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서울 가로주택 매년 1만가구 짓는다…방배·성수 빌라촌 개발 '탄력'[집슐랭]

경제·금융 경제동향 2025.07.15 07:00:00

정부가 수도권 집값 불안에 대비한 공급 대책으로 소규모 주택정비사업 확대에 나선다. 소규모 정비는 일반적인 재건축·재개발과 달리 추진위원회 단계가 생략돼 조합 설립 이후 3~4년이면 준공이 가능할 정도로 주택 공급 속도가 빠르기 때문이다. 또 문재인 정부 당시 도입했던 ‘도심공공주택 복합개발사업’의 사업성을 높여 주택 공급을 확대할 것으로 전망된다. 14일 국토교통부에 따르면 정부는 최근 2차 추가경정예산과 관련해 가로주택정비사업 지원에 599억 원의 주택도시기금 융자를 확정했다. 가로주택정비사업은 도로와 시설물로 둘러싸인 1만 ㎡ 미만의 소규모 노후주택지역 재개발 사업 방식이다. ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’ 적용을 받아 추진위 단계가 생략된 것이 특징이다. 이 때문에 조합설립부터 입주까지 3~4년밖에 소요되지 않아 일반적인 재건축보다 속도가 3배 이상 빠르다. 정부의 이번 2차 추경 반영으로 주택도시보증공사(HUG)의 가로주택정비사업 관련 올해 예산은 기존 3270억 원에서 3869억 원까지 늘었다. 정부는 증액 예산을 소진하면 추가로 주택도시기금을 지원하겠다는 방침이다. 이에 서울 용산구 한남동 한성아파트, 송파구 풍납강변현대아파트, 서초구 방배대우 등 서울 주요 지역의 소규모 재건축에 속도가 붙을 것으로 보인다. 사업이 제대로 추진되면 서울에서만 1만 가구의 신규 주택 공급이 가능해진다. 도심공공주택 복합개발사업의 비주거 비율 완화, 용적률 인센티브 부여 등 사업성 개선도 빠른 속도로 이뤄질 예정이다. 현재 국토부와 서울시는 중랑구 사가정역 도심공공주택 복합개발사업 등에 비주거 비율 완화 등을 추진 중이다. 현재 사가정역을 포함해 지구 지정이 된 도심 복합개발사업의 공급 물량만 2만 3000여 가구에 달한다. 서울시 관계자는 “비주거 비율을 낮춰 사업성을 높이면 속도가 붙을 것”이라고 설명했다. 서울 송파구 거여동 영풍빌라는 다가구주택 6개 동으로 이뤄진 노후 주거지에 불과했다. 하지만 이 단지 주민 36가구는 ‘가로주택정비사업’을 결정한 뒤 2021년 송파구청에 조합 설립 인가를 신청했다. 이후 2년 만에 아파트 2개 동을 건립하는 내용의 사업시행 인가를 받았고 지난해 착공에 돌입했다. 서울 재건축 사업 평균 소요 기간이 정비구역 지정 이후 8년 반 정도라는 점을 고려하면 가로주택정비사업을 통해 기간을 3년가량 축소한 셈이다. 정부가 소규모 주택정비사업 강화에 나선 것은 이처럼 일반적인 재건축·재개발보다 주택 공급을 신속하게 추진할 수 있기 때문이다. 원주민 정착률이 높고 투기 가능성이 낮다는 것도 장점으로 꼽힌다. 정부는 이에 주택도시보증공사(HUG)를 통한 주택도시기금 지원 확대를 통해 사업 확장에 나설 예정이다. 14일 통계청 국가통계포털에 따르면 지난해 기준 가로주택정비사업을 통한 주택 공급 예정 규모는 2만 474가구로 집계됐다. 지역별로 살펴보면 서울에서 9755가구가 공급되고 경기(6135가구), 인천(1318가구) 등 수도권에서만 1만 7000여 가구가 공급된다. 서울의 올해 입주 물량이 4만 7000가구인 만큼 사업이 정상적으로 진행되면 공급 물량의 20% 이상을 책임질 수 있는 셈이다. 하지만 가로주택정비사업은 수년간 ‘병목현상’에 빠진 상황이다. 