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부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 건설경기뿐 아니라 경제 전체에 ‘폭탄’이 될 잠재성을 갖고 있다는 우려가 높다. 부동산 PF에 어떤 문제가 있길래 비난과 원성을 한 몸에 받고 있는 걸까. PF는 별도의 담보 없이 프로젝트 자체의 현금흐름, 즉 수익성을 보고 대출해주는 대출기법이다. 국내에서 PF는 본래의 용도보다 더 넓게 활용돼 아파트 건설, 상가 개발, 복합단지 조성 등 부동산 개발은 물론 도심지 오피스빌딩 취득에도 광범위하게 응용됐다. PF를 활용한 부동산 개발의 전형적 사례를 아파트단지 건설을 예로 들어 살펴보자. 우선 시행사가 약간의 초기자본으로 목 좋은 아파트 건설부지를 확보한다. 시행사는 통상 토지주들과 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 상태에서 매매계약서와 사업제안서를 들고 저축은행 등 제2금융권과 건설회사를 찾아가 사업제안을 한다. 시행사가 저축은행 등으로부터 초기 토지 매입자금을 대출받으면 부지 소유권을 확보할 수 있게 된다. 건축관련 인허가까지 받으면 시중은행으로부터 본격적인 PF 대출을 받을 수 있게 된다. 이 때 시중은행은 신용보강 차원에서 건설회사에 지급보증, 채무인수, 책임준공 등을 요구한다. 그 후 아파트 분양이 예정대로 이뤄지면 시행사는 수분양자로부터 중도금을 받아 공사대금과 PF 대출의 이자에 충당, 준공 후에는 일정한 시행이익을 확보할 수 있게 된다. 이 같은 거래구조는 아파트가 예정된 가격대로 순조롭게 분양되는지 여부에 달려 있다. 그런데 아파트 분양이 이런저런 이유로 잘 되지 않으면 이자가 연체되는 등 ‘부실 사업장’이 발생한다. 그러면 은행은 지급보증 또는 채무인수를 제공한 시공사에 “즉시 사업장을 인수해 이자를 대신 지급하라”고 요구한다. 시공사가 이런 부담을 견디지 못하고 주저앉으면 그 시공사가 진행하고 있는 다른 건설현장에까지 그 여파가 미쳐 공사중단, 연쇄부실화 위험이 현실화된다. 부동산 개발사업에 필연적으로 동반되는 ‘위험(risk)’ 심사를 소홀히 한 채 지나치게 부동산PF에 열을 올린 데서 그 원인의 일단을 찾을 수 있다. 본래 은행들은 프로젝트의 사업성을 엄격히 심사한 뒤 PF 대출 여부를 결정해야 한다. 하지만 우리나라 은행들은 대부분 전문성이 부족해 관행적으로 사업성심사보다 시공사의 신용도에 의지해 PF 대출을 해줬다. 이 때문에 사업성이 검증되지 않은 프로젝트들이 양산됐다. 부실사업장으로 인해 시공사가 부실화되면 은행도 동반 부실화 된다. 우리가 외환위기 때 보았듯이 은행의 부실화는 결국 국민부담으로 전가된다. 정부 당국은 요즘 부동산PF에 대책 마련에 부심하고 있다고 한다. 단기 대책을 세우는 것도 중요하겠지만 보다 근본적으로는 국내 부동산PF 관행을 그대로 둬도 좋은지 재고해볼 필요가 있다.
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