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서울 녹번역 인근 등 3곳 도심공공주택복합지구로 신규 지정
부동산 주택 2023.12.07 17:58:10국토교통부는 8일 서울 녹번역과 사가정역, 용마터널 등 총 3곳 1600호를 도심 공공주택 복합지구로 신규 지정한다고 7일 밝혔다. 3개 지구는 8월 24일 예정지구로 지정된 이후 주민 3분의 2 이상 동의를 확보해 지구지정 절차를 완료했다. 향후 통합심의를 거쳐 2025년 복합사업계획을 승인받고 2027년 착공 및 2030년 준공될 예정이다. 이번 지구지정으로 현재 전국에 총 13곳 1만 8400호의 복합지구가 지정됐고 6곳 1만 1700호의 예정지구가 지정됐다. 복합지구 중 4곳 3000호의 복합지구에서는 복합사업계획에 대한 통합심의가 완료되는 등 사업이 본격화되고 있다. 국토부는 구체적 사업계획을 주민들에게 안내한 후 참여 의향률이 50% 이하로 집계된 구리수택 후보지의 사업추진은 철회한다. 이정희 국토부 공공주택추진단장은 “주민들이 주택공급 성과를 조속히 체감할 수 있도록 향후 주민 의견 수렴을 강화하고 지자체·사업자와 적극 협조해 복합사업계획승인 절차를 지원하겠다”고 말했다. -
본청약 늦어지고 분양가는 오르고…'사전청약 무용론'도 고개 [집슐랭]
부동산 주택 2023.12.07 17:57:47조기에 주택공급 효과를 내기 위해 도입된 민간아파트 사전청약 제도에 대한 사전당첨자들과 건설사들의 불만이 커지고 있다. 사전당첨자들은 예정보다 본청약이 대폭 늦어지는데다 분양가도 사전청약 시점보다 대폭 오른 데 대해 문제제기를 하고 있다. 건설사들은 건설 원가 급등으로 분양가를 올릴 수 밖에 없는데 사전당첨자들의 민원에 몸살을 앓고 있다고 토로한다. ‘사전청약 무용론’마저 나오는 상황에서 정부가 3기 신도시 등에서 사전청약을 통해 조기 공급을 확대한다는 방침이어서 제도 손질이 필요하다는 지적이 나온다. 7일 서울경제신문이 현재까지 민간 사전청약을 진행한 45개 단지의 모집공고를 전수 분석한 결과 이 중 20개 단지가 본청약 일정을 못 맞춘 것으로 드러났다. 총 45개 중 22개 단지가 지난달까지 본청약을 진행해야 했으나 겨우 10곳만 현재까지 본청약이 이뤄졌으며 이중 2곳만 사전에 고지한 일정을 맞췄다. 뒤늦게 청약을 진행한 8개 단지와 아직 본청약 전인 12개 단지 등 20곳은 ‘지각 청약’ 단지인 셈이다. 23곳은 아직 사전청약 당시 고지한 본청약 시기가 도래하지 않았으나 일부는 이미 내년으로 예정된 일정을 맞추기 힘든 것으로 파악됐다. 본청약 지연으로 벌어지는 가장 큰 문제는 분양가 상승이다. 다음달 본청약에 나서는 ‘인천 검단신도시 AB20-1블록 제일풍경채 검단 3차’의 경우 계획보다 1년 이상 본청약이 늦어지면서 분양가가 대폭 올랐다. 지난해 1월 사전청약시 밝힌 추정분양가는 전용 84㎡A타입 기준 4억 6070만 원이었으나 이번 본청약에서는 최고 5억 2220만 원으로 13.3%나 올랐다. 전용 115㎡A도 6억 1880만 원에서 최고 6억 7900만 원으로 9.7% 뛰었다. 청약 지연과 분양가 상승 문제는 사전 당첨자들의 이탈로 이어지고 있다. 본청약이 예정보다 늦어진 8개 단지의 모집공고를 분석한 결과, 본청약에 응한 사전당첨자 수는 평균 45%에 그쳤다. ‘인천 검단신도시 AB19블럭 호반써밋’은 사전청약에서 771가구를 모집했으나, 이 중 상당수가 계약을 포기하면서 사전 당첨자 수는 301가구로 절반 이상으로 줄었다. 이달 본청약을 진행할 ‘검단신도시 AB20-2블록 중흥S-클래스’도 사전청약을 통해 1344가구의 당첨자를 모집했으나 대거 이탈로 인해 최종 계약자는 729가구인 것으로 확인됐다. 한 사전당첨자는 “주택 수나 거주기간 등의 요건을 충족하지 못해 자격을 박탈 당한 경우도 있지만 대부분은 분양가 인상에 부담을 느껴 어쩔 수 없이 포기한 사람들이 많다”고 말했다. 사전청약제도에 대한 건설사들의 불만도 없지 않다. 지자체의 인허가 지연으로 사업이 늦어지고, 원자재값 급등으로 분양 원가가 올랐는데 민원의 화살이 건설사들에게 쏠린다는 것이다. 한 건설사 관계자는 “건설사 입장에서는 청약을 두 번이나 진행하는 등 일이 두 배 이상으로 많아지기 때문에 사전청약을 꺼린다"며 “당시 인센티브 제공 등 정부 독려로 인해 사전청약을 하긴 했지만 완성된 설계도조차 없는 상태로 청약이 진행되는 만큼 문제가 생길 수밖에 없는 제도”라고 말했다. 수요자와 공급자 측 모두에서 불만이 터져 나오는 것은 민간 사전청약과 관련된 제도 자체가 미비하기 때문이다. 2021년 국토교통부는 집값 급등기에 조기 공급효과를 내겠다고 이 제도를 도입했다. 그러나 본청약 시기 및 확정 분양가 등에 대한 별도의 규정은 마련하지 않았다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “사전청약은 수요를 분산시키기 위한 제도로 취지는 좋다"면서도 “사업이 지연되고 그로 인해 분양가가 오르는 것을 막기 위해 착공 시점 등을 규정하는 등의 방안을 검토하는 것이 필요하다”고 강조했다. 이에 대해 국토부 관계자는 “지자체의 인허가 지연과 부동산 경기의 변화 등 예상하지 못한 변수로 인해 분양가와 분양시기에 대한 이야기가 나오는 것으로 보인다”며 “한국주택협회와 대한주택건설협회 등을 통해 사전청약을 진행한 건설사에 대한 본청약 시기 등을 준수할 것을 안내하고 있지만 분양가 책정 등에 관해서는 관련 규정이 없는 만큼 (국토부가 나서기) 쉽지 않다”고 말했다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
