에는 시세보다 저렴한 공공분양 및 공공임대주택을 올해부터 5년간 50만 가구씩, 총 100만 가구를 공급할 예정이다. 특히 공공임대주택 질적 개선을 위해 3기 신도시 지구계획 변경을 거쳐 공급 면적을 최소 20평(66㎡)으로 확대하기로 했다. -
특별공급 분양가 9억 족쇄 풀어…유주택자 '줍줍'도 부활
부동산 건설업계 2023.01.03 17:54:26정부가 올해 업무 보고를 통해 한파가 몰아치는 청약 시장 살리기에 나선다. 전국 미분양 주택이 6만 가구를 육박하며 위험 수위에 도달한 현 상황이 개선되지 않으면 부동산 시장 경착륙을 피하기 어렵다는 판단에서다. 우선 국토교통부는 현재 12억 원으로 설정된 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출 보증 분양가의 상한선 기준을 폐지한다. 지난해 11월 9억 원에서 12억 원으로 상한선을 상향한 데 이어 두 달여 만에 아예 폐지한 것이다. 이에 따라 모든 분양 아파트의 중도금대출이 가능해진다. 전용면적 84㎡의 분양가가 12억 원을 넘어 청약 성적이 저조했던 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 당첨자들도 모두 중도금대출을 받을 수 있게 된다. 또 중도금대출 보증의 인당 5억 원까지로 설정된 제한도 없애기로 했다. 정부는 HUG 내규를 개정해 올해 1분기 내에 시행할 방침이다. 9억 원에 묶여 있던 특별공급 분양가 기준도 없앤다. 이에 따라 분양가가 높은 수도권의 특별공급 물량이 소형(39·49㎡)에 국한됐던 상황이 다소 해소될 것으로 전망된다. 청약에 당첨된 1주택자가 기존 주택을 당첨 주택의 입주 가능일로부터 2년 이내에 처분해야 하는 규제도 사라진다. 이 제도는 부동산 호황기였던 2018년 12월 도입됐지만 최근 부동산 거래 침체로 기존 주택을 매도하지 못한 당첨자들이 신축 단지에 정상적으로 입주하지 못하는 부작용을 낳았다. 정부는 이르면 2월 중 주택 공급에 관한 규칙을 변경, 시행한다. 이와 함께 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약도 앞으로는 주택 보유 수와 관계없이 도전할 수 있다. 이것도 2월 중 시행될 예정이다. 권혁진 국토부 주택정책실장은 “이번 발표는 과도했던 이전 정부의 규제를 정상화하는 데 초점을 맞췄다”며 “최대한 신속하게 하위 법령을 개정해 많은 사업장이 혜택을 볼 수 있도록 할 것”이라고 말했다. 공급자 측면에서 체감할 수 있는 제도 개선으로는 HUG 프로젝트파이낸싱(PF)대출 보증을 사업 단계별로 신설·확대한다. 착공 전 단계에서는 브리지론에서 본PF대출로 원활하게 넘어가도록 PF대출 보증 공급 규모를 올해 10조 원으로 확대한다. 착공 후에는 만기가 짧아 자금 조달 리스크가 큰 PF 자산유동화기업어음(ABCP) 등을 만기가 긴 대출로 대환할 수 있는 보증 상품을 신설했다. 아울러 준공 전 미분양이 발생해 자금 조달이 어려워진 사업장을 대상으로 미분양 PF 보증 상품도 5조 원 규모로 신설, 보증서 발급 신청 접수를 시작했다. -
공공분양 새 브랜드 '뉴:홈' 연내 7000가구 사전청약
