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"조합원이 2주택을 분양 받을수 있게 되면서 '거주'와 '임대 사업'이 동시에 가능해졌지만 잘 들여다보면 세금폭탄이라고 할 수 있습니다. 2주택 분양조건이 완화됐다고는 해도 2주택자가 부담하게 되는 세금 문제가 해결되지 않으면 대형 아파트 재건축사업 추진이 활성화되기는 커녕 오히려 차질을 빚을 것이 불 보듯 뻔합니다." (송파구 잠실동 P공인 대표)
대형 면적 아파트의 재건축사업 활성화를 위해 '도시 및 주거환경정비법' 개정으로 도입된 '1+1 재건축' 방식이 세금폭탄으로 되돌아올 수 있는 것으로 확인되면서 잠시 기대감에 부풀었던 해당 재건축단지들은 술렁이고 있다.
게다가 두 채로 분양 받을 때 반드시 60㎡ 이하 평형대로 받아야 하는 한 채는 3년간 전매가 금지돼 분양시점에 팔 수도 없다.
결국 집주인은 눈덩이처럼 불어날 세금을 감수하고 두 채의 아파트를 받거나 종전처럼 한 채만 분양 받고 차액이 있을 경우 이를 현금으로 수령하는 선택을 해야 한다.
세금 문제가 해결되지 않을 경우 '1+1 재건축' 방식이 강남 재건축 활성화에 기여하지 못할 것이라는 지적이 나오는 이유다.
실제로 보유주택 수가 늘어 발생하는 세금 부담은 무시할 수 없는 수준이다.
두온세무법인에 의뢰해 서울 강남권의 대형 아파트 한 채를 재건축해 2주택을 분양 받았을 때 종부세를 추산해보니 적게는 300만원 안팎에서 최대 660만원까지 늘었다.
예를 들어 올해 1월1일 기준 공시가격이 8억원인 서초 무지개아파트 139㎡ 한 채를 갖고 있는 소유주는 집값이 9억원 미만이어서 종부세를 내지 않아도 된다. 하지만 이를 재건축해 85㎡와 54㎡로 쪼개 분양 받게 되면 예정 공시가격(인근 재건축 아파트 분양 예정가의 90% 적용)은 각각 8억5,000만원, 6억원 정도로 총 14억5,000만원이나 돼 종부세를 피할 수 없다.
윤동수 두온세무법인 세무사는 "서초 무지개아파트의 경우 종부세를 한 푼도 내지 않던 139㎡ 소유자가 2주택을 분양 받게 되면 매년 280만원가량의 종부세를 내야 하는 것으로 추산된다"고 말했다.
서초구 반포주공 1단지의 경우 종부세 부담이 더 커지는 것으로 나타났다. 이 아파트 196㎡의 공시가격은 16억6,400만원으로 현재 194만원의 종부세를 내고 있는데 향후 재건축을 통해 112㎡, 60㎡ 두 채를 분양 받으면 853만원을 내야 하는 것으로 추산된다.
종부세가 659만원이나 늘어나는 셈이다. 게다가 2주택자가 보유주택을 팔 때 최대 50%의 양도세율을 적용 받는 양도세 중과제도가 여전히 유효한 탓에 집주인이 느끼는 세금부담은 더욱 커질 것으로 우려된다.
두 채를 분양 받아 한 채로 임대사업을 한다고 해도 종부세와 양도세 등을 제외하고 나면 남는 게 없는 장사일 것이라는 주장이다.
업계의 한 관계자는 "2주택자가 되면서 종부세와 양도세 이외에도 국민연금 및 의료보험비 증가, 증여세 발생 등이 뒤따르게 된다"며 "세금부담이 커진 만큼 임대수익률이 기대에 못 미쳐 2주택 분양을 기피하는 조합원들이 속출할 수 있다"고 말했다.
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