오피스텔 86만 실→13만 실…비아파트發 공급 대란 우려 커진다
부동산 분양 2023.12.06 19:55:27도심 1~2인 가구의 주거 안정에 기여해온 오피스텔·도시형생활주택 등 준주택의 공급이 급감하는 가운데 취득세, 양도세 등 불합리한 관련 세제를 서둘러 손질해야 한다는 주장이 제기됐다. 부동산개발협회와 주택건설협회는 이같은 내용을 전날 국토교통부에 공동 건의했다. 특히 박상우 신임 국토부 장관 후보자가 비(非)아파트를 늘려 소규모 주택 공급에 속도를 내겠다는 입장을 밝힌 바 있어 향후 정부의 정책 방향이 주목된다. 주택산업연구원은 6일 국회도서관 소회의실에서 송언석 국회 기획재정위원회 의원 주관으로 개최한 '청년 등 독신가구용 주택공급 활성화 방안' 세미나에서 "오피스텔 등 비아파트의 공급이 너무 빠르게 감소하고 있다"며 "세제와 건축기준 등을 하루빨리 정비해야 한다"고 밝혔다. 오피스텔은 주택법 규제를 받는 다가구 빌라·도시형생활주택 등과 달리 일반업무시설에 해당한다. 전체의 70~80%가 주거용도로 사용되고 있어 '준주택'으로도 분류되지만, 건축법의 적용을 받아 주택에 주어지는 세제 혜택 등을 받을 수 없다. 취득 시 일반 건축물로 간주돼 4.6%의 지방세가 부과되고, 이후 주택을 매수할 경우 기존 보유한 오피스텔은 주택으로 간주돼 취득세를 중과한다. 종합부동산세를 납부할 때도 주택 수에 합산되며, 매각할 때도 역시 주택 수에 합산돼 양도세를 중과한다. 전날 부동산개발협회와 주택건설협회는 이같은 내용에 대해 과세 제도를 개선해 달라고 국토부에 공동 건의했다. 30㎡ 이하 소형주택(오피스텔은 39㎡ 이하)은 주택 수 산정에서 제외해 취득세 중과 등 과도한 세제 부담을 정상화해달라는 취지다. 부동산개발협회 관계자는 "오피스텔은 대부분 주거용으로 사용되고 있어 주택처럼 취급되고 있다"며 "그러나 다주택 규제를 다 받으면서 부가가치세나 취득세 등에서는 일반건축물로 취급돼 세금을 과도하게 납부하는 모순적인 측면이 있다"고 건의 배경을 설명했다. 실제로 2020년 이후 세금 부담이 커진 다주택자들이 오피스텔을 던지기 시작하면서 시장의 수요는 크게 줄었다. 지어도 팔리지 않는 오피스텔 미분양 물량이 늘어나자 공급도 급감했다. 주산연에 따르면 2019년 한 해 약 11만 실이 공급되며 최고치를 찍은 오피스텔은 △2020년 86만 실 △2021년 76만4000실 △2022년 52만 실 △2023년 1~9월 12만8000실로 가파르게 감소했다. 이지현 주산연 부연구위원은 "주거용 오피스텔은 매매차익보다는 은퇴·노후준비 등을 위한 안정적인 임대수익이 주 목적인데 매매가격의 변동폭이 큰 아파트보다 더 불리한 세금을 부과하고 있다"며 "특히 전·월세를 통해 오피스텔에 거주하는 것은 대부분 청년 등 1인 가구인 만큼 향후 주택시장이 회복된 이후 공급 부족이 누적된 소형 아파트와 오피스텔 등의 가격 급등이 우려된다"고 말했다. 윤석열 정부가 부동산 시장 정상화를 위해 지난해 12·21대책을 필두로 규제를 거듭 완화하고 있지만 '아파트'만 중심으로 한 대책들이라는 점에서도 아쉬움을 내비쳤다. 이 부연구위원은 "주거용 오피스텔 세제를 정상화하고, 주택과 같이 오피스텔 대피공간의 바닥면적을 산입에서 제외하는 등 제도 개선이 필요하다"며 "이와 함께 오피스텔 사업장의 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 기준을 완화해 자금 조달 통로를 넓히고, 특례보금자리론 대상에 주거용 오피스텔을 포함하는 등 수요 진작책이 함께 이뤄져야 할 것"이라고 말했다. 이어진 토론에서도 소형주택 공급 활성화 방안에 대한 다양한 의견들이 제시됐다. 남영우 한국주택학회 부회장은 "이번 빌라 전세사기 사태에서 보듯 개인 간 임대차 계약은 불안정한 경우가 많아 청년이나 고령층 등 주거취약계층의 경우 법인화된 임대사업자가 늘어나야 안정적인 임대사업이 진행될 수 있을 것"이라며 "임대사업자를 양성하는 제도가 계속 변경되거나 축소돼 아쉬움이 크다"고 말했다. 이진 부동산개발협회 정책연구실장은 "지난 10년 간 누적 준공 물량을 보면 오피스텔은 55만 실, 같은 규모 주택은 55만 8000호로 거의 동일하다"며 "임대차시장에서 지대한 기여를 해온 오피스텔 공급이 공사비와 자금 조달 이슈로 거의 끊기면서 2~3년 후 주거안정 기반이 흔들릴 위험이 커졌다"고 진단했다. 최창규 한양대 교수도 "전세계적으로 국민이 집을 소유하는 비중은 50~60% 수준"이라며 "이제까지 부동산은 소유 중심의 정책이었는데 소유와 임대를 같이 생각하는 정책이 필요하다"고 강조했다. 