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결혼 10년차인 J씨 부부는 올 들어 집 때문에 골머리를 썩였다. 지난 2010년 3월에 아파트 전세계약을 맺어 만기가 코앞에 닥쳤는데 집주인이 전세금을 5,000만원이나 올려달라고 했기 때문이다. 출퇴근이 쉽다는 점 때문에 전세대출까지 받아 도심에 전세를 얻어 살고 있는데 전셋값이 올라도 너무 올랐다 싶다.
전세대출을 더 받기 위해 백방으로 알아보던 J씨는 은행에 다니는 친구로부터 솔깃한 얘기를 들었다. 어차피 대출을 받을 거라면 현 전세금에 조금 더 보태 경매로 나온 아파트를 사는 게 어떠냐는 제안이었다.
그때부터 발품을 팔아 경매로 나온 아파트를 뒤지지 시작한 J씨에게 광진구에 있는 84㎡ 아파트가 눈에 띄었다. 법원 경매를 통해 감정가 6억5,000만원인 아파트를 거의 반값 수준인 3억5,000만원에 낙찰받았다. 원래 살던 집보다 면적이 줄어들기는 했지만 다시는 전세금 때문에 고민하지 않아도 된다는 생각에 J씨 부부는 크게 만족했다.
부동산 경기 침체가 장기화되면서 경매시장에 '반값 아파트'가 속속 등장하고 있다. 특히 최근들어 소형을 선호하는 경향 때문에 매물로 나온 중대형 아파트의 낙찰가격이 곤두박질치고 있어 실수요자는 물론 투자자들의 '먹잇감'이 되고 있다.
하유정 지지옥션 연구원은 "중대형 아파트가 경매시장의 낙찰가율을 떨어뜨리면서 반값 아파트가 속출하고 있다"면서 "요즘 같은 상황에서 85㎡ 이상의 중대형 아파트를 구입하려면 시세 보다 약간 저렴한 급매물 보다는 경매시장에 나온 물건을 찾는 것이 훨씬 더 합리적인 선택"이라고 말했다.
경매는 일반 매매보다 절차가 복잡하고 신경써야 할 부분이 훨씬 많다. 마음에 꼭 드는 물건을손에 넣는다는 보장도 없다. 좋은 매물은 그만큼 낙찰받기를 원하는 수요가 많기 때문이다. 하지만 꼼꼼히 준비하고 열심히 발품을 판다면 초보자에게도 성공의 길은 열려 있다.
퇴직 후 사업을 하다 아파트를 포함해 자산의 대부분을 날린 K씨(56)는 7년 전 떡볶이 장사를 시작했다. 장사를 하며 알뜰하게 모은 돈으로 최근 내집 마련에 성공했다. 경매를 통해 경기도 파주의 전용면적 69㎡ 아파트를 5,500만원에 구입한 것. 이 아파트는 1차 법원 감정가격이 9,800만원이었지만 대지권이 미등기됐다는 이유로 아무도 거들떠보지 않아 네차례나 유찰됐. 하지만 K씨는 대지가격이 감정가에 포함되어 있는 것을 확인하고 입찰서를 내 낙찰받았다. 대지권이 미등기 상태라 하더라도 대지가격이 감정가에 포함되어 있으면 낙찰 후 대지권을 취득할 수 있다. 이러한 사실을 미리 알고 있던 K씨는 이러한 물건을 찾아 나섰고 결국 원하던 물건을 손에 넣을 수 있었다.
경매를 통해 시세의 절반 가격에 집을 마련할 수 있다는 점은 분명 매혹적이다. 경매에 뛰어드는 이들은 대부분 이러한 기대를 갖기 마련이다. 또 실제로 최근 들어 반값 아파트 낙찰사례가 늘고 있어 경매시장을 찾는 이들의 발길도 증가 추세다.
◇지금이 경매로 반값 아파트 구입 적기=수도권에서 경매 아파트 낙찰가율이 60%선으로 떨어진 지역이 속속 등장하고 있다. 지지옥션에 따르면 지난 3월말 기준 인천 중구 아파트의 평균 낙찰가율은 59.8%를 기록했다. 낙찰된 아파트 12건의 감정가 총액은 47억7,000만원에 달했지만 실제 낙찰가격 총액은 28억5,000여만원에 불과했다. 지난해 말 64.2%이던 낙찰가율이 60%밑으로 내려가면서 반값 아파트에 가까워진 것이다. 경기지역의 경매 아파트 낙찰가율은 ▦고양시 일산동구 68.6% ▦김포시 69.4% ▦부천시 소사구 69.7%다.
