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아파트시장에서 대단지 불패신화가 깨지고 있다.
대규모 재개발ㆍ재건축이 잇따르면서 단지규모의 대형화 추세는 뚜렷해지고 있지만 부동산 경기침체로 미분양 양산의 진원지로 전락하는 분위기다. 전문가들은 지역과 입지에 따라 편차가 있지만 불황으로 대단지 아파트의 장점이 갈수록 희석되고 있는 만큼 건설사들이 공급전략을 수정할 필요가 있다고 지적한다.
30일 부동산114에 따르면 올 상반기에 공급된 아파트 단지 167곳의 평균 가구규모는 605가구로 지난해 평균인 594가구보다 11가구 증가한 것으로 나타났다. 올 상반기에 공급된 1,000가구 이상의 대단지는 24곳으로 총 가구 수는 3만3,247가구였다. 단지당 평균 가구 수는 1,385가구였다. 500~1,000가구 미만은 65곳, 단지당 평균 가구 수는 728가구로 조사됐다. 지난해에는 총 443개 단지 중 1,000가구 이상이 62곳, 500~1,000가구 미만은 157곳이었고 단지당 평균 가구 수는 각각 1,452가구와 711가구였다.
◇갈수록 커지는 아파트 단지=단지의 평균 가구규모는 2008년 500가구를 넘어선 후 지금은 600가구까지 커진 상태다. 2000년대 초에는 400가구 수준이었다. 1,000가구 이상 대단지의 비중도 2006년에는 21.4% 수준이었으나 2009년 44.0%까지 커졌다가 지난해에는 34.2%를 차지했다. 신규 공급되는 아파트 3곳 중 1곳은 1,000가구 이상의 대단지라는 얘기다.
이처럼 아파트 단지규모가 대형화된 것은 대규모 재개발이나 도시개발이 잇따른데다 용적률 상향에 따른 고층ㆍ고밀도 아파트가 늘어났기 때문이다. 과거에는 12~15층짜리 중층 아파트가 대세였으나 지금은 25~30층짜리 고층 아파트가 보편화됐다.
규모가 크고 평형대가 다양한 대단지 아파트는 환금성이 뛰어나 집값이 하방 경직성을 지니기 때문에 투자자뿐 아니라 실수요자들이 선호한다. 하지만 주택시장 침체가 장기화되면서 이 같은 메리트도 점차 사라지고 오히려 건설업체들에 물량부담이 되고 있다.
◇대규모 미분양 양산 잇따라=실제로 최근 수도권 일대에서 분양된 상당수 대단지 아파트들이 청약시장에서 참패를 겪었다. 총 단지규모가 5,000가구가 넘는 '김포 풍무 푸르지오 센트레빌'이 0.85대1의 경쟁률을 기록한 것을 비롯해 '일산요진 와이시티' 'DMC 가재울 4구역' 등도 각각 0.62대1, 0.35대1로 미달 사태를 겪었다. 일산 요진 와이시티는 2,375가구, DMC 가재울4구역은 4,300가구 규모다. 결국 규모가 큰 만큼 저조한 청약결과로 미분양 물량을 수백가구씩 떠안게 된 셈이다.
업계의 한 관계자는 "입주율이 떨어지면 통상 분양가의 30% 안팎인 잔금 회수가 여의치 않아 건설사의 자금부담으로 작용할 수밖에 없다"고 말했다.
◇순차 분양 등 차별화 전략 필요=올 하반기에도 1,000가구 이상의 대단지 아파트가 줄지어 분양대기 중이어서 청약결과가 주목된다.
SK건설이 인천 용현동 학익지구에서 3,971가구 규모의 '용현 SK스카이뷰'를 분양할 계획이고 한화건설과 금호건설도 수원 오목천동과 평택 용이동에서 각각 2,420가구와 2,215가구의 대단지 아파트를 선보일 예정이다. 현대산업개발은 수원 권선동에 조성하고 있는 '아이파크시티' 3차분 1,152가구를 내놓고 대림산업은 경기도 광주 역동에 1,750가구의 'e편한세상 광주역'을 분양할 예정이다.
업계에서는 미분양 적체가 덜하고 대기수요가 있는 일부 지역을 제외하고는 이들 대단지 아파트들의 청약성적이 신통치 않을 것이라는 우려도 제기된다.
이 때문에 건설사들도 기존 주택공급 전략을 대폭 수정해야 한다는 지적이 나온다. 공급물량을 여러 차례에 나눠 분양하는 순차 공급 등 다양한 대안을 마련해야 한다는 것이다.
김현아 건설산업연구원 건설경제실장은 "주택시장이 대규모 분양 아파트 상품에서 소규모 임대주택 상품으로 주력 상품이 바뀌고 다품종 소량생산 방식이 늘고 있는데 이에 적합한 주택판매 및 유통방식을 고민할 필요가 있다"고 말했다.
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