정부 역시 9·26 대책을 통해 비아파트의 자금 지원을 늘리는 등 공급 활성화에 힘쓰고 있다고 말했다. 이광우 국토부 주택건설공급과 사무관은 "아직 대책 나온지 두 달밖에 되지 않아 규제 완화나 대책 효과가 크게 나타나지 않고 있지만 장기적으로 시장 정상화와 공급 활성화에 기여할 것으로 기대하고 있다"며 "아파트 위주의 공급 대책이 변화할 필요가 있다는 말씀도 귀담아 듣겠다"고 말했다. 주거 형태가 생애 주기별로 달라지는 것을 감안해 탄력적인 세제 혜택이 필요하다는 의견도 나왔다. 서종대 주산연 대표는 "오피스텔 수요가 감소한 가장 큰 이유는 세금 규제"라며 "특히 60세 이상의 경우 거주하는 집 한 채에 임대수익을 위해 오피스텔을 보유한 경우가 많은데 노후 대비를 위해서라도 일부 규제를 완화해줘야 한다"고 말했다. 김승배 부동산개발협회장 역시 "1인 가구가 급증하고 노령화가 빨라지는 등 인구구조 변화가 빠르게 일어나고 있다"며 "재산 대부분을 쏟아 부은 아파트를 은퇴 후 팔아 소형 평수 집으로 옮기고, 남는 돈으로는 오피스텔을 몇 채 사서 월 소득을 올리는 등 주거가 생애주기별로 순환될 수 있도록 정책이 마련돼야 할 것"이라고 밝혔다. -
광폭행보 보이는 정원주 회장, 이번엔 인도네시아 찾았다
부동산 건설업계 2023.12.05 14:31:56지난달 13일 나이지리아를 시작으로 이집트와 싱가포르 등을 찾으며 광폭 행보를 보이고 있는 정원주 대우건설 회장이 이번에는 인도네시아를 찾았다. 5일 대우건설은 정원주 회장이 인도네시아를 찾아 현지의 가장 큰 프로젝트인 신수도 건설 사업과 다양한 인프라사업 및 도시개발사업 등 사업 확장을 위한 관계자 면담을 가졌다고 밝혔다. 지난달 29일 인도네시아에 도착한 정 회장은 현지 10대 부동산 디벨로퍼인 찌뿌트라(Ciputra)사의 부디아사 사스트라위나타 최고경영자(CEO)와 인도네시아·싱가포르에서 부동산개발사업을 진행하고 있는 시나라마스(Sinaramas)사의 묵따르 위자야 CEO를 만나 인도네시아 현지에서의 개발사업에 대한 협력 방안을 논의했다. 정 회장은 대우건설이 하노이 신도시 개발사업 등에서 보여준 뛰어난 성과와 침매터널, LNG플랜트 분야 등에서 글로벌 경쟁력을 갖추고 있음을 설명하고 향후 인도네시아에서 진행될 스마트 시티, 신재생에너지 등 다양한 인프라 사업에서도 뛰어난 경험을 가지고 있음을 강조하며 인도네시아 건설사업 참여 의사를 전달했다. 정 회장은 30일 열린 한-인니 수교 50주년 기념 경제협력포럼에 참석해 현지 기업인들과의 네트워크를 구축했으며 인도네시아 아궁 위짝소노 신수도청 차관과 만나 신수도 건설 사업에 대한 대우건설의 참여 의사도 밝혔다. 아궁 위짝소노 차관은 수도 이전에 따른 주택공급의 필요성을 강조하며 한국의 선진 주택문화를 인도네시아 신수도에 접목할 수 있는 방안을 공동 연구하기를 희망했다. 이날 포럼에서 대우건설은 수도 이전사업과 관련해 인도네시아의 인프라 분야 최대 국영지주회사인 후타마 까리야(Hutama Karya)사와 인프라 사업 협력을 위한 업무협약을 체결했다. 인도네시아는 수도인 자카르타가 해수면 상승과 지반침하현상으로 인해 피해가 커지고 있어 동칼리만탄 지역으로 수도를 이전하기 위한 준비를 서두르고 있다. 이를 위한 다양한 인프라 사업이 활발하게 진행되고 있어 국내 건설기업들에게도 새로운 시장이 열릴 것이라는 전망이 나오고 있다. 대우건설은 이미 인도네시아에서 LNG 플랜트 사업과 건축 프로젝트 등에 참여해 현지 경험을 갖추고 있으며 글로벌 경쟁력을 갖추고 있는 LNG 플랜트와 침매터널과 같은 분야에서도 새로운 사업기회를 얻을 수 있을 것으로 기대하고 있다. 대우건설 관계자는 “정 회장의 이번 방문은 향후 대우건설의 현지 사업 다각화를 위한 네트워크 구축과 이를 통한 현지 시장 확대에 큰 힘이 될 전망”이라며 “인도네시아는 자원부국이면서 수도이전과 같은 대형 사업이 진행되고 있는 기회의 땅인 만큼 대우건설이 글로벌 경쟁력을 갖추고 있는 LNG플랜트, 침매터널, 도시개발사업 등 인프라 구축에서 성과를 만들어낼 수 있는 토대를 마련하는 자리였다”고 의미를 설명했다. -
'악성 미분양' 1만가구 넘었다
부동산 정책·제도 2023.11.30 17:47:29지난달 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’ 물량이 2년 8개월 만에 1만 가구를 넘어섰다. 준공 후 미분양은 입주를 시작하고도 집주인을 찾지 못해 비어있는 주택을 말한다. 전국 미분양은 8개월 연속 줄었지만 준공 후 미분양은 꾸준히 늘고 있어 부동산 시장 침체 우려가 가시지 않고 있다. 국토교통부가 30일 발표한 ‘10월 주택통계’에 따르면 전국의 미분양 주택은 8개월 연속 감소세를 보이고 있다. 10월 말 기준 미분양 주택은 5만8299가구로 전월보다 2.5%(1507가구) 줄었다. 미분양 주택 수는 올해 2월 7만5000가구로 정점을 찍은 후 지속해서 줄어 지난달에는 6만가구 밑으로 내려왔다. 