바뀌는 집값 상승 공식

'지방→수도권→서울' 順 북진 현상 뚜렷

금융위기 후 지방 주택값 올라

집값 상승 공식이 변화하고 있다. 2000년대 초중반만 해도 서울의 집값이 먼저 오르면 시차를 두고 수도권과 지방까지 확대되는 모습이었지만 최근 2~3년간은 이 같은 양상이 '거꾸로' 나타나고 있는 것이다.

3일 주택산업연구원에 따르면 지난 2012년부터 올해 4월까지의 집값 상승률을 분석한 결과 지방 광역시가 주택 매매가격 상승을 주도한 후 올해 들어 수도권 주택 매매가 상승이 두드러진 것으로 나타났다. 통상 집값 상승세가 서울부터 시작된다는 공식이 뒤집어진 것으로 지방이 오르고 그 뒤를 이어 경기·인천, 그리고 서울이 상승하는 새로운 흐름이 형성된 것이다.

◇지방→수도권→서울 현상 뚜렷=2012년부터의 전국 주택시장은 크게 세 국면으로 나뉜다. 지방 주택시장이 상승장을 주도하던 2012~2013년, 경기·인천 상승이 두드러진 2014년, 그리고 서울이 주택시장 상승을 이끄는 2015년 1~4월이다.

주택산업연구원이 한국감정원 자료를 분석한 결과를 보면 2012년 지방 주택 매매가가 1.3% 올랐지만 서울(-4.7%), 경기(-4.0%), 인천(-4.3%) 등은 모두 떨어졌다. 2013년에도 지방이 1.7% 오르는 동안 수도권은 -1.1%를 기록했다. 같은 기간 전국 주택 매매가 상승률이 2012년과 2013년 각각 -1.4%, 0.3%를 기록, 약보합세 정도에 그치면서 2년간 지방이 가격 상승을 이끈 셈이다.

지난해의 경우 경기·인천의 상승이 두드러진 것으로 조사됐다.

경기와 인천이 각각 1.7%, 1.5% 올라 여전히 지방(1.9%) 수준에는 미치지 못했지만 뚜렷한 상승세로 전환한 것이다. 올해 들어서는 서울이 넉 달(1~4월) 만에 1.2% 상승해 지난해 같은 기간 상승률(0.7%)을 크게 웃돌았다. 지방의 경우 올해 0.9% 상승으로 지난해 같은 기간 상승률(0.8%)과 비슷한 수준이지만 5년 만에 수도권 상승률(1.3%)에 미치지 못하는 것으로 나타났다.



◇금융위기 이후 오히려 지방은 상승세=집값 상승 공식이 변화한 것은 2008년 글로벌 금융위기를 기점으로 수도권과 지방의 운명이 엇갈렸기 때문이라는 분석이 제기된다. 투기과열까지 빚던 수도권 시장의 거품이 꺼지는 동안 오히려 지방은 상승 여력이 충분해 가격 상승을 이끌었다는 것이다.

대표적으로 혁신도시 건설, 공공기관 지방 이전 등이 안정적으로 추진되면서 주택 매매·임차 수요가 늘어난 영향이 크다는 설명이다. 한동안 신규 공급이 부족했기 때문에 새 아파트 분양 시 실수요와 투자수요가 급속히 유입된 점도 영향을 미쳤다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "지방은 미분양으로 몸살을 앓았지만 비교적 가격이 저렴한데다 이명박 정부 들어 각종 규제완화책을 내놓으며 2008년부터 상승장을 탔다"며 "반면 같은 기간 하락세를 보였던 수도권 주택 매매가는 지난해부터 금융규제 완화와 전세난이 맞물리며 상승 반전하는 모습"이라고 말했다.

이처럼 지방부터 집값이 오르고 수도권과 서울이 뒤따르는 현상이 향후 반복될 가능성이 있다는 전망도 나온다. 단순히 투자 1번지로 강남과 서울이 꼽혔던 과거와 달리 이제는 지역별·상품별로 투자 대상이 세분화돼 언제든 투자 수요가 지방에 몰릴 수 있기 때문이다.