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서울시내에서'한강조망권'은 집값을 차별화하는 가장 확실한 요인이다. 같은 한강변 아파트라도 강이 보이느냐 여부에 따라 수천만원은 물론 많게는 1억원 이상 가격 차이가 날 정도다. 서울시가 지난 2009년초 한강변 일대 초고층 재개발ㆍ재건축을 위해 전략ㆍ유도정비구역을 지정하면서 10개 한강변 유도정비구역 지분가격이 일제히 수천만원씩 상승한 것도 이 같은 기대감 때문이었다. 당시 해당지역 주민들은 3.3㎡당 5,000만원 안팎의 높은 지분가에도 불구하고 수억원의 개발이익이 창출될 것으로 기대했다. 그러나 구의ㆍ자양구역에 이어 당산구역까지 해제안 검토가 이뤄지면서 초고층 개발의 꿈은 신기루로 변해가고 있다.
◇초고층 개발 물건너가나= 당산6가ㆍ양평6가 일대는 당산유도정비구역내에서도 가장 빨리 개발이 시작될 것으로 전망된 알짜 지역으로 꼽혔다. 하지만 영등포구가 개발행위허가 제한을 해제하면서 초고층 개발계획은 수포로 돌아갈 가능성이 높아졌다.
영등포구는 "한강변 도시공간구조 개편 계획 검토가 장기화됨에 따라 주민불편 해소를 위해해 개발행위허가제한을 해제한다"고 밝혔다.
특히 행위제한에서 해제된 당산동 6가는 당산ㆍ양평 유도정비구역에서 가장 뛰어난 입지를 갖춘 곳으로 평가된다. 지하철2ㆍ9호선 환승역인 당산역과 맞닿은 더블역세권인데다, 개발이 이뤄지면 70% 이상이 한강 조망권을 확보할 수 있는 곳으로 꼽혔기 때문이다.
인근 부동산업계에서는 이 구역 맞은 편 당산4차 삼성래미안(2004년 준공) 전용85㎡가 한강 직접조망권이 아님에도 7억원 안팎에 거래되는 점을 감안하면 개발이 예정대로 이뤄질 경우 같은 면적의 새 아파트 가격이 10억원을 호가할 것으로 전망해 왔다.
하지만 박원순 시장 취임 이후 초고층아파트 재개발ㆍ재건축을 추진했던 한강변 정비구역은 사실상 전면 재검토 과정을 겪고 있다. 오세훈 전 시장의 '한강 르네상스'사업이 백지화 수순을 밟고 있다는 분석도 제기된다.
개발이익이 가장 클 것으로 기대된 강남권의 압구정ㆍ반포 등 한강유도정비구역의 개발사업은 서울시 도시계획위원회에서 기부채납비율을 둘러싸고 번번히 보류판정을 받고 있다.
가장 빠른 사업진행속도를 보인 성수전략정비구역도 강변북로 지하화 문제와 일부 단독주택과 아파트 소유자 간의 갈등으로 추진위 단계에 머물러 있다.
망원ㆍ당산ㆍ여의도 등의 비강남권 지역은 주민간의 갈등으로 제대로 된 진행이 이뤄지지 않고 있다. 당산은 개발에 따른 편익은 있지만 주민반대가 문제로 거론되고 있으며, 망원의 경우 서울시의 저층단지 개발계획 방안이 알려지면서 사실상 좌초위기에 놓였다.
당산동 K공인 관계자는 "지난해 지분가가 4,000만원대 이상을 기록할 정도로 투자자들의 관심이 높았다"며 "최근 주민반대와 서울시의 정책변화로 개발은 쉽지 않아 보인다"고 전했다.
이에대해 서울시측은 아직 "정해진건 없다"는 입장이다.
시 관계자는 "한강유도정비구역과 관련해서는 해제여부 검토 등 특별히 진행되는 사안은 없다"며 "시가 해제를 검토하고 있는 것은 아니다"고 전했다.
◇지분가격 하락 불가피할듯= 지난해 양평6가에 들어선 지분 9㎡가량의 신축 도시형생활주택은 1억3,000만원에 거래되면서 지분가격이 3.3㎡당 5,000만원에 육박했었다. 초고층 재건축 기대감이 반영된 것이다.
하지만 한강르네상스사업이 차질을 빚으면서 가격 하락이 불가피할 것으로 이 일대 중개업소들은 내다보고 있다.
양평동 P공인 관계자는 "지난해 초까지만 해도 지분가격이 3.3㎡당 4,500만원 안팎에서 거래됐지만 최근에는 문의가 없어 시세 자체가 형성되고 있지 않다"고 전했다.
리얼투데이의 양지영팀장은 "개발계획이 제대로 진행되지 않을 경우 투자자들의 매물이 풀리면서 가격도 떨어질 것"이라며 "다만 한강변이라는 희소가치는 그대로이기 때문에 낙폭이 크지는 않을 것"으로 전망했다.
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