부동산 주택 2023.01.03 17:11:36시세보다 30% 저렴한 공공분양주택 7000가구가 연내 사전청약으로 조기 공급된다. 올해 공공임대주택 공급 목표량은 최대 10만 7000가구로, 면적 확대 등 질적 개선도 함께 이뤄질 예정이다. 3일 국토교통부는 신년 업무 보고를 통해 ‘공공주택 100만 가구 공급 및 질적 개선안’을 발표했다. 올해부터 2027년까지 5년간 공공분양주택과 공공임대주택 각 50만 가구, 총 100만 가구를 공급한다는 계획이다. 실제 공급 물량은 시장 여건과 수급 상황에 따라 탄력적으로 조정하기로 했다. 공공분양주택은 ‘뉴:홈’이라는 새 브랜드를 적용해 나눔형·선택형·일반형 세 가지 유형으로 공급된다. 지난해 12월 말 2298가구 사전청약 공고를 시작으로 올해에는 7월과 12월 두 차례에 걸쳐 서울 도심 등 우수 입지에서 총 7000가구 규모의 사전청약을 실시한다. 연말까지 공공임대주택 총 10만 7000가구도 공급한다. 과천지식정보타운·남양주별내·서울강남3·도봉 등 4개 사업지에 대해서는 민간 브랜드 또는 입주민 희망 단지명을 사용하는 방안을 시범 도입하기로 했다. 공공임대 공급 면적을 넓히고 빌트인 품목 및 마감재 개선 항목을 확대하는 등 품질 개선을 함께 추진한다. 전세사기 피해 예방과 피해자 지원에도 역량을 집중한다. 국토부는 ‘전세사기 대응 전담 조직’을 구성한 데 이어 이달 중에는 위험 매물 등을 확인할 수 있는 ‘안심전세 애플리케이션’을 배포한다. 현재 서울 강서구에 설치·운영 중인 전세피해지원센터를 추가 설치하고 이달부터 1%대 긴급 지원 대출에 착수한다. 피해자를 위한 임시 거처는 현재 28개소에서 100개소로 늘어난다. 무주택 청년층의 내 집 마련을 지원하는 정책대출 한도는 확대된다. 이달부터 ‘디딤돌대출’ 한도는 생애 최초 주택 구입자의 경우 기존 2억 5000만 원에서 3억 원으로, 신혼부부는 2억 7000만 원에서 4억 원으로 각각 상향된다. -
공공분양 '뉴홈' 7000가구 사전청약…공공임대 10.7만 공급
부동산 주택 2023.01.03 16:38:54시세보다 30% 저렴한 공공분양주택 7000가구가 연내 사전청약으로 조기 공급된다. 올해 공공임대주택 공급 목표량은 최대 10만 7000가구로, 면적 확대 등 질적 개선도 함께 이뤄질 예정이다. 3일 국토교통부는 신년 업무보고를 통해 ‘공공주택 100만 가구 공급 및 질적 개선안’을 발표했다. 올해부터 2027년까지 5년간 공공분양주택과 공공임대주택 각 50만 가구, 총 100만 가구를 공급한다는 계획이다. 실제 공급 물량은 시장 여건과 수급 상황에 따라 탄력적으로 조정하기로 했다. 공공분양주택은 ‘뉴:홈’이라는 새 브랜드를 적용해 나눔형·선택형·일반형 3가지 유형으로 공급된다. 지난해 12월말 2298가구 사전청약 공고를 시작으로, 올해에는 7월과 12월 두 차례에 걸쳐 서울 도심 등 우수 입지에서 총 7000가구 규모의 사전청약을 실시한다. 연말까지 공공임대주택으로 총 10만 7000가구를 제공한다. 과천지식정보타운, 남양주별내, 서울강남3, 도봉 등 4개 사업지에 대해서는 민간 브랜드 또는 입주민 희망 단지명을 사용하는 방안을 시범 도입하기로 했다. 공공임대 공급 면적을 넓히고 빌트인 품목 및 마감재 개선 항목을 확대하는 등 품질 개선을 함께 추진한다. 전세사기 피해 예방과 피해자 지원에도 역량을 집중한다. 국토부는 ‘전세사기 대응 전담조직’을 구성한 데 이어 이달 중에는 위험 매물 등을 확인할 수 있는 ‘안심전세 앱’을 배포한다. 현재 서울 강서구에 설치·운영 중인 전세피해 지원센터를 추가 설치하고 이달부터 1%대 긴급 지원 대출에 착수한다. 피해자를 위한 임시거처는 현재 28개 소에서 100개 소로 늘어난다. 무주택 청년층의 내 집 마련을 지원하는 정책 대출 한도는 확대된다. 이달부터 ‘디딤돌 대출’ 한도는 생애최초 주택 구입자의 경우 기존 2억 5000만 원에서 3억 원으로, 신혼부부는 2억 7000만 원에서 4억 원으로 각각 상향된다. -