주택도시기금의 융자 규모가 축소됐기 때문이다. HUG는 국토교통부의 승인을 받아 주택도시기금을 통해 가로주택정비사업을 지원하는데 관련 예산은 2021년 4094억 원에서 지난해 3833억 원으로 줄었다. 올해도 3270억 원밖에 배정하지 못해 가로주택정비조합의 융자 수요를 감당하지 못했다. 이 때문에 서울과 경기·부산 일대의 주요 가로주택정비조합에서 사업을 진척하지 못하고 지연되는 상황이 펼쳐졌다. 건설 업계의 한 관계자는 “HUG는 최저 1.9%의 금리로 가로주택정비조합의 초기 사업비를 지원하고 있어 사업비 마련에 단비 역할을 해주고 있다”며 “HUG에서 그동안 밀렸던 사업장부터 대출에 나서고 있어 신규 조합은 대출을 장기간 기다려야 하는 상황”이라고 설명했다. 정부도 이 같은 사업비 지원 정체 현상을 해결하기 위해 주택도시기금 지원을 확대하기로 방침을 확정했다. 주택도시기금은 수년간 버팀목대출·디딤돌대출 등 주택 수요자를 위한 정책대출에 소진돼 본연의 기능인 사회간접자본(SOC)과 공급자 지출이 축소됐다. 이 때문에 소규모 정비사업 확대 예산도 줄어든 상황이다. 정부는 이에 2차 추경에 600억 원가량을 지원한 데 이어 향후 수요에 비해 기금 융자가 모자라면 추가 지원할 계획이다. 국토부 관계자는 “관련 부서에서 우선 필요하다는 부분에 대해 2차 추경에 편성한 것”이라며 “기금 지원이 더 필요하다면 추가 지원이 가능하다”고 설명했다. 정부가 소규모 주택 정비에 주택도시기금 융자액을 확대할 경우 서울 강남 3구와 마포·용산·성동구 등 주요 지역에서 양질의 주택 공급이 가능할 것으로 전망된다. 김윤덕 국토부 장관 후보자는 앞서 “서울 등 일부 지역 주택 시장이 과열되고 있는 만큼 선호 입지에 양질의 주택을 신속히 공급하겠다”는 뜻을 밝힌 바 있다. 이에 서울 서초구 방배 대우와 방배 빌라, 성동구 성수동 정안맨션 7차와 마장동 왕십리역, 용산구 한남동 한성아파트 등 조합 설립 인가 단계의 사업에 속도가 붙을 것으로 전망된다. 건설 업계의 한 관계자는 “서울 도심역세권에서도 저층의 열악한 주거 환경에 놓인 노후 주택 단지가 많다”며 “1000가구 이상의 구축 아파트 단지와 비교하면 가로주택정비구역은 정책 지원 효과가 커서 빠른 속도로 사업을 완료할 수 있다”고 언급했다. 정부는 또 문재인 정부 당시 도입한 ‘도심 공공주택 복합개발사업’을 통해서도 신속한 공급에 나설 계획이다. 도심 공공주택 복합개발사업은 민간사업으로는 개발이 어려워 저이용·노후화되고 있는 지역을 정부가 지구를 지정한 뒤 한국토지주택공사(LH)가 부지를 확보한 후 민간 시공사를 선정하는 방식으로 진행된다. 2021년 도입됐지만 사업 승인을 받은 곳은 6개 지구에 그쳐 유명무실한 상황이다. 정부는 비주거 비율 완화와 용적률 인센티브 확대 등을 ‘당근책’으로 제공해 사업 확대에 나서기로 했다. 정부와 서울시는 현재 중랑구 사가정역 도심 공공주택 복합개발사업의 비주거 비율 완화를 추진 중이다. 서울시는 비주거 비율 완화 등을 통해 사업성을 높이면 도심 공공주택 복합개발사업의 진행 속도가 빨라질 것으로 전망하고 있다. 현재 도심 공공주택 복합개발사업 지구로 지정된 물량은 2만 3000가구에 달한다. 이와 더불어 리츠 방식을 통한 도심 공공주택 복합사업도 확대될 것으로 예상된다. 국토부는 최근 인천 ‘제물포역 북측 도심 공공주택 복합사업’ 추진을 위한 리츠 영업 인가를 완료했다. 사업이 정상적으로 진행되면 이 일대에 3497가구 공급이 가능해진다. 정부는 서울시 등에서도 리츠 방식의 공공주택 건립 등이 가능할 것으로 평가하고 있다.