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요즘 들어 '수익형 부동산에 돈이 몰린다'는 제목의 기사를 자주 접하게 된다. 여기에 상가·호텔·아파트·오피스텔 등 다양한 수익형 부동산들은 일정 수익을 보장한다고 경쟁적으로 광고하며 우리를 유혹한다. 하지만 주변을 둘러보면 수익형 부동산에 투자했다가 큰 손실을 입고 고생을 하는 사람들이 꽤 많다. 수익형 부동산이 무조건 이익을 보장하지는 않는다는 말이다.
그럼에도 불구하고 사람들이 앞다퉈 수익형 부동산에 돈을 맡기는 이유는 무엇일까. 한국에서 부동산 투자에 성공했다고 말하려면 최소 100~300%의 수익률은 내야 한다. 지금처럼 10% 수준이 고수익으로 여겨진 것은 불과 1~2년 전의 일이다. 더군다나 지금은 10% 수익률도 꿈에 가깝다. 이 같은 과거의 경험과 현실의 괴리는 사람들이 과학적으로 부동산 투자에 접근하기보다는 부동산 시행사의 달콤한 광고 문구에 현혹되게 만드는 원인이 되고 있다. 지난 20여년간 한국 부동산 시장에 몸담은 필자가 생각하기에 부동산 투자는 과학이다. 따라서 앞으로 필자는 기관투자가의 투자 방식을 살펴보면서 개인투자자도 기관투자가처럼 안전하고 안정적으로 투자하는 방법에 대해 몇 가지 조언을 하려고 한다.
기관투자가들은 목표로 하는 수익률을 정해놓고 투자 물건을 찾기 때문에 개인투자자처럼 '요행'을 바라는 투자는 하지 않는다. 이는 '투자'와 '투기'의 차이라고도 할 수 있다. 물론 기관투자가라고 해서 100% 투자에 성공하지는 않는다. 하지만 성공률은 개인투자자와 비교할 수 없을 정도로 높다. 그 비결은 어디에 있을까. 우선 기관투자가는 방대한 정보를 가지고 있다. 지난해 말 기준 470조원 규모의 자산을 굴리는 국민연금은 전 세계 부동산 시장에서 '큰손'으로 대접 받고 있다. 이런 정보의 차이는 곧 기회의 차이를 만든다. 다음은 경험의 차이다. 개인투자자가 아파트와 상가 분양에만 열심인 이유는 그 방법으로만 돈을 벌었던 경험이 있기 때문이다. 이와 달리 기관투자가는 훨씬 다양한 각도로 다양한 종류의 부동산에 투자한 경험이 있으며 이는 고스란히 자산으로 남게 된다. 또 이 경험을 바탕으로 계약조건이나 내부 시스템 구축을 통해 투자에서 발생하는 리스크를 체계적으로 줄여나간다. 이러한 정보와 경험의 차이는 투자 방식의 차이를 만든다. 최근 들어 한국 주택 시장도 서서히 월세 시장으로 변하고 있다. 기관투자가는 일찍부터 투자 금액에 대한 현금흐름을 훨씬 중요하게 생각했다. 실제 기관투자가들이 주로 거래하는 대형 오피스만 하더라도 10여년 전에는 전세 형태의 계약이 주를 이뤘으나 지금은 월세 구조로 바뀌었다.
부동산으로 돈을 벌기를 원하는 개인투자자들도 이 같은 기관투자가들의 투자 방식을 참고할 필요가 있다. 비록 지금은 정보와 경험·자금이 부족하다 해도 욕심을 잠시 내려놓고 목표수익률을 확실히 정한 뒤, 최대한 많이 읽고 듣고 공부하고 정확한 현금흐름을 만들 수 있다면 지금 같은 저금리 시대에도 부동산 투자를 통해 안정적인 수익을 올릴 수 있다. 필자는 앞으로 두 달간 독자들의 부동산 투자 공부를 도울 각종 정보를 제공할 예정이다.
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