토지·가옥대장도 꼭 확인을/이사철 가이드

◎근저당총액 시세 50% 이상일땐 조심/임대차 신보가입 보증금 보장 확실/포장이사 반드시 관허업체 선정을올봄 이사를 계획하고 있는 가정은 그 어느때보다 심각한 고민에 빠질듯 하다. 연초 분당·일산신도시를 중심으로 한 집값 폭등이 주택소유자나 세입자들 모두에게 중대한 결단을 내리게 하고 있기 때문이다.

물론 2월들어 진정세를 보이고 있기는 하지만 전문가들 사이에서도 앞으로의 집값 전망이 엇갈리고 있다. 사정이 이렇다보니 평수를 늘리려는 사람이나 내집을 마련하려는 수요자들은 어디에 집을 구해야 할지 쉽게 판단이 서지 않는다.

이에 본지 부동산팀은 이사시 유의해야 할 점, 세금문제 등 봄이사철 가이드를 자세하게 소개하기로 한다.

▷매매계약◁

매매계약시 가장 중요한 것은 관할 등기소에 가서 등기부등본을 열람하는 일이다. 소유주와 집주인이 일치하는지, 용도·면적이 계약내용과 일치하는지 여부를 확인해야 한다.

아파트가 아닌 단독주택이라면 시·군·구청에 가서 토지대장과 가옥대장, 도시계획확인원도 열람해 보는 것이 좋다. 무허가 건물, 철거대상이거나 도로선에 저촉될 수도 있기 때문이다.

매매계약은 등기부상의 소유자와 직접 체결한다. 또 소유주의 대리인과 계약할때는 소유주의 인감이 찍힌 위임장을 받아둬야 한다. 잔금을 치르는 시점에는 이중계약이나 새로 저당권이 설정되지 않았는지 등기부등본을 다시 한번 떼어 최종 확인한다.

▷전세계약◁

전세계약때도 등기부등본 확인은 필수적인 사항이다. 계약하는 주택과 등기부상의 차이 및 소유권 저당권 등을 확인하기 위해서다.

근저당금액이 시세의 50%를 넘는다면 이런 집은 피하는게 좋다. 해당 주택이 경매처분됐을 경우 보증금을 확보하기 위해서다. 소유권이전청구보존가등기가 된 집, 소유권분쟁중인 가처분 및 예고등기 상태의 집도 피할 것.

전세 계약시 가장 확실하게 권리를 보장받는 방법은 집주인의 동의하에 전세권등기를 설정해 놓는 것이다. 그러나 대부분의 집주인이 전세권등기를 꺼리는 상황이므로 이때는 임대차계약서 원본에 전세확정일자 도장을 받아놓는다. 확정일자 도장은 전세권등기 설정과 동일한 효력을 발휘하게 된다. 이때 반드시 입주와 동시에 주민등록이전, 확정일자 날인을 받아놓아야 한다.

보증금 반환문제를 보다 확실하게 보장 받으려면 주택임대차 신용보험에 가입하는 것이 좋다. 이 보험은 세입자가 살던 집이 경매처분등으로 집주인에게 보증금을 되돌려 받지 못하는 상황에 처했을 때 전세보증금 전액을 보상받을 수 있는 보험이다.

▷이사절차◁

이사하는 방법은 일반 이삿짐센터를 통하거나 포장이사 전문업체를 이용하는 등 두가지가 있다.

포장이사를 이용하면 값은 좀 비싸지만 짐꾸리기에서 이사 짐정리까지 업체가 대신해 주기 때문에 맞벌이부부나 고가의 짐이 많은 경우 포장이사를 택하는 것이 편리하다.

▲업체선정=업체는 반드시 관허업체를 선정해야 한다. 무허가 업체에 이사를 맡길 경우 피해보상을 받지 못하기 십상이다. 허가업체 확인은 해당지역 운송알선사업조합 시·도지부에 문의하면 된다.

