[부동산 Q&A] 장기투자로 관리지역 땅 사려는데···

여윳돈 1억2,000만원이 있습니다. 당장 필요한 자금이 아니라 장기적으로 땅에 투자하려고 합니다. 친구의 얘기로는 관리지역의 땅을 사라고 하는데, 투자해본 경험이 전무해 걱정이 됩니다. 관리지역은 무엇이며, 땅을 잘 고르는 방법과 주의해야 할 사항에 대해 알고 싶습니다(40대 자영업 A씨). 일반적으로 땅에 투자하는 사람들은 관리지역부터 찾게 됩니다. 어느 정도 개발가능성이 있고, 가격이 도시지역에 비해 저렴하기 때문입니다. 관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하는 지역입니다. 여기에 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준해 관리가 필요한 지역을 말합니다. 엄밀히 따져보면 관리지역은 도시지역보다 개발행위에 있어 자유롭지는 못합니다. 현재 관리지역은 토지적성평가를 통해 계획ㆍ생산ㆍ보전 등 3개 관리지역으로 세분화 하고 있습니다. 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 곳으로 자연환경을 고려하여 제한적인 이용 또는 개발이 가능한 지역입니다. 생산관리지역은 농림ㆍ임업ㆍ어업생산 등의 지원을 고려한 지역입니다. 보전관리지역은 자연환경보호ㆍ산림보호ㆍ수질오염방지ㆍ녹지공간확보 등을 위하여 보전이 필요한 지역입니다. 당연히 투자가치 측면에서 접근하면 개발 가능성이 높은 계획관리지역을 매입하는 것이 유리합니다. 반면 생산·보전관리 지역으로 지정된 땅은 개발 규제가 강화되기 때문에 투자가치가 떨어질 수 밖에 없는 지역입니다. 땅에 투자할 경우에는 현장을 중심으로 땅을 보는 눈을 길러야 합니다. 우선 자연적인 조건인 지형과 향을 잘 살펴봐야 합니다. 계곡이나 저수지로부터는 500m 정도 떨어진 지역이 좋습니다. 임야인 경우에는 햇볕이 많은 남향지역이 좋습니다. 경사도가 심한 지역과 나무의 수령이 최소한 30년 이상 된 임야는 피해야 합니다. 특히 토지이용계획확인서를 참고하여 군사시설보호구역, 개발제한구역 등 공법상의 제한사항을 살펴 미래의 수익가치도 따져봐야 합니다. 여기에 토지대장과 지적도(임야도)를 통해 정확한 토지의 면적과 토지모양, 도로의 접근성 등을 살펴봐야 합니다. 등기부를 기준으로 근저당권을 비롯해 가압류 등 권리관계에 문제가 없는지 확인하는 것은 필수입니다.