[신년사] 이한준 LH 사장 "층간소음 없는 고품질 공공주택 공급"
부동산 주택 2023.01.02 15:26:33이한준 한국토지주택공사(LH) 사장이 2일 “층간소음 없는 고품질의 저렴한 공공주택을 공급해 국민 주거안정을 도모하겠다”고 밝혔다. 또 LH 조직 혁신 완수와 꾸준한 주택공급으로 국민 신뢰를 회복하겠다는 계획이다. 이 사장은 이날 신년사에서 “공공분양 50만 가구와 공공임대 50만 가구, 3기 신도시 등 LH에 주어진 정책 물량을 적시에 공급하는 것을 넘어 ‘누구나 살고 싶은 층간소음이 없는 고품질 공공주택’이라는 새로운 미래를 열어나가야 한다”며 이 같이 말했다. 그는 “층간소음이 없고 튼튼한 장수명 주택과 국민이 선호하는 브랜드로 시공된 임대아파트 등 획기적 시도로 공공주택에 대한 고정관념을 깨뜨려야 한다”며 “신도시 초기 입주민이 불편을 겪지 않으도록 선교통-후입주 원칙하에 인프라 완비에도 힘써야 한다”고 강조했다. 또 사업 기간 준수와 용적률 제고, 상업업무시설 조정을 비롯한 가처분 용지면적 확대 등을 통해 분양가를 내려 서민 무주택 실수요자 부담을 낮춰야 한다고 당부했다. 이 사장은 올해 조직 혁신을 완수하고 민간 경제 회생의 마중물 역할을 한다는 방침이다. 그는 “부동산 투기와 전관예우, 갑질 등 불공정 행위를 근절할 통제장치를 보다 강화하고 조직과 인사, 재무에서의 효율성을 높이면서 주거정책 실행기능을 탄탄히 다져나갈 계획”이라며 “재무 여건상 대규모 투자가 어려운 상황이나 경기회복 시 주택 수요에 대비한 주택공급 기반은 계속해서 닦아야 한다”고 말했다. 이 밖에도 △비정상 거처 및 재해 취약가구의 주거 상향 지원 △정보통신 기술 활용한 주거복지서비스 고도화 및 간소화 △신속한 하자보수서비스 제공 등 주거복지서비스 강화에도 역점을 둘 예정이다. 이 사장은 특히 지속 가능 경영을 위한 재무건전성 개선과 미래 역할에 대한 고민도 필요하다고 제시했다. LH는 재무위험기관으로 지정돼 2026년까지 부채비율을 현재 221%에서 207%로 감축해야 하는 상황이다. 그는 “유휴자산을 과감히 처분하고 사업 다각화와 비용 절감을 통해 자금유출을 최소화해야 한다”며 “1기 신도시 재정비를 필두로 도시와 주택의 관리와 운영까지 역할을 확대하는 등 다양한 아이디어를 검토하겠다”고 말했다. 이어 “중대 재해 예방 등을 위해 안전관리도 더욱 촘촘히 해야 한다”며 “충분한 사업 기간과 사업비 확보 등 안전사고 발생 원인을 제거하는 근본적인 대책을 세울 것”이라고 덧붙였다. -
원희룡 “그린벨트 풀어 지방발전…건설노조 불법 행위, 법대로 대응”
부동산 건설업계 2023.01.02 15:01:32원희룡 국토교통부 장관이 개발제한구역(그린벨트) 규제를 과감하게 풀어 국민 모두가 체감할 수 있는 지방발전의 시대를 열겠다고 발표했다. 또한 건설노조 등 소수의 조직된 노동자가 국가경제를 볼모로 삼아 선량한 다수를 짓누르는 상황을 근절하겠다고도 밝혔다. 원 장관은 2일 국토부와 관계기관 합동 시무식에서 “지역의 주체인 주민들의 자율과 창의성을 동력 삼아 개발제한구역과 같은 과도한 규제는 풀겠다”고 말했다. 이어 그는 “국토를 효율적이고 입체적으로 활용하기 위해 노력하겠다"며 "특히 철도와 고속도로를 지하화해 국토의 입체화를 본격화하겠다”고 강조했다. 원 장관은 이날 합동 시무식에서 국민 주거 안정에 모든 역량을 집중하겠다는 계획도 언급했다. 부동산 규제 완화에 대해서는 “주택 공급 기반을 안정적으로 유지하면서 급격한 거래 단절로 실수요자들이 어려움을 겪지 않도록 금융완화, 규제 완화에 속도를 가하겠다”고 말했다. 