서울의 경우 양천구가 69.9%로 낙찰가율이 가장 낮았고 ▦광진구 71.4% ▦강서구 73.1% ▦송파구 75.0% ▦강남구 77.2% ▦서초구 79.1%를 기록했다. 특히 광진구는 전년 동기(90.2%)에 비해 19.2%가 하락해 가장 큰 낙폭을 보였다.
낙찰가율 하락은 중대형 아파트가 주도하고 있다. 2006년 85㎡초과 중대형은 경매물건 중 36.6%를 차지했으나 올해에는 68.1%로 두 배 가량 늘었다. 담보대출을 많이 끼고 중대형 아파트를 산 이들의 상당수가 이자를 감당하지 못하면서 집이 경매로 내놨기 때문이다
◇경매성공의 열쇠는 권리분석=반값 아파트 낙찰을 아무나 받을 수 있는 것은 아니다. 가장 큰 난관이 권리분석이다. 권리분석은 경매의 처음이자 끝이라 해도 과언이 아니다. 그만큼 중요하고 어렵다는 뜻이다. 많은 이들이 싼 값에 부동산을 취득할 수 있다는 장점 때문에 경매에 뛰어들지만 권리분석에 실패해 손해를 보고 떠나는 경우가 비일비재하다.
우선 법원 경매 관련 서류를 기초로 부동산등기부등본ㆍ토지대장ㆍ건축물관리대장ㆍ공시지가확인원ㆍ도시계획확인원ㆍ주민등록등본 등을 통해 소유권이나 권리관계를 꼼꼼하게 따져봐야 한다.
가장 먼저 확인할 사항은'말소기준권리'를 찾는 것이다. 말소기준권리는 등기부등본 상에서 앞서 등기된 권리는 낙찰자가 인수하게 되고, 후순위 모두 소멸하게 되는 기준이 되는 권리다. 말소기준권리로는 경매개시결정등기ㆍ근저당권ㆍ가압류ㆍ담보가등기와 강제경매를 신청한 전세권 등 크게 다섯 가지다. 이중 가장 먼저 등기되어 있는 것이 해당 경매물건의 말소기준권리가 된다.
말소기준권리를 찾았다면 물건이 소재한 현장을 방문할 차례다. 우선 세대열람을 통해 주민등록 전입사항을 확인, 임차인에 대한 권리분석을 한다. 전입세대열람 때에는 세대주와 가족들의 전입일자까지 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다. 임차인의 전입일자가 말소기준권리 등재 시일보다 뒤에 있다면 낙찰자가 이를 인수하지 않아도 되기 때문이다. 원칙적으로 타인의 주민등록 등본을 열람하는 것은 불가능하지만 경매가 진행 중임을 증명할 수 있는 자료만 제시하면 전입세대 열람은 가능하다.
권리분석까지 끝냈다면 남은 것은 입찰. 입찰 서류를 작성할 때 실수로 잘못 적었으면 새롭게 작성해야 한다. 펜으로 긋고 다시 쓰거나 틀린 부분에 날인 후 작성할 경우 무효가 되기 때문에 주의해야 한다.
◇부동산 등기부등본 꼼꼼하게 살펴야=권리분석에서 가장 중요한 것이 바로 부동산 등기부등본이다. 때문에 부동산 등기부등본은 무엇보다 꼼꼼하게 살펴야 한다. 가장 유의해야 할 사항은 낙찰 후에도 소멸되지 않거나 혹은 낙찰자의 소유권이 박탈될 가능성이 있는 권리다.
첫째로 '처분금지 가처분'이 있다. 낙찰 후 가처분자가 본안 소송에서 승소하면 소유권이 반환된다. 두번째는 '환매권'이다. 환매권은 매도인이 일정한 요건만 갖추면 다시 매수할 수 있는 권리를 말한다. 환매등기가 등재돼 있다면 환매권자에게 환매를 당할 수도 있다. 세번째는 '예고등기'다. 예고등기가 돼 있다는 것은 등기의 말소, 회복에 관한 재판이 진행 중이라는 뜻이다. 추후 소송결과에 따라 소유권을 뺏길 수도 있기 때문에 가급적 피해야 한다. 지난해 말 예고등기제도가 폐지됐지만 과거에 등록되어 남아있는 예고등기가 있기 때문에 주의해야 한다.
경매 취하 가능성과 공유자의 우선매수권 행사 가능성도 판단해봐야 한다. 낙찰가가 감정가보다 낮을 경우 소유자가 경매를 취하할 수도 있다. 또 공유자가 우선매수권을 행사한다면 낙찰 받더라도 인수하지 못할 수도 있다. 이 경우 손실을 입진 않지만 그 동안의 노력이 무위로 돌아가게 된다.