다만 준공 후 미분양은 1만224가구로 전월보다 7.5%(711가구) 증가했다. 악성 미분양이 1만가구를 넘어선 것은 2021년 2월(1만779가구) 이후 2년 8개월만에 처음이다. 2019년 2만가구에 육박했던 준공 후 미분양은 2021년 9월 7000가구대로 내려온 후 지속적으로 증가 추세다. 지난달 주택 착공, 분양, 준공 물량은 전달대비 늘어났다. 지난 9월 말 정부의 주택 공급 활성화 대책 발표 이후 한 달간 일부 주택 공급 선행지표가 반등하는 모양새다. 10월 주택 착공은 1만5733가구로 한 달 새 31.4% 늘었다. 수도권 착공이 63.9%, 지방은 16.5% 증가했다. 분양은 10월 한 달간 3만3407가구로 전월보다 134.3% 급증했고, 준공은 1만9543가구로 58.1% 늘었다. 다만 1~10월 누계 기준으로 착공은 전년 대비 57.2%, 분양은 36.5%, 준공은 18.5% 감소해 공급 부족 우려는 여전한 상황이다. 10월 인허가는 1만8047가구로 전월보다 58.1%, 1~10월 누적 인허가는 27만3918가구로 전년 같은 기간 보다 36% 줄었다. 인허가 물량은 8월에 5000여가구에 불과했지만 9월에 4만3114가구로 8배 가량 늘었다가 다시 7월 수준으로 돌아오는 등 변동폭이 큰 모습이다. 국토부 관계자는 “9·26 주택공급 활성화 대책 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 확대 등을 통해 약 두 달간 1조6000억원 이상의 주택건설 자금 지원이 이뤄졌다”며 “인허가 관련 제도 개선이 이달 중 완료되면 앞으로 인허가 물량도 늘어날 것”이라고 말했다. -
"대주단 과도한 요구 여전…현장 PF자금조달 어려워"
부동산 정책·제도 2023.11.30 08:47:29정부가 9·26 부동산 대책을 발표하고 프로젝트파이낸싱(PF)대출과 비(非)아파트 건설자금 등 금융 지원에 나서고 있지만 현장에서는 자금 경색이 해소되지 못하고 있는 것으로 나타났다. 대주단의 과도한 요구 등으로 원활한 자금 조달이 쉽지 않아 향후 중장기 주택 공급 목표에 영향을 줄 수 있다는 지적도 나왔다. 29일 건설주택포럼이 서울 강남구 논현동 건설회관에서 개최한 ‘민간의 주택공급 확대방안’ 세미나에서 강연자로 나선 김재식 한국주택협회 부회장은 “9·26 대책에 PF대출 보증규모 확대 등 현행 자금조달 여건을 개선하기 위한 방안이 일부 반영됐다"면서도 "대주단의 과도한 요구 등이 여전해 원활한 자금조달이 쉽지 않은 상황"이라고 밝혔다. 한국주택협회 회원사들이 겪은 실제 사례로는 불가항력적 사유(중대재해법 강화·건설노조 파업 등)로 책임준공을 이행하지 못했을 경우에도 신용보강·채무인수를 요구하거나, 보증기관의 보증을 통한 대출 시에도 사업비 예치(50%) 등을 추가로 요구하는 경우 등이 있었다. 또 본PF 대출약정서에 적인 조건(분양가 등)을 변경할 때 수수료(5%)를 요구하는 경우도 비일비재한 것으로 나타났다. 김 부회장은 “현재 건설사는 미청구 공사비 급증으로 신용도가 하락하고, 신규 수주에 어려움을 겪는 등 재무상 불확실성이 커졌다”며 주택 공급 활성화를 위해 민간택지와 강남3구와 용산구에 적용되는 분양가 상한제와 실거주 의무 폐지 등을 주장했다. 이어 재건축 부담금 현실화와 공사비 분쟁해결 위한 중재기구, 정비사업 공사비 검증제도 개선도 필요하다고 지적했다. 현재 주택 시장의 변동성이 큰 문제라는 주장도 나왔다. 김선주 경기대 교수는 “장기 시계열로 봤을 때 주택 가격은 상승하지만 단기에서의 변동성이 크게 나타나면서 지난 9월까지 아파트 매매와 전세지수가 상승세를 보였지만 올해 누계 하락폭은 과거 10년동안 가장 컸다"며 "실수요자 혜택 중심의 정책을 짜되 정책 실현의 타이밍을 위해 시장 참여자의 의견수렴 및 정책의 중간 점검이 필요하다"고 지적했다. 이병훈 HUG 부사장은 “시장의 연착륙을 위한 금융당국의 노력이 진행 중에 있다”며 “그럼에도 사업성이 없는 프로젝트가 너무 많아 금융비용 뿐 아니라 원가 절감 노력을 통한 가격 경쟁력 확보가 필요하다”고 말했다. 이어진 토론에서 토론자로 나선 최일용 대우건설 주택건축사업본부 상무는 시공사들의 어려움으로 공사비의 급격한 상승을 꼽았다. 그는 “공사비 인상 요인으로 인해서 이미 적자가 난 사업을 어떻게 흑자로 돌리는가가 가장 큰 화두”라며 “도급액을 올리면 분양가가 올라서 소비자로부터 분양 외면 받는 상황에 처해있다”고 토로했다. 전성배 국토교통부 주택기금과장은 “국토부는 적정 수준의 공급이 이뤄질 수 있도록 더욱 노력할 것”이라며 “기재부와 공동으로 새로운 금융 측면에서 주택공급 활성화 할 수 있는 방안을 논의 중에 있으며 내년 상반기 발표 예정인 국가 차원의 경제정책방향이나 국토부 업무보고에서 구체화될 것”이라고 말했다. /변수연 기자 diver@@sedaily.com -
공급대책 이후 착공·분양 증가…악성 미분양은 1만 가구 넘겨
