[한가위를 즐겁게] '일석이조' 수도권 미분양 아파트 노려라

■ 돈 되는 아파트 정보

임대사업 조건 완화에 일부선 무이자·분양가 할인까지…

신공덕 아이파크·삼선 SK뷰·삼송 아이파크 등 주목

동·층·향·계약조건 등 잘 챙기고 자금계획도 철저히

12일 추석 명절을 맞아 내집 마련을 계획하는 수요자들을 중심으로 수도권 미분양 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 경기도 고양시 식사지구 아파트 전경. /서울경제신문DB

명절은 한동안 만나지 못했던 가족들과 덕담을 나누는 명절이자 투자 노하우나 내집마련 정보도 얻을 수 있는 소중한 기회이기도 하다.

이번 추석을 앞둔 지난 8월 정부가 부동산 임대사업자 등록기준 완화라는 선물 보따리도 풀었기 때문에 가족ㆍ친지들과 공동투자를 모색하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

정부는 치솟는 전월셋값 안정화 방안의 일환으로 주택거래 활성화를 위해 지난 8ㆍ18대책을 통해 취득세ㆍ양도세 감면 대상인 매입임대사업자 요건을 기존 3가구 이상에서 1가구 이상으로 크게 완화하기로 했다. 단 한 채만 사서 임대사업자로 등록하면 양도세 중과세를 피하는 것은 물론 임대수익까지 노릴 수 있는 셈이다.

예년보다 일찍 다가온 이번 추석연휴동안 수도권 미분양 아파트에 관심을 가져보는 것은 어떨까. 8ㆍ18대책으로 임대사업 조건이 완화된 것은 물론 일부 분양 중인 아파트는 중도금 무이자, 분양가 할인 등 수요자의 자금 부담을 줄여주는 다양한 혜택을 내놓고 있어 일석이조의 효과를 거둘 수 있다.

◇집 한채 사서 임대사업 해볼까=

정부의 8ㆍ18대책으로 수도권의 경우 취득가액 6억원 이하, 전용 149㎡이하를 충족하는 주택 한 채만 있으면 임대사업이 가능해진다.

부동산정보업체 '부동산1번지'의 채훈식 팀장은 "임대사업자로 등록하면 양도소득세 장기보유 특별공제와 종합부동산세 비과세, 재산세와 취득세의 면제 혹은 감면 등의 세제 혜택을 받을 수 있다"고 설명했다.

또 매입임대사업자가 거주하는 기존주택 1가구에 대해선 보유기간 요건 등을 충족하는 경우 1가구 1주택자와 같이 양도세 비과세 혜택이 주어진다.

다만 기존 아파트는 임대사업을 하더라도 취득세 감면 혜택은 받을 수 없다. 같은 한 채라도 새 아파트가 기존 아파트에 비해 상대적으로 임대사업하기에 유리한 셈이다.

◇수도권 미분양, 수요 확보 쉬워=

수도권에서 분양 중인 아파트는 각종 세제혜택을 누릴 수 있는데다 건설사가 제공하는 다양한 금융 혜택을 받을 수 있다. 또 임대수요 확보도 쉽고 주택시장의 흐름에 따라서는 시세차익도 기대할 수 있다.

서울 마포구 신공덕동에서는 현대산업개발이 '신공덕 아이파크'를 분양 중이다. 신공덕6 재개발구역에 들어서는 이 아파트는 지하 4층~지상 18층 4개동 59~114㎡ 총 195가구로 구성된다. 지하철 5,6호선 환승역인 공덕역이 걸어서 5분 이내의 역세권 아파트다. 분양가 상한제가 적용돼 3.3㎡당 1,700만원대의 분양가로 주변시세보다 저렴하며 114㎡는 현재 중도금 무이자 융자 조건으로 분양 중이다. 입주는 2013년 3월이다.

SK건설은 성북구 삼선동에서 '삼선 SK뷰'를 분양하고 있다. 삼선1구역 재개발 아파트로 지하 3층∼지상 15층 7개동에 전용 59~195㎡ 총 430가구로 이뤄졌다. 지하철4호선 한성대입구역까지 걸어서 10분 거리이며 주변에 삼선초등학교를 비롯해 경동고·고려대 등 교육시설이 밀집해 있고 롯데백화점, 고려대병원 등 생활편의시설도 있다. 분양가는 기준층 기준으로 전용 59㎡가 3.3㎡당 1,370만원, 84㎡는 1,460만원이다. 2012년 5월 입주예정이다.

경기권에서는 고양 삼송지구 A8블록에서 분양중인 '고양 삼송 아이파크'에 관심을 가져볼 만하다. 지하 2층 지상 24층 7개 동 610가구로 구성된다. 분양가는 3.3㎡당 1,100만원선. 계약금이 분양가의 5%로 낮추고 이사비 1,000만원의 추가 혜택도 받을 수 있다. 지하철 3호선 삼송역이 지구 안에 자리잡고 있으며, 서울외곽순환도로와 통일로가 인접해 도심 접근성이 좋다.

인천 송도국제도시에는 '송도 캐슬&해모로'가 아파트 주인을 찾고 있다. 이 아파트는 최고 40층 높이로 지어지며 총 1,439가구의 대단지다. 전용 84~164㎡의 다양한 주택형으로 이뤄지며, 중소형 아파트가 대부분을 차지한다. 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡당 1,200만원대에 분양중이다. 주변 시세보다 200만원 정도 낮다는 것이 업체측 설명이다. 계약금 5%, 중도금 이자후불제 등의 조건으로 분양받을 수 있다. 2013년 10월 입주예정이다.

파주시 운정신도시에 위치한 교하 롯데캐슬은 공급면적 83~159㎡ 1,880가구로 규모다. 현재 84~126㎡ 500여가구가 남아있는 상태다. 평균분양가는 3.3㎡당 1,098만원이며 계약금 10%, 중도금 60% 이자후불제를 실시중이다. 입주는 2014년 11월이다.

◇계약조건 꼼꼼하게 살피고 자금계획 철저히 세워야 =

임대조건이 완화되고 다양한 인센티브도 제공된다고 무턱대고 계약서에 사인을 해서는 안 된다. 원하는 위치를 고를 수 있는 미분양 아파트 계약의 이점을 잘 살려야 향후 시세차익도 누릴 수 있다.

함영진 부동산써브 실장은 "미분양 아파트는 수의계약이 가능하고 청약통장을 쓰지 않기재때문에 재당첨제한도 적용되지 않는다"며 "하지만 잘못된 물량을 배정받게 되면 시세차익을 기대할 수 없기 때문에 반드시 직접 방문해 동ㆍ층ㆍ향을 살피는 것이 중요하다"고 말했다.

이와함께 일부 단지의 경우 1ㆍ2층 등 비로열층에만 잔금납입 유예ㆍ무이자융자혜택이 선별적으로 지원되는 경우도 있기 때문에 시간을 갖고 세부조건을 꼼꼼히 체크할 필요가 있다.

이와함께 구체적인 자금계획도 미리 세워야 한다.

조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "정상적인 계약일 경우 여러 차례에 걸쳐 돈을 낼 수 하지만 미분양 아파트는 입주때 잔금을 한꺼번에 내야 하기 때문에 자금 마련이 부담스러울 수 있다"며 "최근 금융권 대출도 까다로워진 만큼 자금계획을 잘 세워야 한다"고 조언했다.