이어 그는 “부동산 공급 금융을 지원해 거래 단절이 경제위기로 이어지지 않겠다”고 언급, 최근 자금경색이 문제가 되고 있는 부동산 PF에 대한 대응책을 마련하겠다고 설명했다. 주거복지 정책에 대해서는 공공임대주택의 면적을 확대하고 빌트인 품목 확대와 내부 마감재 개선으로 품질 혁신을 추진하겠다고 밝혔다. 아울러 원 장관은 올해 물류·건설 산업현장에 만연한 구태와 불법행위를 뿌리 뽑는 한 해로 삼는다고 강조했다. 원 장관은 “지금까지 화물연대와 건설노조 등 조직화한 소수가 다수 근로자의 정당한 권익을 침해하고 국가경제까지 볼모로 잡았다”며 “새해에는 범정부적으로 강력하고 실효성 있는 대책을 세워 소수집단이 선량한 다수를 짓누르는 비정상을 반드시 정상화 시키겠다”고 말했다. 신년사 발표에 앞서 원 장관은 페이스북 계정에 글을 올려 한국토지주택공사(LH) 건설 현장부터 건설노조 불법행위에 대한 긴급 전수조사를 지시하겠다고 밝혔다. 원 장관은 “공사판 조폭 건설노조가 LH 행복주택 건설 현장마저 갈취 대상으로 삼고 있다”며 “일도 하지 않는 노조 간부에게 월 900만원을 주라고 압박하는 것이 말이 되느냐”고 비판했다. 원 장관은 경남 창원 행복주택 건설 현장의 노조 전임비 지급 문제와 관련해 윤희근 경찰청장에게 협조해줄 것을 요청했다. 이날 합동 시무식 생중계에서도 원 장관은 “경찰청장에게 ‘이번 건은 시범 케이스다. 강력하게 단속해달라’고 부탁했다”며 “이 같은 현장에 대해서 법의 원칙을 세워 나갈 것”이라고 목소리를 높였다. -
특공 분양가 기준 9억…'현실과 괴리' 손질하나
부동산 주택 2023.01.01 18:01:10새 아파트 분양가가 급등하면서 특별공급 기준선을 현행 분양가 9억 원보다 상향하는 방안이 추진될 것으로 보인다. 건설 원자재값 인상, 분양가 규제 완화 등으로 아파트 공급가격이 급등하면서 서울 등 주요 지역에서 나오는 특공 물량이 소형 평형에만 국한되고 있어서다. 1일 국토교통부에 따르면 국토부는 새 아파트 분양가가 9억 원을 넘더라도 특공 물량이 나올 수 있도록 특공 제도를 개선하기 위한 ‘주택 공급에 관한 규칙’ 개정을 검토 중이다. 주택 공급에 관한 규칙은 현재 서울 등 투기과열지구에서 분양가 9억 원을 넘으면 특공 대상에서 제외하고 있다. 관련 제도가 시행된 2018년 5월 이후 분양가가 가파르게 오르면서 서울의 경우 9억 원 이하라는 기준에 맞는 아파트는 소형 밖에 없는 상황이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 11월 말 기준 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡(평)당 2983만 5000원으로, 2018년 5월 당시인 2283만 2700원보다 30.7% 상승했다. 서울에서 국민 평형인 34평형 분양가가 특공 금지선을 훨씬 웃도는 10억 1439만 원에 달하는 것이다. 지난해 서울에서 분양한 아파트 19개 단지의 특공 물량 중 국민 평형인 전용 84㎡ 이상은 전무한 것으로 나타났다. 국내 최대 규모 재건축 단지인 강동구 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공)’의 경우 총 1091가구인 특공 물량이 소형인 전용 29㎡(5가구), 39㎡(609가구), 49㎡(477가구)에 집중됐다. 다자녀 가구, 노부모 부양 등 부양가족이 많은 특공 대상자가 거주하기엔 지나치게 좁다는 평가가 나오면서 상당 물량에서 미달이 발생했다. 