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서울 강남구 개포동에 사는 김모(56)씨는 정년 퇴직하면서 받을 퇴직금을 지식산업센터 사무실 임대사업에 투자할 계획이다. 평소 가깝게 지내던 부동산 중개업자로부터 지식산업센터가 오피스텔에 비해 분양가가 저렴하고 기업 임차수요가 높아 안정적인 임대소득을 거둘 수 있다는 얘기를 들었기 때문이다. 반면 오피스텔과 도시형 생활주택은 공급과잉으로 임대수익률이 연 5% 이하로 떨어진데다가 임차인 구하기가 쉽지 않다는 평가였다.
김씨가 관심을 두고 있는 서울의 한 지식산업센터 전용 92㎡를 4억5,000만원에 분양받아 보증금 2,500만원, 월세 270만원에 임대하면 연 7.6%의 수익률을 거둘 수 있다는 계산이 나왔다. 3% 초반에 불과한 시중은행 정기예금 금리의 2배가 넘는 수준이어서 노후 대비로 적합하다는 생각이다. 김씨는 "마땅한 수익형 부동산을 찾기 어려운 상황에서 지식산업센터의 수익률이 상당히 높은 편이라 투자를 결심하게 됐다"며 "정부의 발표대로 내년 상반기 지식산업센터을 통한 임대사업이 허용되면 분양권을 매입할 것"이라고 말했다.
수익형 부동산의 틈새시장 아이템으로 지식산업센터가 뜨고 있다. 지식산업센터는 제조업체, 정보통신업체 등 다양한 업종의 기업이 입주할 수 있도록 조성된 복합시설로, 오피스텔이나 도시형 생활주택의 공실 문제로 고민하던 임대사업자들에게 새로운 투자처로 각광받고 있다.
◇지식산업센터 임대제한 규제 폐지…수익형 부동산 가치 쑥쑥=지난 7월 정부가 내년 상반기부터 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지하겠다는 방침을 밝히면서 지식산업센터에 대한 문의가 급증하고 있다. 도시형생활주택과 오피스텔의 공급과잉으로 임대수익률이 떨어지자 임대사업자들이 새로운 수익형 부동산으로 지식산업센터에 눈을 돌리고 있는 것.
지금까지는 정부가 투기 조장 및 임대료 상승 등을 우려해 임대목적으로 지식산업센터 사무실을 분양 받는 것을 금지해 왔다. 이러한 이유로 일부 투자자들은 정보기술(IT) 관련 업체와의 뒷거래를 통해 업체 이름을 빌려 우선 분양을 받고 이후 업체를 유치하는 식의 편법임대를 하기도 했다. 법을 위반하면서 임대사업을 해야 하는 위험 부담이 따랐던 것이다.
하지만 정부가 지식산업센터 임차수요가 급증하고 있는 것을 감안, 이르면 내년 상반기 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 개정을 통해 임대제한 규제를 폐지하기로 하면서 개인이 지식산업센터 임대사업을 합법적으로 할 수 있는 통로가 마련됐다. 영등포구 당산동 A공인 관계자는"지식산업센터 임대사업이 가능해지면서 임대사업자의 사업전망이 밝아졌을 뿐만 아니라 임대물량 부족에 시달리던 중소기업의 영업환경도 개선됐다"고 말했다.
◇분양가 및 관리비 저렴, 오피스텔 보다 수익률 높아=지식산업센터 투자의 장점은 여타 수익형 부동산에 비해 초기 투자비용이 저렴하다는 것이다. 게다가 분양가가 오피스텔보다 저렴해 수익률도 높아지는 구조다. 업계에 따르면 서울 등 수도권 내 지식산업센터의 3.3㎡당 분양가는 평균 700만~800만원선. 다소 비싼 물량도 900만원대다. 일반적으로 3.3㎡당 분양가가 900만원을 훌쩍 넘는 오피스텔에 비해 투자 부담이 적다.
게다가 지식산업센터는 사무실이나 공장 용도로 사용하기 때문에 관리비도 저렴하다. 통상 오피스텔 관리비는 3.3㎡당 1만2,000원~1만5,000원에 달하지만 지식산업센터는 7,000원~9,000원에 불과하다. 기업 운영에 필요한 고정비용을 줄일 수 있어 세입자의 부담을 덜어주는 만큼 임차인 모집도 수월해진다.
주로 법인들이 장기임차 계약을 맺기 때문에 임대수익을 안정적으로 거둘 수 있는 것도 장점이다. 2년 계약 만료 때마다 공실률 걱정을 해야 하는 주거형 상품보다 임차인 관리가 편하다. 업계의 한 관계자는 "입주한 기업들은 사내 환경 개선 차원에서 자체적으로 사무실 관리를 하기 때문에 임대인이 신경 쓸 부분이 상당히 줄어든다"고 말했다.
◇편의시설 다양화 등 특화시설도 등장=단순히 공장으로만 여겨지던 과거와 달리 주상복합 못지않은 화려한 외관을 갖추고 다양한 편의시설을 마련한 것도 지식산업센터 투자가치를 높이고 있다. 과거에는 주로 중견건설사들이 시공을 맡았지만 최근에는 대형 건설사들도 지식산업센터 건설에 뛰어들면서 규모가 커지고 시설이 눈에 띄게 향상됐다.
실제로 400여개 업체가 입주해 있는 인천 연수구 지식산업센터 '송도 스마트밸리'안에는 보육시설과 대회의실, 체력단련실 등의 편의시설이 있다. 고용노동부와 함께 일자리 컨설팅 및 합동설명회를 열기도 하며, 건강관리실에서는 혈당관리·체성분관리 등의 프로그램을 운영 중이다. 또 입주업체들은 특허상담과 법률상담을 변호사·법무사·세무사에게 무료로 받을 수 있다.
기존에는 주로 산업단지나 수도권 외곽에 세워졌지만 요즘에는 교통이 편리한 부도심, 경제자유구역 등에 들어서고 있어 입지가 개선된 것도 특징이다. 서울 영등포구 당산동, 금천구 독산동, 성동구 성수동 등 지하철과 버스 노선이 발달된 곳에 위치해 도심 접근성이 뛰어나다. 양지영 리얼투데이 팀장은 "회색빛의 성냥갑 같았던 아파트형 공장이 진화해 화려한 변신을 거듭하고 있다"며 "단순히 틈새상품으로만 여겨지던 지식산업센터가 이제는 대중적인 수익형 상품이 될 가능성이 높다"고 말했다.
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