부동산 정책·제도 2023.11.30 08:38:24지난 9월 말 정부의 주택 공급 활성화 대책 발표 이후 한 달간 주택 착공과 분양이 늘었으나, 인허가는 여전히 감소세인 것으로 나타났다. 주택 미분양은 8개월 연속 줄었지만 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 2년 8개월 만에 1만가구를 넘어섰다. 국토교통부가 30일 발표한 ‘10월 주택통계’에 따르면 올해 10월 전국 주택 인허가 물량은 1만8047가구로 전월보다 58.1% 감소했다. 올해 들어 10월까지 누적 인허가는 27만3918가구로 작년 같은 기간보다 36.0% 줄었다. 인허가는 감소했지만 10월 주택 착공은 1만5733호로 한 달 새 31.4% 늘었다. 수도권 착공이 63.9%, 지방은 16.5% 증가했다. 올 들어 10월까지 누계 착공은 14만1595호로 작년 같은 기간보다 57.2% 줄었다. 10월 준공은 전월보다 58.1% 늘었다. 1∼10월 누계 준공은 27만960호로 작년 같은 기간보다 18.5% 감소했다. 분양은 10월 한 달간 3만3407호로 전월보다 134.3% 늘었지만 1∼10월 누계로는 역시 작년 같은 기간보다 36.5% 감소했다. 한 달 간 착공, 분양 등의 지표가 회복세를 보인 것은 9·26 주택공급 활성화 대책 이후 일부 건설사들의 유동성이 개선된 영향으로 풀이된다. 국토부는 9·26대책 후속 조치로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과 비아파트 건설자금 등 1조6000억원 이상의 주택건설 자금 지원이 이뤄졌다고 밝혔다. 정부는 인허가 관련 제도 개선이 이달 중 완료되면 인허가 물량도 늘어날 것으로 보고 있다. 전국의 미분양 주택은 8개월 연속 감소세를 보이고 있다. 10월 말 기준 미분양 주택은 5만8299호로 전월보다 2.5%(1507호) 줄었다. 다만 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못해 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 1만224호로 전월보다 7.5%(711호) 증가했다. 악성 미분양이 1만호를 넘어선 것은 2년 8개월 만에 처음이다. -
9·26대책에도…주택건설업계 "대주단 과도한 요구에 PF자금조달 어려워"
부동산 정책·제도 2023.11.30 07:00:00정부가 9·26 부동산 대책을 발표하고 프로젝트파이낸싱(PF)대출과 비(非)아파트 건설자금 등 금융 지원에 나서고 있지만 현장에서는 자금 경색이 해소되지 못하고 있는 것으로 나타났다. 대주단의 과도한 요구 등으로 원활한 자금 조달이 쉽지 않아 향후 중장기 주택 공급 목표에 영향을 줄 수 있다는 지적도 나왔다. 29일 건설주택포럼이 서울 강남구 논현동 건설회관에서 개최한 ‘민간의 주택공급 확대방안’ 세미나에서 강연자로 나선 김재식 한국주택협회 부회장은 “9·26 대책에 PF대출 보증규모 확대 등 현행 자금조달 여건을 개선하기 위한 방안이 일부 반영됐다"면서도 "대주단의 과도한 요구 등이 여전해 원활한 자금조달이 쉽지 않은 상황"이라고 밝혔다. 한국주택협회 회원사들이 겪은 실제 사례로는 불가항력적 사유(중대재해법 강화·건설노조 파업 등)로 책임준공을 이행하지 못했을 경우에도 신용보강·채무인수를 요구하거나, 보증기관의 보증을 통한 대출 시에도 사업비 예치(50%) 등을 추가로 요구하는 경우 등이 있었다. 또 본PF 대출약정서에 적인 조건(분양가 등)을 변경할 때 수수료(5%)를 요구하는 경우도 비일비재한 것으로 나타났다. 김 부회장은 “현재 건설사는 미청구 공사비 급증으로 신용도가 하락하고, 신규 수주에 어려움을 겪는 등 재무상 불확실성이 커졌다”며 주택 공급 활성화를 위해 민간택지와 강남3구와 용산구에 적용되는 분양가 상한제와 실거주 의무 폐지 등을 주장했다. 이어 재건축 부담금 현실화와 공사비 분쟁해결 위한 중재기구, 정비사업 공사비 검증제도 개선도 필요하다고 지적했다. 현재 주택 시장의 변동성이 큰 문제라는 주장도 나왔다. 김선주 경기대 교수는 “장기 시계열로 봤을 때 주택 가격은 상승하지만 단기에서의 변동성이 크게 나타나면서 지난 9월까지 아파트 매매와 전세지수가 상승세를 보였지만 올해 누계 하락폭은 과거 10년동안 가장 컸다"며 "실수요자 혜택 중심의 정책을 짜되 정책 실현의 타이밍을 위해 시장 참여자의 의견수렴 및 정책의 중간 점검이 필요하다"고 지적했다. 이병훈 HUG 부사장은 “시장의 연착륙을 위한 금융당국의 노력이 진행 중에 있다”며 “그럼에도 사업성이 없는 프로젝트가 너무 많아 금융비용 뿐 아니라 원가 절감 노력을 통한 가격 경쟁력 확보가 필요하다”고 말했다. 이어진 토론에서 토론자로 나선 최일용 대우건설 주택건축사업본부 상무는 시공사들의 어려움으로 공사비의 급격한 상승을 꼽았다. 그는 “공사비 인상 요인으로 인해서 이미 적자가 난 사업을 어떻게 흑자로 돌리는가가 가장 큰 화두”라며 “도급액을 올리면 분양가가 올라서 소비자로부터 분양 외면 받는 상황에 처해있다”고 토로했다. 이영성 서울대학교 교수는 “1인가구가 빠르게 늘면서 2000년대 대한민국 총 가구 수는 1400만 가구에서 현재 2300만 가구가 됐다”며 “한 해 가구 수 증가율이 2010년에는 0.5%인데 올해는 2.3%로 뛴 만큼 누적돼있는 공급 부족을 빨리 해결해야한다”고 말했다. 전성배 국토교통부 주택기금과장은 “국토부는 적정 수준의 공급이 이뤄질 수 있도록 더욱 노력할 것”이라며 “기재부와 공동으로 새로운 금융 측면에서 주택공급 활성화 할 수 있는 방안을 논의 중에 있으며 내년 상반기 발표 예정인 국가 차원의 경제정책방향이나 국토부 업무보고에서 구체화될 것”이라고 말했다. -
