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전세 막힌 임차인, 월세로 내몰린다…144만원도 ‘싼 편’ [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

경제·금융 경제동향 2025.10.29 06:13:35

▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다 [주요 이슈 브리핑] ■ 월세 대란: 정부의 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 갭 투자 차단과 6·27 대출 규제로 전세 공급이 크게 줄며 월세 수요가 폭증했다. 서울 아파트 전세 물건은 2023년 10월 28일 3만 2311건에서 이날 기준 2만 4478건으로 25% 급감했고, 서울 임대차 계약 중 반전세 비중은 7월 16.45%에서 10월 20.28%로 치솟으며 서울 아파트 평균 월세는 9월 144만 3000원까지 상승했다. ■ 생숙 정리: 정부가 생활형 숙박시설 관련 추가 규제 완화 없이 예정대로 이행강제금을 부과하기로 했다. 전국 준공된 생숙 14만 1000실 가운데 숙박업 변경이나 오피스텔로 용도 변경을 하지 않은 2~3만 실이 적용 대상이며, 이행강제금은 매년 해당 건축물 공시가격의 10%가 부과돼 ‘과징금 폭탄’ 수준이 될 전망이다. ■ 성장 회복: 3분기 국내총생산(GDP)이 전기 대비 1.2% 성장하며 지난해 1분기 이후 6개 분기 만에 1%대 성장률을 나타냈다. 민생회복지원금 13조 원의 영향으로 민간소비가 전기 대비 1.3% 늘어 3년 만에 최대폭을 기록했고, 반도체·자동차 수출이 1.5% 증가하며 성장을 뒷받침했다. [부동산 투자자 관심 뉴스] 정부의 10·15 대책 이후 월세 수요가 급증하고 있다. 서울 임대차 계약 중 반전세 비중은 7월 16.45%에서 10월 20.28%로 뛰었다. 정부가 1주택자의 전세대출 이자를 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 포함하고, 청년층 버팀목 전세대출 한도를 2억 원에서 1억 5000만 원으로 축소했기 때문이다. 서울 아파트 전세 물건은 2만 4478건으로 2년 전 3만 2311건 대비 25% 급감했다. 전월세 전환율은 지난해 10월 4.10%에서 올해 10월 4.26%로 상승했다. 서초구 반포동 레미안원베일리 133㎡는 보증금 7억 원에 월세 1500만 원이 체결됐다. 올해 서울 아파트 월세 상승률이 7.15%로 2016년 통계 작성 이후 10년 만에 최고치를 기록했다. 경기는 5.07%, 인천은 5.96% 상승했다. 서울 월세 상승률은 임대차 3법 시행 이후 2020년 1.65%, 2021년 3.56%를 기록했으며, 전세사기 영향으로 2022년 4.85%, 2023년 4.95%를 보인 뒤 지난해 5.24%로 집계됐다. 10·15 대책의 실거주 의무로 임대 매물이 빠르게 사라지면서 월세는 앞으로도 가파르게 오를 가능성이 높다. 서울 아파트 전월세 물건은 올해 1월 1일 5만 1897건에서 현재 4만 4651건으로 14.0% 감소했다. 정부가 생활형 숙박시설 관련 추가 규제 완화 없이 이행강제금을 부과하기로 했다. 전국 준공된 생숙 14만 1000실 중 용도 변경을 하지 않은 23만 실이 대상이다. 올 6월 기준 미조치 생숙 4만 3000실에서 3개월 새 12만 실이 줄었다. 이행강제금은 매년 공시가격의 10%가 적용돼 ‘과징금 폭탄’ 수준이다. 