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Q = 땅을 매수해 상가건물을 짓기로 마음먹고 있던 중, 때마침 대학가 상권에서 좋은 땅이 나와 매매계약을 하고 중도금까지 지불 했습니다. 그런데 매도자가 갑자기 계약을 해약하자고 합니다. 땅을 꼭 매수하고 싶은데 매도자의 요구대로 해약해줘야 하는지 궁금합니다.
A = 일반적으로 부동산 매매계약이 성립된 경우에도 당사자(매도인·매수인) 간의 이해관계에 따라 종종 계약을 해약하는 경우가 있습니다. 매도자가 매매계약의 해약을 요구하는 때는 계약 이후 부동산 가격이 급격히 오르는 경우입니다. 이런 경우 매도자 입장에서는 매매계약의 해약을 요구할 수도 있습니다. 하지만 부동산 매매 계약금과 함께 중도금까지 지불 한 상태에서 매도자가 해약을 요구하는 경우에는 전적으로 매수자가 유리합니다. 왜냐하면 매수자는 손해배상을 받고 매매계약을 해약해 줄 수도 있으며, 아예 해약을 거절하고 소유권을 이전 받을 수도 있기 때문입니다.
부동산을 사고 팔 때 정당한 매매계약은 해약할 수 없습니다. 물론 중도금 또는 잔금을 지급하기 전까지는 매매계약을 해약할 수 있습니다. 그러나 이 경우 매수자는 이행기(중도금이나 잔금) 전까지의 계약금을 포기하고, 매도자는 배상해야 합니다(민법 제565조 참조). 한편 중도금을 지급한 후에도 계약을 해약할 수 있습니다. 그러나 이때에는 당사자 간의 손해배상을 염두에 두어야 합니다. 매수자가 중도금까지 넘겨준 상태에서 매매계약을 해약 당하게 된다면, 금전적인 손해뿐 아니라 마음의 상처 또한 클 수 밖에 없습니다. 따라서 매도자는 매수자에게 계약금 또는 중도금을 반환에 더해 손해배상까지 해줘야 합니다.
한편 매수자는 매도자의 매매계약 해약 요구를 무시하고 소유권을 넘겨 받을 수도 있습니다. 우선 매수자는 매매잔금을 법원에 공탁해야 합니다. 이와 동시에 해당 부동산의 소유권을 제3자에게 이전하지 못하도록 처분금지가처분을 해둬야 합니다. 그리고 나서 소유권이전등기 소송을 통해 이전를 마치면 됩니다.
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