국토부도 이러한 시장 상황을 예의주시하며 제도 손질을 고민하고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 서울에서는 영등포구 ‘영등포 자이 디그니티(707가구)’, 동대문구 ‘휘경 자이 디센시아(1806가구)’, 송파구 ‘잠실진주 재건축(2678가구)’ 등 39개 단지(2만 7781가구)에서 분양할 예정이어서 이에 앞서 빨리 특공 기준을 상향해야 한다는 지적이 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “현실과 맞지 않는 특공 기준에 따라 필요한 사람에게 필요한 주택이 공급되지 못하고 있다”며 “중도금 대출 금지선, 종합부동산세 과세 기준 등 고가주택 기준이 12억 원으로 조정된 만큼 특공 기준도 서둘러 손봐야 한다”고 말했다. -
2023년 주택시장, 꼭 지켜봐야 할 변수는?[도와줘요 자산관리]
경제·금융 경제·금융일반 2022.12.31 13:00:002022년은 그야말로 금리 상승 충격이 온 주택시장을 뒤집어 놓은 한 해였습니다. 아파트 실거래가격도 전고점 대비 10% 넘게 하락했고, ‘10만 청약설’이 나돌던 둔촌주공도 기대에 밑도는 성적을 보였습니다. 하락세가 짙어지다 보니 일각에서는 아직 주택가격 하락이 시작한 것도 아니라는 주택가격 폭락설까지 나돌면서 시장의 불안을 점점 더 키우는 모양입니다. 혼돈의 2022년 부동산 시장을 마무리하고 2023년을 맞이하는 상황에서 내년도 주택시장을 전망하고 어떻게 대응방안을 마련하지를 고민해보려고 합니다. Q. 2023년 새해를 맞이하면서, 새해의 전반적인 주택시장의 흐름은 어떻게 될까요? A. 올 한 해에만 기준금리가 2%포인트 상승한 가운데 내년에도 이런 상승세는 당분간 이어질 가능성이 큽니다. 실질 대출금리도 당분간은 상승세를 이어갈 가능성이 커 보이며 이로 인한 주택 수요자들의 부담은 계속 가중되는 상황입니다. 결과적으로 새해가 시작하더라도 당분간 주택 가격 약세는 당분간 지속될 수 밖에 없다고 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 조금은 눈여겨볼 만한 지표가 있는데요, 최근 강남 지역 주택가격 하락폭이 전주 대비 조금이나마 축소되는 모습을 보였다는 것입니다. 항상 주택시장의 반등은 강남 지역에서 시작된 만큼 이번 하락폭 축소가 일시적인 현상일지 추세적인 현상인지를 잘 지켜보는 것이 중요할 것 같습니다. Q. 그렇다면 현재의 주택가격 하락 추세는 언제까지 이어질 가능성이 크다고 볼 수 있을까요? 아무래도 주택가격이 상승으로 돌아서기는 시간이 오래 걸릴 것 같은데요. A. 주택가격은 아무래도 지역적인 편차가 크게 나타납니다. 그럼에도 불구하고 전국적인 주택가격 상승률을 가지고 이야기해보자면 내년 주택가격은 ‘하락’할 가능성이 훨씬 높습니다. 2023년은 여전히 금리 이슈가 강하게 적용하겠지만 경기 침체에 따른 주택가격 추가 하락 가능성도 있습니다. 그만큼 상반기 중 금리가 안정화된다고 해서 주택가격이 바로 안정세를 보이기는 어렵습니다. 한마디로 요약하자면 단기간에 상승세로 전환하기는 어렵다고 말할 수 있습니다. Q. 말씀하신 것처럼 주택가격은 지역별로 편차가 크게 나타날 수 밖에 없는데요, 지역별로는 어떤 차이를 보일까요? A. 지금 주택가격 하락의 원인은 크게 금리 상승, 가격 고점 인식, 일부 지역 공급 증가로 볼 수 있습니다. 