"대주단 과도한 요구 여전…현장 PF자금조달 어려워"
부동산 정책·제도 2023.11.29 18:06:14정부가 9·26 부동산 대책을 발표하고 프로젝트파이낸싱(PF)대출과 비(非)아파트 건설자금 등 금융 지원에 나서고 있지만 현장에서는 자금 경색이 해소되지 못하고 있는 것으로 나타났다. 대주단의 과도한 요구 등으로 원활한 자금 조달이 쉽지 않아 향후 중장기 주택 공급 목표에 영향을 줄 수 있다는 지적도 나왔다. 29일 건설주택포럼이 서울 강남구 논현동 건설회관에서 개최한 ‘민간의 주택공급 확대방안’ 세미나에서 강연자로 나선 김재식 한국주택협회 부회장은 “9·26 대책에 PF대출 보증규모 확대 등 현행 자금조달 여건을 개선하기 위한 방안이 일부 반영됐다"면서도 "대주단의 과도한 요구 등이 여전해 원활한 자금조달이 쉽지 않은 상황"이라고 밝혔다. 한국주택협회 회원사들이 겪은 실제 사례로는 불가항력적 사유(중대재해법 강화·건설노조 파업 등)로 책임준공을 이행하지 못했을 경우에도 신용보강·채무인수를 요구하거나, 보증기관의 보증을 통한 대출 시에도 사업비 예치(50%) 등을 추가로 요구하는 경우 등이 있었다. 또 본PF 대출약정서에 적인 조건(분양가 등)을 변경할 때 수수료(5%)를 요구하는 경우도 비일비재한 것으로 나타났다. 김 부회장은 “현재 건설사는 미청구 공사비 급증으로 신용도가 하락하고, 신규 수주에 어려움을 겪는 등 재무상 불확실성이 커졌다”며 주택 공급 활성화를 위해 민간택지와 강남3구와 용산구에 적용되는 분양가 상한제와 실거주 의무 폐지 등을 주장했다. 이어 재건축 부담금 현실화와 공사비 분쟁해결 위한 중재기구, 정비사업 공사비 검증제도 개선도 필요하다고 지적했다. 현재 주택 시장의 변동성이 큰 문제라는 주장도 나왔다. 김선주 경기대 교수는 “장기 시계열로 봤을 때 주택 가격은 상승하지만 단기에서의 변동성이 크게 나타나면서 지난 9월까지 아파트 매매와 전세지수가 상승세를 보였지만 올해 누계 하락폭은 과거 10년동안 가장 컸다"며 "실수요자 혜택 중심의 정책을 짜되 정책 실현의 타이밍을 위해 시장 참여자의 의견수렴 및 정책의 중간 점검이 필요하다"고 지적했다. 이병훈 HUG 부사장은 “시장의 연착륙을 위한 금융당국의 노력이 진행 중에 있다”며 “그럼에도 사업성이 없는 프로젝트가 너무 많아 금융비용 뿐 아니라 원가 절감 노력을 통한 가격 경쟁력 확보가 필요하다”고 말했다. 이어진 토론에서 토론자로 나선 최일용 대우건설 주택건축사업본부 상무는 시공사들의 어려움으로 공사비의 급격한 상승을 꼽았다. 그는 “공사비 인상 요인으로 인해서 이미 적자가 난 사업을 어떻게 흑자로 돌리는가가 가장 큰 화두”라며 “도급액을 올리면 분양가가 올라서 소비자로부터 분양 외면 받는 상황에 처해있다”고 토로했다. 김목진 국토교통부 주택정책과 팀장은 “국토부는 적정 수준의 공급이 이뤄질 수 있도록 더욱 노력할 것”이라며 “기재부와 공동으로 새로운 금융 측면에서 주택공급 활성화 할 수 있는 방안을 논의 중에 있으며 내년 상반기 발표 예정인 국가 차원의 경제정책방향이나 국토부 업무보고에서 구체화될 것”이라고 말했다. /변수연 기자 diver@@sedaily.com -
GH, 사회적채권 1900억 원 발행
사회 전국 2023.11.29 13:45:05경기주택도시공사(GH)는 29일 ESG 채권 중 하나인 사회적채권 1900억 원을 발행했다고 밝혔다. 사회적채권은 ESG 채권 중 사회 인프라 구축, 서민을 위한 주택공급 등 사회적 가치를 창출하는 사업에 조달된 자금을 투입할 목적으로 발행하는 특수목적 채권이다. 이번에 발행된 채권은 2년물 1400억 원(연 4.112%) 및 5년물 500억 원(연 4.120%) 규모다. 장기간 고금리 기조로 인해 채권시장이 불안정한 상황에서도 GH는 ESG채권 발행을 통해 대규모 자금을 조달하는데 성공했다고 GH는 설명했다. 앞서 지난 10월 12일 한국기업평가로부터 사회적채권 인증평가 최고등급(S1)을 획득한바 있는 GH는 이번에 조달한 자금을 경기용인 플랫폼시티 도시개발사업 재원으로 사용할 예정이다. 김세용 GH 사장은 “GH의 핵심가치 중 첫 번째가 사회적 책임이다”며 “GH는 경기도민에게 더 많은 기회를 제공하기 위해 다양한 영역에서 사회적 책임을 다하도록 최선을 다하겠다”고 말했다. 한편 GH는 지난 2월 ‘혁신·비전보고회’를 개최하고 △사회적 책임 △혁신 △사람 중심 △전문성을 4대 핵심 가치로 두고 지난해부터 지속적으로 ESG채권 발행을 통해 ESG 경영전략을 이행하고 있다. -
6호선 상월곡역 인근에 2400여가구 들어선다 [집슐랭]
