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지난해 말부터 분양가 상한제가 시행되면서 일부 건설사들이 분양가에서 줄어든 수익을 발코니 확장이나 옵션 등으로 채우려는 사례가 늘고 있다. 지난 2006년 발코니 확장이 합법화된 이후 확장을 전제로 한 설계가 이뤄지는 경우가 종종 있었지만 분양가 상한제가 시행된 이후 더욱 기승을 부리고 있는 실정이다. 건설교통부가 최근 발코니 확장 단가에 대해서도 칼을 빼 들어 울며 겨자먹기 식의 발코니 확장은 줄어들겠지만 확장을 전제로 한 설계 추세는 이어질 가능성이 높다. 또 분양가 상한제 시행으로 건설사들이 분양가를 높게 받을 수 없게 되자 현관 앞의 공간을 늘리는 식으로 불필요하게 분양 면적을 늘리는 경우도 종종 발생한다. 발코니 확장이나 옵션이 과다하진 않은지, 불필요한 면적이 많아 분양가가 비싼 것은 아닌지는 건설사들이 아파트 분양 시 내놓는 입주자 모집공고를 살펴보면 어느 정도 파악할 수 있다. ◇용어 이해는 필수=모집공고는 기재 내용을 법으로 규정하고 있기 때문에 정확한 정보를 얻을 수 있다. 모집공고에 포함되는 정보는 아파트 규모, 분양금액, 청약 및 계약조건, 중도금 납부일정, 분양보증 내용, 청약 및 계약조건 등이다. 모집공고에는 우리가 흔히 쓰는 말과 다른 말들이 많기 때문에 용어를 먼저 이해해야 한다. 우선 면적의 단위. 지난해 7월부터 그 동안 써오던 평(坪)대신 ㎡와 같은 법정 단위를 써야 한다. 구(舊) 1평은 3.3058㎡이기 때문에 ㎡를 3.3058로 나누면 평이 된다. 가령 분양 면적이 110㎡라고 하면 33.27평(110을 3.3058로 나눈 수치)이 되는 것이다. 면적의 종류도 공급면적, 주거 전용면적, 주거 공용면적, 기타 공용면적, 계약 면적 등으로 다양하다. 주거 전용면적은 우리가 실제로 거주하는 면적이며 법적으로는 ‘외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적’이다. 주거 공용면적은 복도, 계단, 엘리베이터 등 주거에 필요하면서 공동으로 사용하는 면적으로 이 둘을 합한 것이 공급 면적, 즉 우리가 흔히 알고 있는 분양 면적이다. 기타 공용면적은 주거 외에 주민들이 공동으로 쓰는 면적이며 이를 공급 면적과 합하면 계약 면적이 된다.(표 참조) ◇공급면적 대비 전용면적 작으면 의심해야=분양가 상한제 시행 후에 건설사들이 줄어든 수익을 만회하기 위한 방법은 크게 ▦불필요한 공급면적 확대 ▦발코니 확장 등이다. 우리가 알고 있는 분양가는 주거 전용면적에 주거 공용면적이 포함된 공급면적을 기준으로 한다. 가령 110㎡형 A아파트와 130㎡형 B아파트의 분양가가 ㎡당 300만원으로 같다면 A아파트의 분양가는 3억3,000만원, B아파트는 3억9,000만원이 되지만 A, B아파트의 전용면적이 85㎡로 같다면 입주 예정자가 실제 거주하면서 느끼게 되는 분양가는 B아파트가 훨씬 비싼 셈이 된다. 이는 공급면적에 따라 주거 전용면적을 어느 정도로 해야 하는지에 대한 규정이 따로 없기 때문이다. 따라서 모집공고 시 공급면적만 봐서는 안되고 실제 우리가 사용하는 주거 전용면적이 얼마인지도 반드시 살펴봐야 한다. 공급면적은 넓은데 전용면적이 좁다면 복도, 계단, 현관 등 쉽게 느끼기 힘든 곳으로 돈이 세고 있는 것이다. 또 모집공고에는 발코니 확장 비용에 대해서 나와있지만 몇몇 건설사는 발코니 확장과 옵션을 패키지로 묶어서 공급하기 때문에 청약 전에 꼭 확인해야 한다. ◇청약 자격 미달 시 당첨되면 낭패=신청 자격이나 청약 시 유의사항도 챙겨야 할 부분이다. 신청 자격을 잘못 알고 청약한 뒤 당첨이 될 경우엔 계약 취소는 물론 청약통장의 재사용도 힘들어지기 때문이다. 일반 공급의 경우 당첨자 발표일이 같은 주택 전체에 대해 1인 1건만 신청이 가능하며 2건 이상 청약을 신청할 경우엔 청약 모두가 무효 처리된다. 또 청약에 당첨될 경우 계약 체결 여부와는 상관없이 해당 계좌를 재사용하는 것은 불가능하며 주택 소유 부자격자로 당첨이 취소된 경우도 마찬가지다. 건설사들은 청약자에게 불리한 내용이나 중요한 사항은 유의사항에 명시한 경우가 많기 때문에 이를 모르고 나중에 민원을 제기하면 받아들여지지 않는 경우가 많다. 유의사항에는 중도금 대출 신청 가능한 은행 지점에 대한 내용도 있지만 일부 동 근처에는 미관상 좋지 않은 옹벽(지반의 붕괴를 막기 위해 만든 벽)등이 설치된다는 내용도 포함돼 있어 미리 확인하는 것이 좋다. ◇분양가와 층 분포=분양금액은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 구분되는데 당첨자는 자금을 계획대로 운용하기 위해 납부 일을 파악하고 있어야 한다. 분양가에는 취득세, 등록세, 소유권 이전등기 비용 등이 포함되어 있지 않으며 중도금은 건축 공정이 전체공사비의 50% 이상의 투입된 때를 전후해 각 2회 이상 납부하도록 돼 있다. 층은 최상층, 기준층, 1층으로 구분되며 재건축 및 재개발 아파트에서는 조합원이 인기 층을 미리 배정 받는 경우가 많기 때문에 어느 층이 남았는지 확인해봐야 한다.
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