내년에 금리가 어느 정도 안정화되고 주택가격도 2019~2020년 정도 수준으로 회귀하게 된다면 지역별 주택 공급(입주물량)이 가격에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 이런 측면에서 인천, 대구, 충남 등 2023~2024년 공급이 많은 지역은 하락폭이 더 크게 나타날 수 있다고 판단됩니다. 반면 입주물량이 적은 서울, 제주를 비롯하여 강원이나 전라 지역은 다른 지역에 비하면 가격 회복이 조금 더 빠르게 나타날 수 있다고 전망할 수 있습니다. Q. 그렇다면 내년 주택시장에서 주요하게 지켜봐야 할 변수는 어떤 것이 있을까요? A. 여전히 금리가 가장 큰 이슈임에는 변화가 없습니다. 그런데 고금리 상황에서도 저렴하게 대출을 이용할 수 있는 상품이 있다면 수요를 진작시키는 효과를 가져올 수 있을 텐데요, 그런 의미에서 내년 도입되는 ‘특례보급자리론’이 시장에 어느 정도 영향을 미칠 것으로 예상합니다. 아무래도 시장금리보다 좀 더 낮은 수준으로 대출을 이용할 수 있는 상품들이 공급된다면 여기에 시장이 얼마나 반응할지 주목할 필요가 있습니다. 이와 더불어 중요한 변수 중 하나는 청약시장입니다. 내년부터 큰 변화가 있는 상품 중 하나가 주택청약인데요, 내년에 강남3구 핵심지에서 분양하는 단지가 많다 보니 시장의 관심도 아주 높은 상황입니다. 이런 핵심지역들의 청약 결과에 따라서 시장의 분위기가 활성화될 가능성도 있다고 보여집니다. Q. 2022년 가장 많이 나왔던 이야기 중 하나가 역전세, 깡통전세가 아닐까 싶은데요, 이런 측면에서 내년 임대차 시장은 어떻게 될까요? A. 전국적으로 입주물량이 적지 않기 때문에 전세와 월세를 포괄한 임대차 가격의 약세는 불가피 할 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 올 한해 전세가격이 크게 하락한 만큼 내년 전세가격 하락세는 어느 정도 누그러질 것으로 예상합니다. 전세자금대출 금리가 과도하게 상승하지 않도록 금융 당국에서도 철저하게 관리를 하고 있다보니 전세대출금리는 소폭 하락할 가능성이 높은데요, 반면 월세 가격은 빠르게 상승하고 있습니다. 지금은 실질 대출금리가 전월세 전환율보다 높은 상황이라 월세가 유리하지만 최근의 추세가 지속돼 대출금리가 전환율보다 낮아진다면 이때부터는 임차인들의 전세 선호가 커질 수 있습니다. 결국 2022년에 있었던 충격들이 2023년에는 다시 안정세를 되찾을 것으로 정리할 수 있습니다. /윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원 ※‘NH All100자문센터’는 세무사, 부동산전문가, 금융(재무설계)전문가 등 자산관리 전문 인력으로 구성돼 있다. 종합금융상담·세무상담·부동산 상담·은퇴설계 등 전국의 다양한 고객을 대상으로 1:1맞춤형 컨설팅을 진행하고 있다. -
전국 미분양 6만 가구 육박…서울 아파트 매매, 또 역대 최저
부동산 주택 2022.12.30 06:00:0011월 전국 미분양 주택이 한 달 만에 1만 가구 넘게 증가하면서 6만 가구에 육박한 것으로 나타났다. 서울 아파트 매매 거래량은 700건대로 역대 최저치를 기록하는 등 거래절벽이 이어지고 있다. 30일 국토교통부에 따르면 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 5만 8027가구로 전월(4만 7217가구) 대비 22.9%(1만 810가구) 증가했다. 미분양 물량이 5만 가구를 넘어선 것은 2019년 11월(5만 3561가구) 이후 3년 만이다. 지역별로 수도권 미분양 주택은 1만 373가구로 전월(7612가구)보다 36.3%(2761가구) 늘었다. 