부동산 주택 2023.11.29 10:04:36서울 지하철 6호선 상월곡역 인근에 2400여가구 규모의 신축 아파트가 들어선다. 29일 서울시는 전날 열린 제21차 건축위원회에서 이런 내용의 '장위14재정비촉진구역 주택정비형 재개발사업' 등 총 3건의 건축심의를 통과시켰다고 밝혔다. 먼저 지하철 6호선 상월곡역 인근에 위치한 장위14재정비촉진구역 주택정비형 재개발사업’은 31개동, 지하 7층~지상 25층, 공동주택 2469가구(공공 439가구, 분양 2030가구)와 부대복리시설로 재탄생한다. 시는 올 8월 건축심의 의견을 반영하기 위해 과도하게 긴 일부 주동을 분절해 바람길을 확보했으며, 단지의 입지적인 특수성을 고려해 지형에 순응하는 테라스하우스 및 스카이라인 계획을 수립했다고 설명했다. 사업부지 남북으로 폭 30m 이상의 공공보행통로도 확보해 열린 공간을 제공하고 지역주민과 공유할 수 있는 커뮤니티 시설을 연계 배치해 보행로 활성화를 도모했다. 단지 남측 월곡산과 연계한 녹지축 및 통경축도 계획해 입체적이고 쾌적한 단지를 조성한다. 지하철 2호선 구로디지털단지역 인근 ‘신림동 미성아파트 주택정비형 재건축사업’은 5개 동, 지하 3층~지상 29층 규모의 공동주택 500가구(공공 61가구, 분양 439가구)와 부대복리시설 등으로 탈바꿈한다. 건축위원회는 단지 내에 어린이집, 경로당, 다함께 돌봄센터 등 주민공동시설 700㎡를 추가 건축할 수 있도록 완화하고, 아파트와 주민공동시설 등 건축물의 형태와 디자인을 개선하여 단지 주변 레벨과 조화를 이루도록 했다. 이 밖에도 지하철 7호선 어린이대공원역 인근에 위치한 ‘화양동 489번지 역세권 장기전세주택사업’ 부지에는 6개 동, 지하 4층~지상 29층 규모의 공동주택 592가구(공공 55가구, 분양 537가구)와 부대복리시설 등이 들어선다. 건축위원회는 통경축 및 경관계획 등을 반영해 어린이대공원 부지와 건국대의 열린 경관을 연계할 수 있는 건축물의 높이와 배치를 계획했다. 한병용 서울시 주택정책실장은 “재개발‧재건축 사업 등을 통해 안정적이고 신속한 주택공급이 가능해질 것으로 보인다”며 “앞으로도 건축위원회 심의를 통해 양질의 주택을 지속적으로 공급하고 주거환경 개선을 위해 다양한 측면에서 정비사업을 적극 지원해 나갈 것”이라고 말했다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
건설주택포럼, '민간 주택공급 확대방안' 세미나 29일 개최
부동산 정책·제도 2023.11.28 10:11:08건설주택포럼은 오는 29일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 ‘민간의 주택공급 확대방안’을 주제로 정책 세미나를 개최한다고 28일 밝혔다. 이날 세미나에서는 현 주택시장 현황과 과제, 정부의 민간 주택공급 활성화 대책과 시사점, 정책 성공을 위한 제언 등을 논의한다. 김선주 경기대 교수와 이병훈 주택도시보증공사(HUG) 부사장, 김재식 주택협회 상근부회장이 주제 발표에 나선다. 이어 한만희 서울시립대 명예교수의 진행으로 이영성 서울대 교수, 김병국 한국주택금융공사(HF) 금융연구팀장, 최일용 대우건설 주택건축사업본부 상무, 전성배 국토교통부 주택기금 과장이 참여하는 종합토론이 열린다. 건설주택포럼은 주택과 건설, 금융, 학계 전문가 280여명이 모여 만든 민간 포럼이다. -
주금공, PF 보증 확대…특례PF펀드 상품 출시
경제 · 금융 경제·금융일반 2023.11.27 14:06:36한국주택금융공사는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 정상화를 위해 보증 및 대출 비율을 확대하고 대출상환 방식을 다양화하는 ‘특례 PF펀드형’ 상품을 출시한다고 27일 밝혔다. 이는 정부가 지난 9월 26일 발표한 주택공급 활성화 방안의 후속조치로, 대상은 한국자산관리공사(캠코)가 조성한 PF사업장 정상화 지원 펀드가 인수한 사업장 중 사업의 정상화를 위해 시행사 교체 등이 이뤄진 사업장이다. 보증비율은 기존 90%에서 95%로, 대출비율은 기존 총 사업비의 70%에서 80%로 확대됐다. 또, 사업주체가 탄력적으로 대출금을 상환할 수 있도록 기존 정액형 상환 방식에 정률형 상황 방식 등을 신규로 도입했다. 최준우 사장은 “어려움을 겪고 있는 건설사업장에 대한 PF 보증 지원 강화를 통해 부동산 시장 안정화를 위해 만전을 기하겠다”고 말했다. -
홍제천변 인왕시장·유진맨션, 역세권 활성화 사업으로 고밀복합 개발