정부는 지난해 10월 복도 폭, 주차장 등 기준을 완화했으나, 생숙 소유주들은 지자체의 공적 기여 요구가 과도하다는 입장이다. 국토부는 미준공 생숙 1만 실에 대해 주거용 오피스텔로 용도전환을 추진할 방침이다. [부동산 투자자 참고 뉴스] 3분기 GDP가 전기 대비 1.2% 성장하며 6개 분기 만에 0%대에서 벗어났다. 한국은행 전망치 1.1%를 0.1%포인트 웃도는 수치다. 민간소비는 1.3% 늘어 3년 만에 최대폭을 기록했으며, 정부의 13조 원 소비쿠폰 정책이 가계지출을 끌어올렸다. 설비투자는 2.4% 증가하며 3개 분기 만에 상승 전환했고, 수출은 반도체·자동차 중심으로 1.5% 증가했다. 한국은행은 4분기 GDP가 -0.1~0.3% 범위면 연간 성장률 1%를 기록할 것으로 전망했다. 시장에서는 저성장 위험 완화로 금리 인하 사이클이 예상보다 빨리 종료될 수 있다는 전망이 확산되고 있다. 더불어민주당이 동거주택 상속공제 대상을 배우자까지 확대하는 방안을 검토 중이다. 박홍근 의원은 10년 이상 동거 시 최대 9억 원, 안도걸 의원은 8년 이상 동거 시 최대 8억 원 추가 공제 법안을 발의했다. 현행은 자녀가 10년 이상 부모와 동거 시 최대 6억 원 공제만 가능하다. 현행 상속세는 일괄 공제 5억 원과 배우자 공제(최소 5억 원·최대 30억 원)에 동거주택 상속공제를 더하고 있다. 해당 법안은 다음 달 기재위 조세소위에서 정부·여당의 상속세 개편안과 함께 논의될 전망이다. 3분기 GDP 1.2% 성장은 정부 재정지출이 견인했다. 민간소비 기여도 0.6%포인트, 정부지출과 정부투자가 각각 0.2%포인트를 차지했다. 13조 원 민생회복지원금이 소비 개선을 이끌었고, 반도체 중심 수출도 1.5% 증가했다. 건설투자는 0.1% 감소했으나 감소폭이 크게 축소됐다. 한국은행은 건설수주 개선으로 건설투자도 점차 살아나고 있다고 분석했다. 김재훈 기획재정부 경제정책국장은 “1% 달성 가능성이 높아졌다”고 밝혔다. 시장에서는 성장률 상향에 따라 한국은행의 기준금리 인하 사이클에 변동이 불가피하다는 전망이 나왔다. [자주 묻는 질문] Q. 월세가 계속 오르는데 전세 투자는 어떻게 해야 할까요? A. 전세 공급 급감으로 월세 전환 추세가 불가피합니다. 10·15 대책으로 전세 물건이 2년 전 대비 25% 급감하고 전세가는 10.54% 폭등했으며, 실거주 의무로 신축 입주 물량이 매년 감소해 전세 공급 회복이 어려운 상황입니다. 기존 전세 물건은 보유하되, 신규 투자 시에는 월세 중심으로 전환하고 안정적 임대 수요가 있는 지역을 우선 검토하는 것이 필요합니다. Q. 금리 인하가 멈추면 부동산 투자에 어떤 영향이 있을까요? A. 대출 비용 증가로 투자 환경이 달라질 수 있습니다. 3분기 GDP 1.2% 성장으로 연간 1% 달성 가능성이 높아지며 한국은행의 금리 인하 사이클이 조기 종료될 전망입니다. 주택가격전망지수가 4년 만에 최고치를 기록해 금리 인하 시 부동산 과열 우려가 커진 상황이어서, 금리 동결 장기화를 고려한 자금 계획 수립이 필요합니다. Q. 동거주택 상속공제 확대는 언제 시행될까요? A. 11월 조세소위에서 논의 예정이며 통과 시 내년부터 적용 가능합니다. 8년 이상 동거한 배우자가 주택 상속 시 최대 8억 원 추가 공제를 받을 수 있는 법안이 발의됐으며, 기존 일괄·배우자 공제 18억 원 상향안과 함께 11월 기재위 조세소위에서 검토될 예정입니다. 