충동 입찰 금물… 명도 원칙은 대화와 타협 ■ 경매투자 10계명 경매는 아파트를 시세 보다 싸게 매입할 수 있는 좋은 방법이다. 경매로 나온 매물은 시세 보다 30% 가량 저렴하다. 유찰을 거듭하면서 절반 가격까지 떨어질 때도 있다. 이 때문에 초보자도 내집 마련과 동시에 시세차익이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있다. 경매가 매력적인 투자 방식이기는 하지만 모든 투자가 그렇듯이 항상 이익을 담보하는 것은 아니다. 보이지 않는 함정도 많다. 지나친 입찰 경쟁으로 낙찰가가 상승해 이익률이 떨어지는 경우도 많고 권리분석을 제대로 하지 않아 소유권 이전에 애를 먹는 경우도 다반사다. 경매 투자 때 유의해야 할 점을 정리했다. 1. 권리분석을 꼼꼼히 해라. 권리분석은 경매의 기본이다. 권리분석이 잘못되면 낙찰을 받고도 소유권 이전을 못하거나 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는 상황이 발생할 수 있다. 권리분석을 본인이 하기 어렵다면 경매정보회사나 법무사, 변호사 등 전문가에게 의뢰하는 것도 한 방법이다. 2. 시세를 정확하게 파악해라. 경매물건은 전문 감정평가사가 평가한 금액인 감정가가 존재한다. 많은 사람들이 이 감정가와 시세가 비슷할 것이라고 생각한다. 그러나 감정가와 시세가 큰 차이가 나는 경우가 비일비재하다. 때문에 물건소재지의 공인중개업소를 중심으로 파악한 시세를 기준으로 적정 낙찰가를 산출해야 한다. 3. 현장조사는 필수다. 주변환경, 물건의 관리상태, 점유자 파악, 현지 시세 등을 직접 '발품'을 팔아 조사하고 눈으로 확인하는 자세가 필요하다. 경매는 발품 싸움이다. 4. 시간계획을 여유롭게 세워라. 경매물건은 취하ㆍ변경ㆍ연기가 될 수 있다. 이사 날짜를 앞에 두고 경매로 집을 알아본다든지 하게 되면 낭패를 볼 수 있다. 5. 경락잔금대출 잘 활용해라. 경매는 일반적인 거래와는 달리 낙찰 때 10~20% 가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 치른다. 시중은행엔 이러한 낙찰자를 위한 대출이 따로 있다. 다만 낙찰 받고 시일 내에 잔금 치르지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있기 때문에 사전에 자금 마련 계획을 잘 세워야 한다. 6. 냉정하게 투자해라. 분위기에 휩쓸리는 충동 고가 입찰은 금물이다. 물건은 샘물 솟듯 끊임없이 나오기 때문에 무리한 금액에 낙찰받는 것은 피해야 한다. 7. 현재 가치와 미래가치를 함께 고려해라. 개발호재 등이 있는 경우엔 현재시세보다 가격이 높아질 수 있다. 따라서 시장의 흐름을 분석해 규제가 몰린 부분은 피하고 규제가 완화되는 쪽을 선택해 투자하는 유연한 자세가 필요하다. 8. 명도에 대한 대책을 마련해라. 토지경매 이외에는 기존 점유자(소유자나 임차인)를 내보내야 하는 부동산 인도(명도) 과정을 겪어야 한다. 과거에 비해 제도적으로 쉬워지긴 했지만 여전히 부담스러운 부분이다. 명도의 원칙은 대화와 타협이다. 강제집행을 할 때도 비용이 들어가고 마찰로 인한 갈등이 생길 수 있기 때문에 적절한 범위 내에서 대화로 풀어가는 것이 상책이다. 9. 사소한 실수를 조심해라. 입찰서를 낼 때 입찰가에 '0' 하나를 더 붙여 10배에 달하는 금액으로 낙찰 받는 사례도 종종 있다. 개인 자산의 대부분을 차지하는 부동산 투자를 할 때 신중을 기하기 마련이지만 간혹 어이없는 실수로 돌이킬 수 없는 손해를 입는 경우도 종종 있다. 10. 특수물건은 조심 또 조심하라. 경매를 하다보면 잔금납부를 포기해 다시 나온 물건들이 있다. 이런 물건들은 대부분 법정지상권, 유치권, 예고등기 등과 같은 권리가 있어 낙찰금 이외에 비용이 추가로 많이 들어가는 경우다. 특수 물건에 투자할 경우 잘되면 수익이 높지만 그만큼 위험도 크다는 사실을 잊지 말아야 한다. |
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