"공급늘려도 강남집값 상승" 76%

■ 서울경제·현대경제연구원 '부동산시장 설문'

중·장기전망은 "상승" 25%- "하락" 26% 팽팽

"반값아파트 정책 실현 가능" 응답 9.3% 불과

서울경제와 현대경제연구원의 시장 평가와 전망 조사는 1년 남짓 남은 참여정부는 물론 차기 정부 앞에 놓인 부동산 정책과제가 얼마나 험난한가를 보여준다.

대선을 앞두고 정부와 정치권에서 잇따르고 있는 대책에도 불구하고 여전히 집값 상승에 대한 우려가 높았고 중장기 전망 역시 ‘시계 0’의 불확실성으로 가득했다.

특히 지난 4년여 동안 정부가 무너뜨리기 위해 그토록 애썼던 ‘강남 불패 신화’는 전문가들조차 쉽게 깨지지 않을 것으로 예상하고 있어 부동산시장은 물론 우리 사회 전체가 앞으로 풀어야 할 난제(難題)가 됐다.

◇공무원조차 “집값 더 오를 것”=이번 설문에서 올해 집값 전망에 대해 절반의 응답자의 55%가 ‘전반적으로 오를 것’으로 전망했다. 반면 ‘전반적으로 내릴 것’이라는 응답자는 10%에 불과했으며 20%는 현수준에서 안정될 것으로 내다봤다. 거품 논란에도 불구하고 급등한 집값이 최소한 내리지는 않을 것이라는 응답자가 10명 중 7명을 넘은 셈이다. 강남ㆍ뉴타운 등 특정 지역만 상승하고 기타 지역은 하락할 것이라는 응답자도 13%였다.

연령대별로는 젊은층일수록 집값 상승에 무게를 뒀다. 30대 이하의 경우 62.2%가 ‘전반적으로 오를 것’이라고 답한 반면 40대는 55.6%, 50대 이상 38.9% 등 연령대가 높아질수록 집값 상승에 대한 기대심리가 낮았다. 성별로는 남성이 여성보다 집값 상승에 대한 전망이 우세했고 기혼보다 미혼일수록 집값 상승세 전망에 무게를 뒀다.

직업별로는 부동산정보제공 등 관련 서비스업 종사자의 경우 ‘전반적으로 오를 것’이라는 응답비율이 72.7%로 가장 높았으며 이어 건설업체가 62.5%에 달했다. 특히 공무원들도 48.1%가 ‘전반적으로 오를 것’으로 전망해 학계ㆍ연구계보다 집값 상승 가능성이 높은 것으로 내다봤다.

단기적인 집값 전망과 달리 5년 후의 중ㆍ장기 집값 전망은 ‘상승(25.3%)’과 ‘하락(26.4%)’이 팽팽하게 맞섰다. 상승요인으로는 ▦대체투자상품 부족 ▦고급주택 공급 부족 ▦공급의 외곽지 집중 등이 꼽혔으며 하락 이유로는 ▦신도시 등 대량공급 ▦행정ㆍ혁신도시 개발로 수요 지방 분산 ▦경기침체 등이 거론됐다.

◇무주택자일수록 불안감 커=집값이 오를 것이라는 응답자들도 대부분 집값 상승폭은 10%를 넘지 않을 것으로 예상해 지난해 수준의 폭등은 없을 것으로 전망됐다. 하지만 미혼ㆍ무주택자ㆍ저소득층일수록 집값 상승폭을 더 높게 내다봐 실수요자들은 여전히 집값 추가 상승에 대한 불안감이 큰 것으로 분석됐다. 특히 직업별로 보면 공무원들이 오히려 건설업체 종사자보다 집값 상승폭을 더 높게 내다보고 있어 눈길을 끌었다.

올해 집값의 최대 고비는 2ㆍ4분기로 지적됐다. 응답자의 41%가 이 시기에 집값이 불안한 움직임을 보일 것으로 예상했다. 3ㆍ4분기라고 답한 응답자가 29%였으며 24%는 1ㆍ4분기가 가장 불안한 움직임을 보일 것으로 내다봤다.

정치권에서 추진 중인 반값 아파트 정책에 대해서는 대부분 회의적인 반응을 보였다. 실현 가능성이 높다는 응답자는 9.3%에 불과한 반면 ‘실현 가능성이 없다’ ‘지방에는 가능하나 수도권에는 가능성이 희박’하다는 답변이 각각 47.4%, 43.3%에 달했다. 또 반값 아파트가 공급되더라도 별 영향이 없을 것(45.5%)이라는 응답비율이 가장 높아 실현 가능성과 정책효과 모두 높은 점수를 받지 못했다.

◇‘강남불패’ 신화는 여전해=강남권 집값에 대해 4명 중 3명꼴인 76.5%가 ‘당분간 계속 상승’하거나 ‘현수준에서 안정될 것’이라고 답해 가격거품 논란에도 불구하고 쉽게 폭락하지 않을 것이라는 전망에 무게를 뒀다. 또 ‘거품’이 꺼질 것으로 예상되는 지역에 대해서도 ‘지방도시’라고 답한 응답자 비율이 27.2%로 가장 높아 집값이 떨어질 경우 오히려 지방이 입게 될 타격이 더 클 것으로 분석됐다.

정부의 신도시 공급확대책이 가져올 효과에 대해 ‘전반적인 가격붕괴(30%)’를 우려한 응답자보다 ‘오히려 강남 집값은 오를 것(43%)’으로 전망하는 응답자들이 많아 공급확대책이 강남 집값을 잡을 것이라는 기대감이 크지 않은 것으로 분석됐다.

올해 주택시장의 최대 불안요소는 경제보다 ‘정치’로 꼽혔다. ‘대선으로 인한 규제완화 기대심리 작용’이라는 응답자가 39.8%에 달한 것. 이어 ‘서울과 강남권 입주물량 부족’이 24.5%를 차지했다. 중과세, 분양가 인하 등으로 부동산 버블 붕괴를 우려한 응답자도 14.3%였으며 보유세ㆍ양도세 등 세금 문제를 꼽은 응답자는 13.3%에 그쳤다.

한편 응답자 중 40%는 차기 정부가 ‘부동산 가격의 단기 급락보다는 점진적 하향 안정화’에 가장 초점을 맞춰야 한다고 지적해 거품 붕괴가 우리 경제에 심각한 부작용을 낳을 것이라는 우려가 높은 것으로 나타났다.