"바닷가땅 무심코 샀다간 낭패"

■ 신한은행 제주 부동산 필드아카데이

65%가 절대보전지역…건축허가 못받기 십상

해발 200ｍ이상 관리보전지역은 분할도 안돼

고준석 신한은행 부동산사업팀장이 20일 제주도 현장을 방문한 은행 PB고객들에게 토지에 투자할 때 유의할 점에 대해 설명하고 있다.

“제주도 바닷가 땅이라고 무조건 사면 건축허가도 못 받고 속앓이를 하기 십상입니다. 돌담은 땅의 경계가 아닐 수도 있으니까 꼭 확인하시고요!”

제주도가 제주특별자치도로 출범한 지 10개월. ‘전국에서 마지막으로 남은 투자처’로 관심을 끌고 있지만, 실제 투자는 육지보다 더 많은 주의가 필요하다. 섬의 65% 이상이 절대보전지역으로 지정돼 수익 목적의 개발이 사실상 불가능한 데다 ‘제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성에 관한 특별법’에 따른 규제도 만만치 않기 때문이다.

제주도는 지난해 7월 자치도 출범을 앞두고 기대감이 높아지면서 한때 외지인의 발길이 몰렸으나, 최근엔 거래량이 줄면서 당시 투자자들이 오히려 발목을 잡히기도 한다. 신한은행이 지난 20일 제주도에서 PB고객을 대상으로 ‘제4회 부동산 필드아카데미’를 열고 토지 투자 시 주의점을 현장 강연하는 데 동행했다.

◇제주도 토지 매입시 체크사항=제주도에 관심을 갖는 투자자들은 보통 바닷가에 집을 짓고 싶어 한다. 하지만 동ㆍ서부 관광도로변 50m 이내, 해안도로변 20m 이내 지역과 해안쪽 모든 토지는 특별법에 의해 절대보전지역으로 지정, 건축허가가 나지 않는다. 해발 200m 이상 관리보전지역은 토지분할이 특별법으로 금지된다는 것도 주의할 점. 다른 지역처럼 필지분할 매도를 목적으로 넓은 토지를 샀다간 낭패를 볼 수 있다.

제주도 전역에 380여 개가 분포된 기생화산(오름)도 피해야 한다. 절대보전지역이라 개발이 불가능하다. 제주도는 도로ㆍ전기ㆍ상하수도가 연결되지 않은 토지가 많고, 개별적으로 지하수 허가를 받기 어렵다. 돌담과 땅의 경계가 다를 수 있어 경계측량이 필요한 점, 주인 없는 분묘가 많은 점, 온천 등 개발호재는 지목을 반드시 확인(광천지)해야 하는 점 등도 주의가 필요하다.

◇제주도 부동산값 상승 가능성은=제주도는 특별자치구로 지정된 후에도 뚜렷한 지가상승을 보이지 않고 있다. 지난해 전국 평균 지가상승률이 5.62%인 데 반해 제주도는 2.10%로 절반에도 채 미치지 못한다. 고준석 신한은행 PB 부동산사업팀장은 “부동산 값이 오르려면 인구유입이 지속적으로 늘고, 통화량이 증가해야 하지만 제주도는 이 조건을 충족시키지 못하고 있다”며 “7대 선도 프로젝트 등 다양한 개발계획이 발표됐지만 아직 뚜렷한 성과가 없는 것도 땅값이 오르지 않는 이유”라고 설명했다.

다만 대부분 토지의 거래가 전무하다시피 인 것과 달리 일부 관광단지나 개발예정지는 평당 50만~100만원에 활발하게 거래되며 서귀포 대정읍 보정리 제주영어전용타운, 서귀포 서호동 제주혁신도시 등은 현재 토지거래허가구역으로 묶여있다.