인천과 경기는 같은 기간 각각 48.3%(805가구), 38.5%(1957가구) 급증한 2471가구, 7037가구로 집계됐다. 서울은 865가구로 전월(866가구)과 비슷한 수준을 보였다. 지방은 4만 7654가구로 전월(3만 9605가구)보다 20.3%(8049가구) 증가했다. 특히 울산(112.1%)과 충남(77.7%), 충북(52%), 전북(41.1%), 대전(34.9%) 등에서 미분양 증가폭이 컸다. 악성 미분양인 준공 이후 미분양은 전국 7110가구로 전월(7077가구) 대비 0.5%(33가구) 증가하는 데 그쳤다. 주택 매매시장도 극심한 거래절벽을 겪고 있다. 11월 전국 주택 매매 거래량(신고일 기준)은 3만 220건으로 전월(3만 2173건)보다 6.1%, 전년 동월(6만 7159건)보다 55% 감소했다. 지역별로 서울(2552건)과 수도권(1만 1428가구)은 전년 동기 대비 각각 67.3%, 56.7% 줄었고, 지방(1만 8792건)은 같은 기간 53.9% 감소했다. 주택 유형별 거래량을 보면 전국 아파트(1만 8275건)와 아파트 외 주택(1만 1945건)은 1년 전보다 각각 55.6%, 54.1% 쪼그라들었다. 특히 서울 아파트 매매 거래량은 1년 전보다 67% 줄어든 761건으로, 지난 9월(856건) 세웠던 역대 최저치 기록을 2개월 만에 갈아치웠다. 올해 1월부터 11월까지 누계 기준으로 전국 주택 매매 거래량은 48만 187건으로 전년 동기 대비 50.1% 적다. 서울(5만 3163건), 수도권(19만 587건), 지방(28만 9600건) 모두 같은 기간 63.6%, 58.3%, 33.5%씩 감소했다. 11월 전월세 거래량은 20만 3420건으로 전월 대비 0.5% 감소했지만, 전년 동월 대비 보다는 5.4% 증가했다. 지역별로 수도권(13만 5910건)은 전년보다 5.9%, 지방(6만 7510건)은 같은 기간 4.5% 각각 늘었다. 서울은 3.9% 증가한 6만 928건이다. 임차유형별로 보면 전세 거래량(9만 7242건)은 전월 대비 1.2%, 전년 동월 대비 8.6% 줄어든 반면, 월세 거래량(10만 6178건)은 같은 기간 0.2%, 22.6%씩 늘어난 것으로 집계됐다. 올 들어 11월까지 누계 기준 월세 거래량 비중은 51.8%로 전년 동월(43.4%) 대비 8.5%포인트 뛰었다. 주택 공급 여건도 악화되는 분위기다. 특히 주택 공급 인허가를 받고도 실제 착공으로 이어지지 못 하는 물량이 늘고 있어 시장 우려는 커지고 있다. 실제 공급 선행 지표인 인허가 실적은 11월 누계 기준 전국 46만 7036가구로 전년 동기보다 4.2% 증가했다. 수도권(16만 7260가구)은 전년 동기 대비 26.5% 감소한 반면, 지방(29만 9776가구)은 같은 기간 35.9% 증가했다. 반면 전국 착공 실적은 올해 1월부터 11월까지 35만 8098가구로 전년 동기와 비교해 28.6% 감소한 것으로 나타났다. 수도권과 지방은 각각 17만 3356가구, 18만 4742가구로 같은 기간 각각 30.5%, 26.8% 줄었다. 분양은 11월까지 전국 26만 641가구로 전년 동기 대비 9.8% 감소했다. 수도권과 지방은 전년 같은 기간과 비교해 7.8%, 11.5%씩 감소한 11만 8936가구, 14만 1705가구로 조사됐다. 준공실적은 11월 누계 기준으로 전국 36만 1056가구로 전년 동기 대비 1.4% 증가했다. 수도권은 19만 8894가구로 같은 기간 3.5% 줄고, 지방은 16만 2162가구로 8.1% 늘었다.
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