[부동산 Q&A] 상속받아 2주택자… 기존주택 매도시 양도세는?

Q : 주택을 1채 소유한 상태에서 아버지로부터 주택 1채를 상속받게 됐습니다. 이 경우 현재 소유하고 있는 주택을 매도할 때 양도세 비과세를 받기 위해 알아둬야 할 점은 무엇인가요? A : 상속받은 주택도 주택 수에 포함하는 것이 원칙이므로 1세대 2주택 소유자가 됩니다. 따라서 상속개시일(사망일)이 상속받은 주택의 취득일이 돼 상속주택의 주택 수 포함여부에 따라 기존 소유주택의 양도세 비과세 여부도 달라지게 됩니다. 상속주택이 주택 수에서 제외되는 혜택을 받으려면 1세대 1주택이던 별도 세대구성원으로부터 받은 상속주택이어야 하고 상속받는 사람이 기존에 1세대 1주택이어야 합니다. 이 경우 기존주택에 상속받은 주택까지 2주택이 되지만 상속주택은 주택 수에 포함되지 않아 기존 주택이 양도세 비과세 요건을 갖추었다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 상속주택을 먼저 매도할 땐 세금이 붙습니다. 또 다주택 소유자로부터 상속받는 경우라면 피상속인(사망자)의 여러 채의 주택 중 1채만 주택 수에서 제외되는 혜택을 받을 수 있습니다. 이 때 1채를 정하는 기준은 보유기간이 긴 주택, 거주기간이 긴 주택, 상속 당시 거주주택, 기준시가가 높은 주택, 상속인이 선택한 주택의 순서로 판단합니다. 주택 수에서 제외되는 혜택을 받을 수 없다면 기존주택과 상속주택의 매도순서를 조절해서 세금을 줄여야 합니다. 기존주택이 양도세 비과세 요건을 갖추었다면 상속받은 주택을 먼저 매도해 세금을 내고 나중에 일반주택은 비과세 혜택을 받는 게 좋습니다. 그러나 상속주택의 가격이 기존주택보다 크게 높을 경우 기존주택을 먼저 매도해 세금을 내고 상속주택에 대해 비과세 요건을 충족하는 것도 방법입니다. 참고로 상속주택을 공동으로 상속받는 경우라면 공동 상속주택의 소유자는 상속지분이 가장 큰 상속인, 상속주택에 거주하는 상속인, 최연장자의 순서로 판단하여 제일먼저 해당되는 분의 소유주택으로 봅니다. 따라서 소수지분에 해당되는 사람의 상속주택도 주택 수에서 제외되는 혜택을 누리실 수 있습니다. 이 경우 소수지분인지 여부의 판단은 지분의 변동이 있더라도 상속개시일 현재의 지분을 기준으로 판단합니다.