한편 요즘같은 성수기에는 최소한 이사 1개월 전에 미리 계약을 체결하고 이사 2∼3일전에 다시 한번 확인해 두는 것이 좋다.

▲짐꾸리기=보석류 등 귀중품은 분실에 따른 재산피해를 막기 위해 가급적 본인이 직접 챙기는 것이 좋다. 또 이삿짐을 꾸릴때 필요없는 물건은 과감히 처분하는 것이 비용을 절감하는 방법이다.

▲정돈 및 행정절차=이사후 청소등 뒷정리는 직접 하는 경우가 대부분이지만 일손이 달리면 청소대행업체를 이용할 수도 있다. 대행업체를 이용할 경우 청소를 원하는 날로부터 3∼7일 전쯤 전화로 예약하면 된다.

청소대행업체는 바닥은 물론 장롱위·창틀·전등갓 등 평소 손대기 힘든 곳까지 청소해 준다. 가격은 업체에 따라 다르지만 평당 7천∼1만원선이며 단독주택의 경우 아파트보다 10∼20% 더 비싸다. 소파와 양탄자·샹들리에·냉장고 내부정리 등은 추가로 돈을 내야 한다. 현재 아리메이드(02­3491­0858), 서비스마스터(02­3471­3536) 등이 청소를 대행해주는 업체들이다. 전입신고는 전입후 14일 이내에 동사무소에 해야 한다. 전입신고를 하면 예비군 및 전학수속도 함께 처리된다. 의료보험은 카드만 가져가면 되고 자등차등록변경시에는 자동차검사증 면허증 도장 주민등록증이 필요하다.

이밖에 전화번호 변경신청은 이사 2∼3일전에 각 전화국민원실(해당국번­0000)에 하면 된다.

▷세금문제◁

집을 사고 팔때 내는 세금은 취득세, 등록세, 양도세가 있다.

▲취득세=취득세는 주택구입후 30일 이내에 시·군·구청에 매매대금을 자진신고해 세액을 확인받은뒤 납부해야 한다. 자진납부기한을 넘기면 세액의 20%를 더 물게 된다. 매매계약서상의 취득금액의 80%를 과세표준액으로 잡는다. 과세표준액의 2%가 취득세가 되며 이 금액의 10%를 농어촌특별지원세로 낸다. 예를 들어 1억원에 주택을 매입했다면 과세표준액은 8천만원이고 취득세는 1백60만원이 된다. 여기에 10%의 농특세를 더하면 총 1백76만원을 내게 되는 것이다.

▲등록세=주택취득 후 등기소에 등기서류를 제출하면서 내는 세금이다. 과세표준액은 취득세와 같고 세율은 3%, 또 등록세의 20%를 교육세로 함께 납부해야 하므로 실질세율은 3.6%가 된다. 1억원짜리 주택이라면 과세표준액이 8천만원이므로 등록세와 교육세는 2백88만원인 셈이다.

따라서 1억원짜리 집을 매입할 경우 총 4백64만원의 세금을 내야 비로소 내집이 된다.

▲양도소득세=집을 팔때 취득가액과 양도가격의 차익에 대해 내는 세금이다. 양도차액은 양도가격에서 취득가격을 뺀 것에서 각종 비용과 공제액을 제한 것으로 양도차액이 클수록 세율이 높아지는 누진세다.

고급주택(전용면적기준 아파트50평 단독주택 80평 또는 5억원초과분)을 제외한 1가구1주택의 경우 3년이상 보유하면 양도소득세가 비과세되며 새로운 주택을 구입, 일시적으로 1가구2주택이 된 경우 먼저 보유하고 있던 주택을 1년이내에 처분해야 비과세요건이 된다.

납부기간은 잔금을 받은 달의 말일부터 2개월이내에 관할세무서에 내야 하며 잔금일의 다음달 말일까지 자진신고하면 10% 정도의 감면혜택을 받을 수 있다.<정두환>