법안 통과 시 배우자 명의로 장기 보유하면 상속세 부담을 크게 줄일 수 있어 사전 준비가 필요합니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 월세 시장 급변: 서울 전세 물건 2년 새 25% 급감, 월세 상승률 7.15%로 10년 만에 최고치 기록 ✓ 금리 동결 가능성: 3분기 GDP 1.2% 성장으로 연간 1% 달성 전망, 한국은행 금리 인하 사이클 조기 종료 예상 ✓ 생숙 규제 강화: 용도변경 미이행 생숙 2~3만 실 대상 이행강제금 부과, 공시가격 10% 수준 ✓ 상속공제 확대: 동거주택 상속공제 배우자 확대 법안 발의, 8년 이상 동거 시 최대 8억 원 추가 공제 ✓ 건설투자 회복: 건설투자 감소폭 축소로 바닥 확인, 건설수주 개선 추이 모니터링 필요 [키워드 TOP 5] 서울 월세 급등, 전월세 대란, GDP 1.2% 성장, 금리 인하 조기 종료, 동거주택 상속공제 확대, AI PRISM, AI 프리즘 ▶ 기사 바로가기: ▶ 기사 바로가기: ▶ 기사 바로가기:

비상장주식의 균등 상속·증여가 남긴 가족의 파국 [최승환 변호사의 경영권 분쟁 해결사]

사회 사회일반 2025.10.25 09:00:00

하나의 회사에 담긴 가족의 꿈 최근 창업자들이 후대에게 경제적 유산을 안정적으로 물려주기 위해 ‘비상장주식회사’를 설립하는 사례가 늘고 있다. 창업자는 “사업과 재산을 따로 나누면 가족이 흩어진다”는 생각으로, 현금흐름이 뛰어난 사업과 고가의 부동산, 상장사 주식을 모두 한 회사에 담는다. 그리고 이 회사를 자녀들에게 균등하게 상속하거나 증여한다. 그 의도는 선량하지만, 결과는 종종 비극이다. 자녀들이 모두 경영에 뜻을 같이하지 않는 한, 주식회사는 가족이 아닌 법에 의해 움직인다. 상법이 정한 다수결 구조 속에서 자녀 간의 이해충돌이 불가피하게 드러난다. 균등한 주식이 곧 공평한 행복을 의미하지 않는 이유다. 비극의 서막은 상속·증여받은 형제·자매 중 일부가 연합하여 대주주를 구성하고 소외된 나머지 형제·자매가 소수주주로 전락하면서 펼쳐진다. “같이 물려받았는데, 왜 나는 배당도 못 받나요?” 상속된 비상장회사가 분쟁의 불씨가 되는 가장 대표적 이유는 이익배당의 불공정성이다. 창업자는 흔히 “자녀들이 배당금으로 생활할 수 있을 것”이라 생각하지만, 상법상 이익배당은 주주총회 또는 이사회의 결의 없이는 이루어질 수 없다. 주주는 결산기에 자동으로 배당을 받을 권리가 없고, 오로지 다수결로 통과된 결의에 따라야 한다. 결국 배당 여부는 대주주가 좌우한다. 대주주는 등기임원 또는 미등기임원으로 재직하며 보수를 받거나 회사와 거래를 통해 이익을 얻을 수 있지만, 소수주주는 배당이 유일한 수익 수단이다. 그럼에도 다수결의 원칙 아래 장기간 무배당 결의를 반복하면, 이는 다수결의 남용으로 평가될 수 있다. 그러나 현행법은 이를 직접 구제할 제도를 두지 않는다. 소수주주의 강제배당청구권은 입법적 논의가 될 뿐이며 현행법의 해석으로는 주주총회 또는 이사회의 결의 이전에는 배당을 청구할 구체적 권리가 없는 것이 현실이다. 필자는 실제 자문 현장에서 “형제·자매가 공동 상속한 회사인데, 몇 년째 단 한 푼도 배당이 없다”며 찾아오는 사건을 자주 본다. 경영권에서 소외된 자녀는 매년 회사의 막대한 이익을 보고받더라도 그 과실을 누리기 어렵다. 상속받은 재산이 그저 ‘잠긴 자산’이 되는 셈이다. 비상장주식의 유동성 함정 상장주식이라면 사정이 다르다. 경영권 프리미엄을 포기하더라도 시장에서 매도하여 현금화할 수 있다. 그러나 비상장회사는 주식의 처분이 쉽지 않다. 대주주가 지배하는 구조에서는 지분 매각 자체가 사실상 불가능하다. 