부동산 정책·제도 2023.11.24 15:00:03서울 서대문구 홍제천변에 위치한 인왕시장과 유진맨션이 ‘서울시 역세권 활성화 사업’을 통해 고밀복합 개발된다. 일대는 2003년부터 개발 논의가 있어왔을 만큼 서대문구의 숙원사업 중 하나다. 24일 서대문구는 인왕시장과 유진맨션을 포함한 홍제동 298-9번지 일대 4만2572㎡ 면적의 ‘홍제지구중심’이 최근 ‘서울시 역세권 활성화 사업’ 대상지로 선정됐다고 밝혔다. 서울시 역세권 활성화사업은 역세권을 고밀복합개발해 지역에 필요한 시설을 확충하고 주택공급을 확대는 사업으로 구는 일대를 고밀복합개발 해 서북권 랜드마크로 삼을 계획이다. 유진맨션은 1970년 홍제천을 복개해 지은 주상복합 아파트로 2000년대부터 개발 소식이 꾸준히 나왔다. 1992년 내부순환로 건설 당시 철거될 예정이었으나 보상 문제로 일부 철거에 그친 상태다. 일대는 2003년 홍제균형발전촉진지구로 지정, 2010년 인왕시장과 함께 ‘홍제1 도시환경정비사업’으로 개발을 추진했으나 홍제초등학교 일조권 침해 문제로 2017년 결국 정비구역에서 해제됐다. 구는 올해 들어 전담팀을 구성해 사업 정보 창구를 구청으로 일원화하고 토지 등 소유자에게 사업 관련 정보를 상시 제공하며 사업 모델을 구상했다. 주민 개별·단체 면담과 설명회 등 40여 차례 소통을 이어가며 주민 의견을 조사한 끝에 6월 ‘서울시 역세권 활성화 사업’ 방식으로 재추진을 결정했다. 구는 서울시가 지역의 개발 필요성과 주민의 높은 사업 의지(동의율 74.1%) 등을 평가해 대상지로 결정했다고 설명했다. 이성헌 서대문구청장은 “관 주도가 아닌 주민의 이해와 소통을 기반으로 정비사업의 새로운 방향을 제시했다는 점에서 의미가 있다”고 말했다. 구는 2024년 ‘홍제지구중심 역세권 활성화 사업 정비계획 수립 및 정비구역 지정‘을 목표로 하고 있으며 향후 서울시와의 긴밀한 협의를 통해 홍제지구중심의 특성에 부합하고 지역 활성화를 도모할 수 있는 개발안을 만들어 간다는 목표다. -
중곡역 일대, 직주근접형 의료특화 중심지로 재탄생 [집슐랭]
부동산 주택 2023.11.23 11:06:49지하철 7호선 중곡역 일대가 직주근접형 의료특화 중심지로 재탄생한다. 23일 서울시는 전날 열린 제18차 도시·건축공동위원회에서 중곡동 168-2번지 일대 중곡역지구 지구단위계획구역 및 계획 결정변경안과 화양변전소부지 특별계획구역 세부개발계획 결정변경안을 수정가결했다고 밝혔다. 대상지는 지하철 7호선 중곡역 인근으로 간선도로인 능동로와 용마산로가 지나가고, 종합의료복합단지(국립정신건강센터, 보건복지행정타운), 화양변전소부지 특별계획구역 등 대규모 개발로 여건이 변화되고 있는 곳이다. 이 지역은 의료특화거점 조성, 부족한 생활SOC의 확충, 협소한 보행로 개선이 요구되는 지역이다. 시는 2018년 2030 생활권계획에서 신규 지정한 지구중심 범위를 고려하는 동시에 능동로변의 연속성 있는 계획적 관리 유도를 위해 지구단위계획구역을 확장했다. 또 중곡역 일대의 현재 제2종일반주거지역을 준주거지역까지 용도 지역 상향이 가능한 특별계획가능구역으로 지정해 종합의료복합단지와 연계한 의료산업·업무 특화기능을 도입하고 공공기여로 지역에 필요한 시설을 확충하도록 했다. 이와 함께 아차산자락변 저층주거지 특성을 유지하면서 부족한 생활편의시설 및 보행·녹지공간을 확보하기 위해 공동개발(특별지정)가능구역을 지정, 공동개발 및 용적률 인센티브 항목을 이행하는 경우 현재 용적률의 1.2배인 240%까지 완화할 수 있도록 했다. 통학로 및 지역커뮤니티가로인 능동로49·50길 등 건축한계선을 확대하고 보행자우선도로로 지정했으며, 능동로·긴고랑로변은 가로휴게형 전면공지를 조성하도록 해 보행활성화를 유도했다. 지구단위계획구역 내 화양변전소부지 특별계획구역에 대해 세부개발계획도 함께 결정했다. 이를 통해 의료 관련 종사자 등 유입을 고려한 아파트와 오피스텔, 근린생활시설을 확충하고 공공기여로는 지역의 수요를 감안해 어린이·청소년 특화 도서관을 조성하도록 계획했다. 시 관계자는 “이번 중곡역지구 지구단위계획 재정비를 통해 의료특화거점 조성 및 역세권 중심기능 강화를 위한 여건이 마련돼 직주근접형 의료특화 중심지로 거듭나는 계기가 될 것으로 기대한다”고 말했다. 위원회는 기존의 아시아선수촌아파트지구를 지구단위계획구역으로 전환하는 ‘아시아선수촌아파트지구 지구단위계획안도 수정가결했다. 아시아선수촌아파트는 1986년 서울에서 개최한 아시안게임 선수단 숙소로 사용하기 위해 국내최초로 현상설계 공모를 통해 건축계획을 수립하고 건립된 단지다. 아파트지구는 1970~1980년대에 대규모 아파트단지를 조성해 주택난을 해소하기 위해 지정됐는데, 주택공급 위주의 토지이용계획과 기반시설계획, 건축물 용도 및 규모 계획 등 도시관리제도가 평면적인 탓에 재건축사업(정비계획)과의 연계성 부족 등의 문제가 있어 종합적 도시관리 수단인 지구단위계획으로의 전환을 추진하고 있다. 이번 지구단위계획은 재건축사업을 용이하게 하고, 그 외 건축물의 용도와 밀도, 높이 등 아파트지구의 각종 규제를 지구단위계획 전환지침에 따라 전환하는 것을 주요 내용으로 한다. 대규모 주택단지 등을 특별계획구역으로 지정하고 정비계획수립 시 가이드라인이 되는 특별계획구역 지침을 통해 체계적인 정비계획 수립 방향을 제시하는 식이다. 시는 향후 주민(재)열람공고를 거쳐 올해 말에 아시아선수촌아파트지구 지구단위계획을 최종 결정·고시할 예정이다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다.
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