중국의 부동산 제도는 중국이 아직도 사회주의 국가임을 잘 보여준다. 중국 헌법은 모든 부동산을 국가 또는 농촌 마을의 소유로 귀속시켜 개인과 기업은 토지를 소유할 수 없도록 규정하고 있다. 때문에 중국에 진출한 해외 기업은 소유권자의 허가를 받고 '토지사용권'을 받을 수 있을 뿐이다. 게다가 기업 영업을 위해 쓸 수 있는 토지는 국가 소유의 '국유토지'에 제한된다. 농촌 마을(촌민위원회) 소유의 농촌 집체토지는 공장 건설 등 영업을 위해 쓸 수 없지만 이러한 사실을 모르고 피해를 보는 경우가 있다.
실제로 A기업은 중국 칭다오(靑島)시의 한 촌민위원회와 토지임대차계약을 체결하고 공장을 건설했다. 이후 촌민위원회와 임대차 관련 분쟁이 일어났고 이 과정에서 현지 국토자원 관리기관의 조사를 받아 "농촌토지를 빌려 공장을 지을 수 없다"는 판정을 받았다. A기업은 공장을 철수하는 것은 물론 과태료까지 물어야 했다.
국유토지 사용권을 받을 때도 조심해야 할 점이 있다. 반드시 국가 위임을 받은 지방정부 토지관리부서로부터 사용권을 양도받아야 한다는 것이다. 간혹 외국자본을 유치하는 '개발구'와 토지사용권 양도 계약을 맺는 경우가 있는데 이런 계약은 2005년 이후 중국 법원에서 무효로 처리하고 있다.
일부 중국 투자기업은 공장건설 등을 위해 토지사용권을 취득한 뒤 자금 사정 등의 이유로 제때 착공을 못하고 방치하는 경우가 있다. 하지만 약정한 착공일 이후 1년 안에 착공하지 않으면 토지방치비를 내야 하고 2년 내 착공하지 않으면 강제로 토지사용권이 회수될 수 있다.
토지사용권은 건물을 임대할 때에도 사전에 확인할 필요가 있다. 건물임대계약은 최장 20년까지 가능하다. 하지만 임대계약 기간은 건물이 자리한 토지의 사용권 기간에 제약을 받는다. 만약 토지 사용권 기간이 5년밖에 안 남았다면 건물임대계약도 5년에 그친다. /서민준기자
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