|
|
|
Q. 안녕하세요. 대기업에 다니고 있는 35살 직장인입니다. 결혼은 했고 아이는 2살된 아들 1명이 있습니다. 현재 보유하고 있는 자산은 투자용 오피스텔형 아파트 (등기상 아파트) 2채입니다. 하나는 서초동에 있는 A오피스텔로, 2억3,900만원에 매입해 현재 시세는 2억6,500만~2억7,000만원 선입니다. 또 다른 오피스텔은 강남구 역삼동에 있는 B오피스텔입니다. 매입가는 3억3,500만원으로 현재 시세는 동일합니다. 각각 대출금이 1억2,000만원 정도 남아있습니다. 중도상환 수수료기한이 만료되면 대출을 변경할 계획입니다.
A오피스텔은 보증금 1,000만원에 월세 110만원, B오피스텔은 보증금 1,000만원에 월세 140만원 씩 임대수익이 들어옵니다.
월 평균 수입은 제가 540만원 정도, 와이프는 160만원 정도 입니다.
지금 처가에서 생활하고 있으며 아이는 장모님이 키워주고 계십니다.
지출은 ▦보육비(장모님) 120 만원▦연금펀드(남편) 22만원▦연금저축(남편) 11만원▦연금저축(와이프) 10만원▦생활비 120만원▦경조사비 10만원▦대출상환 557만원 입니다.
문의사항은 자산 중 부동산 비율이 거의 전부 다라서 부담스럽습니다. 취득세 등을 생각하면 아깝기도 하고 현재 딱히 생활하는 데 문제가 없어서 계속 오피스텔을 보유해야 하는지 궁금합니다.
보험관련 지출이 연금위주로 편중된 것도 고민입니다. 의료실비보험에 관심이 있었는데 최근 보험제도가 바뀌면서 가입 여부를 놓고 망설이고 있습니다.
A. 의뢰인은 35세 대기업 급여소득자로 맞벌이 부부이며 월소득은 급여소득 700만원과 임대소득 250만원을 합해 950만원입니다.
매월 고정지출은 850만원 정도인데 그 중 오피스텔 2채를 구입하면서 발생한 대출 원리금을 갚는데 550여만원이 지출되고 있습니다.
이에 비추어볼 때 의뢰인의 첫 번 째 질문인 '부동산을 계속 보유해야 하느냐"는 고민에 대한 답이 보입니다.
의뢰인은 자산 중 부동산비중이 너무 큽니다. 사회 초년생이시기에 부동산비중이 높은 것은 당연합니다. 하지만 의뢰인은 처가댁에서 살면서 임대용 오피스텔만 2채를 가지고 있는 것은 문제라고 생각합니다. 자산관리전문가의 입장에서 직접 거주할 집 한 채를 마련하는 것이 재테크의 처음이라고 판단합니다. 따라서 임대용오피스텔을 조기에 매도하고 거주에 적합한 주택을 한 채 구입하시는 것이 바람직해 보입니다. 설령 육아로 인해 처가댁에 한동안 거주해야 한다고 해도 별도로 주택을 보유하는 것이 바람직합니다.
현재 의뢰인이 보유하고 있는 오피스텔 두 채의 연간 임대수익률은 약 5.3%가 채 안 됩니다.
현재 오피스텔 평균 임대수익률이 서초구 연 5.54%, 강남구 연 5.13%인 것을 고려하면 현재 의뢰인이 받고 있는 월세 수준은 적정합니다. 하지만 오피스텔을 보유하면서 발생하는 부가세 등 제세공과금을 고려하면 실질 연임대수익률은 4%대로 떨어지게 됩니다. 더구나 오피스텔 구입 과정에서 대출금이 총 2억4,000만원이고 원리금 상환에 매월 550여만원을 지출하고 있기 때문에 대출이자(약 5%대 예상)를 고려하면 오피스텔을 보유하면 할수록 오히려 적자라고 판단됩니다. 물론 오피스텔의 가치가 상승해 구입가보다 훨씬 큰 매매차익을 얻을 수 있다고 예상되면 계속 보유하라고 권하겠지만 앞으로 오피스텔 시장의 전망도 밝지 않습니다. 오히려 올해와 내년에 서울시에 공급될 것으로 예상되는 오피스텔 물량 등을 고려해보면 공급초과로 한동안 오피스텔의 가치상승은 어려워 보입니다.
이 때문에 의뢰인은 현 시세대로 오피스텔을 매도한 후 대출금과 보증금을 상환한 차액 약 3억4,500만원을 기반으로 거주에 적합한 주택을 마련하는 것을 추천드립니다.
특히 4ㆍ1부동산대책에 따라 올해 말까지 5년 이내 양도세 면제 주택을 찾아 구입한다면 향후 상당한 양도차익을 기대할 수 있을 것입니다. 거주주택 구입에 돈이 부족하거나 모자란 자금을 새로 대출 받는 것이 싫다면 전세를 얻기에는 충분한 돈이라고 생각합니다.
이 경우 월 임대소득과 원리금상환비용이 없어지므로 매월 급여소득 700만원에서 현재 고정지출 약 300만원을 제외한 월 400만원 정도를 추가로 저축할 수 있습니다. 이 자금은 '100-나이(35세) 법칙'에 따라 65% 정도는 적립식펀드 등 투자자산에 나머지 35% 정도는 적금이나 저축성보험 등 안전한 자산에 분배하시면 적정한 포트폴리오라고 판단됩니다.
보험부분과 관련해서는 의료실비보험 가입을 추천드립니다.
현재 의뢰인의 상황을 보면 의료비에 대한 준비가 안 돼 있습니다. 실손의료보험은 최소한의 비용으로 병의원 및 약국에서 실제로 지출하는 의료실비를 보장하고자 하는 것이 목적입니다. 국민건강보험에서 커버하지 못하는 의료비를 저렴한 비용(만 40세 남자 기준 월 약 9,000원 내외)으로 커버하기에 제 2의 국민건강보험이라고 불리는 보험입니다. 또한 감기에서 암에 이르기까지 보험기간 동안 누구나 한 번 이상의 보험혜택을 볼 수 있으며 이는 피보험자의 사망 담보보다 생존하는 동안 직접 혜택을 받을 수 있는 실질적 보험이라는 점에서 의미가 있습니다. 올해 4월부터 실손의료보험이 개정돼 갱신주기가 짧아지는 등 가입에 크게 불리해진 것이 아닌가 하고 걱정하시지만 개정 전 환급형 보험보다 오히려 보험료는 크게 저렴해졌고 중도해지 시 상대적으로 손실이 적다는 등의 장점도 많습니다. 참고로 개정되면서 실손의료비만 담보하는 단독형(기본형)과 실손의료비와 진단비, 상해사망을 모두 담보하는 종합형(추가비용 발생)이 있으니 비교해보고 적합한 것을 선택하는 것이 바람직합니다.
/이충한 스탠다드차타드은행 압구정PB센터 팀장
※맞춤형재테크의 지상 상담을 원하는 독자께서는 ▲장단기 재테크 목표 ▲구체적인 자금 지출ㆍ수입 등 재테크 현황 ▲알고 싶은 금융상품 등을 구체적으로 적은 편지를 서울경제 금융부 e-메일(skdaily@hanmail.net)로 보내주세요.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
