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박근혜 정부의 첫 부동산대책인 '4ㆍ1부동산종합대책'의 문제점이 곳곳에서 드러나는 가운데 서민의 주거안정을 위한 각종 대안들도 설익은 정책이라는 지적이 나오고 있다. '목돈안드는전세제도'나 준(準)공공임대주택 신설 등의 경우 실효성을 높이기 위해 고민한 흔적도 엿보이지만 여전히 보완해야 할 부분이 많다는 게 전문가들의 조언이다.
김현아 건설산업연구원 연구위원은 "목돈안드는전세제도는 실효성을 담보하기 위한 구조를 설계하다 보니 너무 복잡한 정책이 됐다"면서 "민간임대시장 활성화 방안 역시 유인책이 부족해 시행과정에서 보완해야 할 부분이 많아 보인다"고 지적했다.
◇목돈안드는전세제도, 작동 가능성 불투명=목돈안드는전세제도는 임차인이 큰돈을 들이지 않고 전세자금을 마련할 수 있다는 점에서 획기적인 아이디어로 평가됐지만 대선 당시부터 실효성 논란이 꼬리표처럼 따라붙었다.
임대시장이 전세에서 월세로 재편돼 전세물건을 가진 집주인이 칼자루를 쥔 임대시장에서 본인 집을 담보로 설정하고 대출 받을 임대인을 찾을 수 있겠냐는 비판을 받았다. 정부도 이를 의식해서인지 이번 대책에서 집주인에게 파격적인 인센티브를 제공했다. 전세 보증금 대출분에 대해 소득세를 비과세하고 이자 납입액의 40%를 소득공제하는 한편 재산세와 종합부동산세도 감면해주기로 했다. 연말까지 총부채상환비율(DTI)을 금융회사 자율로 적용하고 주택담보인정비율(LTV)도 70%까지 완화해줬다.
이 같은 인센티브에도 불구하고 제도를 이용할 집주인은 많지 않을 것이라는 전망이 지배적이다. 한 중개업자는 "지금도 집주인들은 금융권으로부터 전세담보대출에 대한 동의를 구하는 전화를 대부분 거부할 정도로 담보대출을 꺼리고 심지어 일부 집주인은 지불해야 할 중개수수료까지 임차인에게 떠넘기기도 한다"며 "이자를 세 번만 안 내면 집이 경매에 넘어가는 판국에 어느 집주인이 개인의 소득을 노출시키면서까지 자기 집을 담보로 대출을 받겠느냐"고 반문했다.
수도권 5,000만원과 지방 3,000만원인 담보대출 규모가 너무 작다는 지적과 함께 대출을 끼고 주택을 구입한 집주인이 추가로 대출을 받아야 하는 상황에서 DTI와 LTV를 적용하는 것은 걸림돌이 될 수 있다는 비판도 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "임차인들은 상한액을 5,000만원 이상으로 올려 대출을 받고 싶겠지만 임대인들은 담보대출에 대한 리스크가 크기 때문에 그 이상을 원하지 않을 것"이라며 "집을 한두 채 갖고 임대사업을 하는 사람들은 대부분 종합소득세를 내지 않고 있기 때문에 세원 노출을 꺼리는 임대인들을 과연 시장에 끌어들일 수 있을지 의문"이라고 말했다.
국토교통부는 집주인이 담보대출을 받는 것을 꺼릴 경우를 대비해 임차보증금 반환청구권 양도 방식을 고안했다. 이 방식은 세입자가 금융기관에 임차보증금 반환청구권을 양도하고 전세자금을 직접 빌리는 한편 집주인에게 임대차보호법상 우선변제권을 제공하는 구조다. 임차보증금을 담보로 대출 받기 때문에 저리 대출이 가능하다는 게 국토부의 설명이지만 이자를 제때 내지 못하면 보증금 우선변제권을 내놓아야 한다는 점에서 세입자가 거부감을 가질 가능성이 높다. 두 방식 모두 보증기관과 보증계약을 맺어야 하기 때문에 세입자가 별도의 보증수수료를 물어야 하고 선납 이자를 납부해야 할 경우 세입자의 초기 부담이 늘어난다는 문제도 있다.
◇임대사업 유인책, 양도세 30% 추가 공제뿐=민간임대시장 활성화를 위한 준공공임대주택 신설 방안은 임대인에 대한 인센티브가 더욱 부실해 실효성이 떨어진다는 지적을 받고 있다. 준공공임대주택은 민간주택이지만 임대료 인상에 규제를 받아 공공성을 띠는 주택이다. 공공이 주도하는 임대주택 공급정책만으로 반복되는 전월세난을 근본적으로 해소하기 힘들기 때문에 기존 민간주택을 임대시장으로 끌어내야 한다는 지적을 수용해 도입했지만 '채찍(규제)'에 비해 '당근(인센티브)'이 턱없이 부족하다는 평가가 제기된다.
준공공임대주택은 85㎡ 이하 주택이면서 의무임대기간이 10년이며 최초 임대료도 시세 이하이어야 하고 임대료 인상도 제한을 받는다. 대신 임대인은 재산세를 공공임대주택 수준으로 감면 받고 양도세 장기보유 특별공제율 60%를 적용 받는다.
기존 민간매입임대주택에 주어지는 세제혜택에 추가된 점이라고는 양도세 장기보유 특별공제율이 30%에서 60%로 확대된 것과 40㎡ 이하 주택에 대해 재산세가 면제되는 것뿐이다. 지금도 60㎡ 이하 주택에 대해 취득세를 면제해주고 양도세 중과 배제 등의 혜택에도 불구하고 민간매입임대 주택 수가 수년째 26만~27만가구에서 정체된 상황에서 이 정도의 인센티브만으로는 다주택자를 공공임대시장으로 끌어내기는 역부족이라는 지적이다.
또 민간임대주택이 중산층 이상까지도 입주 대상이 되기 때문에 60㎡ 이하 소형주택에 집중돼 있는 세제혜택을 85㎡ 이상 중형으로 확대할 필요가 있다고 전문가들은 말한다. 천현숙 국토연구원 연구위원은 "임대사업용 주택은 대부분 소형주택인데 집을 팔 경우 양도 차익이 얼마나 많이 발생하겠느냐"면서 "양도세 장기보유 특별공제 60%를 적용하는 것으로는 부족하고 미국과 같이 임대주택 거래를 통해 양도차익이 발생하더라도 임대주택에 재투자할 경우 양도세를 이연시켜주는 등 더 파격적인 당근을 제시할 필요가 있다"고 말했다.
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