소수주주인 가족 구성원은 명목상으로는 수십억 원의 주식을 보유하지만, 실질적으로는 현금화할 수 없는 ‘유동성 함정’에 빠진다. 이는 상속·증여세 부담과 맞물릴 때 더욱 심각해진다. 예를 들어, 비상장주식의 평가액이 높게 산정되어 거액의 상속세를 납부해야 하지만, 실제 배당이나 처분이 불가능하면 그 세금은 결국 다른 개인 재산을 처분해서 마련해야 한다. 그 과정에서 가족 간의 원망과 갈등은 돌이킬 수 없는 수준으로 악화된다. 2세에서 3세로 이어지는 재산의 ‘독(毒)’ 창업자의 2세가 비상장주식을 물려받아 보유하다가, 그 자녀인 3세에게 다시 상속이 이뤄질 때 문제가 폭발한다. 이 시점에는 형제·자매 간 유대가 약화되고, 친족 간 신뢰도 거의 남지 않는다. 상속의 선택지는 단 두 가지뿐이다 - 전부 수락하거나 전부 포기하는 것. 평가가 높게 책정된 비상장주식이 전체 상속재산에 포함되면, 3세는 원치 않는 주식과 함께 막대한 상속세를 떠안는다. 배당도, 처분도 불가능한 주식이 가족 관계를 ‘재정적으로 파산’시키는 사례가 속출한다. 2세가 별도로 축적한 재산마저 창업자로부터 물려받은 비상장주식으로 인해서 처분되어야 할 지경이다. 상속이 가업 승계가 아니라, 가문의 분열로 이어지는 것이다. 창업자의 오판과 가족법·회사법의 교차점 이러한 비극은 대부분 “가족 간에는 싸우지 않는다”는 창업자의 낙관에서 비롯된다. 그러나 주식회사는 가족애로 운영되지 않는다. 법인격은 가족 구성원의 의사와 무관하게 독립적으로 존재하며, 그 지배는 오로지 주주총회·이사회 등 회사법이 정한 절차에 따른다. 창업자가 회사를 단순히 재산의 그릇으로 생각한 결과, 상속 이후 가족들은 ‘재산권 분쟁의 법적 당사자’가 된다. 형제·자매 간에 직무집행정지 가처분 등 각종 경영권 분쟁 소송이 제기되고, 서로 상대를 배임·횡령죄로 형사고소하는 지경까지 발전하는 것이 현실이다. 필자는 회계사이자 변호사로서, 이 같은 사건을 수십 건 이상 다뤄왔다. 소수주주인 가족의 상담에서는 절망이 느껴지고, 반대로 대주주 측을 대리할 때는 사건의 전망이 지나치게 유리하게 보인다. 결국, 비상장회사의 균등 상속은 균등하지 않은 권력 구조를 낳는다. “가장 나쁜 시나리오”부터 설계하라 창업자는 자녀의 행복을 바란다면 ‘좋은 시나리오’가 아니라 ‘가장 나쁜 시나리오’를 기준으로 상속·증여를 설계해야 한다. 상속 전에 최소한 다음 2가지는 검토해보아야 한다. 각 자녀에게 공평한 재산 분배를 하되, 주식과 사업 경영권은 경영에 능력과 의욕이 있는 자녀에게만 개별 주식회사를 단위로 상속·증여하는 방안을 고려할 수 있다. 다른 자녀들에게는 개별적으로 처분이 가능한 현금·부동산 등의 자산을 상속·증여한다. 사업을 그대로 물려주고 싶다면 가족 간 이해관계를 조정하기 위해 미리 잘 설계된 주주간계약을 체결하거나, 신탁을 통해 경영과 소유를 분리하는 방안을 고려할 수 있다. 주주간계약, 유언, 신탁 등 법적 장치를 조합하여 패밀리거버넌스를 구축하는 방안이다. 결론 - 가족을 지키는 법적 설계 한국은 이제 “창업보다 승계가 더 어려운 시대”에 들어섰다. 창업자 세대가 가업을 일구었다면, 2세·3세 세대는 그 가업을 법과 제도 안에서 유지해야 한다. 비상장주식의 균등 상속은 이상적으로 들리지만, 실상은 가족 관계를 해체시키는 도화선이 될 수 있다. 상속을 재산의 이전으로만 볼 것이 아니라 책임의 이전으로도 보는 관점이 필요하다. 창업자들은 자녀의 우애를 믿기보다, 법의 구조를 신뢰해야 한다. ‘좋은 회사’보다 ‘분쟁이 없는 회사’를 남기는 것이 진정한 유산이다.