"급매물 쏟아질때 오히려 내집 마련·투자에 관심을"

성수·반포·과천등 재건축, 시장회복땐 상승 주도 예상

부동산시장 하락기가 내 집 마련을 겸비한 투자에 나설 때라는 전문가들의 조언이 이어지고 있다. 유도정비구역 지정 이후 꾸준한 상승세를 보여 온 반포 일대 아파트.

과천 주공 아파트 가격은 경기도의 재건축 용적률 하향 조정으로 약세를 보이고 있다. 하지만 과천 주공 1^6^7^9단지 등이 안전진단을 통과하면서 상승 발판을 마련했다는 분석이 나오고 있다. 과천 주공 아파트의 모습.

정부의 금융규제와 더딘 경기 회복 등으로 부동산 시장 침체가 장기화되면서 부동산 투자의 메리트가 떨어지고 있다. 투자0순위로 불리던 서울 강남권 재건축 예정 아파트 역시 인기가 시들하다.

그러나 ‘위기를 기회로 삼으라’는 격언은 부동산 투자에서도 성공을 위해 반드시 염두에 둬야 할 원칙이다. 침체를 보이고 있는 지금이 오히려 부동산 투자에 대한 관심을 높여야 할 때라는 것이 전문가들의 조언이다. 아파트 보유자들의 불안감이 커져 급매물이 속출하고 있을 때 오히려 ‘내집 마련’을 겸비한 투자에 나서라는 것이다. 특히 서울 성수지구와 이촌ㆍ반포지구, 과천시 일대 재건축 예정 아파트 등은 시장이 회복세로 반전될 경우 시세 상승을 주도할 가능성이 높은 만큼 이들 지역에 관심을 가져볼 필요가 있다고 지적했다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 “한강변에 위치한 성수와 여의ㆍ반포 등은 최근 1년간 상대적으로 하락폭이 적거나 오른 곳도 많다”며 “부동산 침체기에도 강한 내성을 보여주고 있는 대표적인 지역들”이라고 말했다.

그는 “이는 그만큼 수요층이 탄탄하다는 의미”라며 “시장이 상승세를 탈 경우 이들 지역 아파트와 지분 가격의 상승 탄력은 상대적으로 높을 수 있다”고 설명했다.

◇한강변 초고층 주거타운 기대 큰 성수지구

= 성수지구는 서울시가 한강변 초고층 아파트건립을 위한 시범지구로 선정되면서 추진 속도가 다른 한강변 정비구역보다 빠른 편이다. 평균 30층, 최고 50층 이하까지 개발될 이 일대는 서울시와 구청간에 ‘성수지구 개발을 위한 세부계획안’을 놓고 이견을 보이면서 아직 용적률과 단지 규모 등이 결정되지 않은 상태다.

그러나 성수지구의 지분 가격은 오히려 지난 해보다 3.3㎡당 1,000만원이나 올랐다. 현재 이일대 중개업소에 나온 지분 가격은 3.3㎡당 9,000만원을 웃도는 물건까지 시장에 나와 있을 정도다.

인근의 중개업소 관계자는 “투자자들이 강남 재건축단지보다 오히려 성수지구를 더 선호할 정도”라며 “성수지구내 아파트는 남향으로 한강조망이 가능한 것이 가장 큰 메리트로 부각되고 있다”고 전했다.

다만 성수지구는 용적률 변수가 아직 남아있는 상태다. 서울시는 용적률을 높여주면서 2,000억~3,000억원에 달하는 강변북로 지하화 비용을 조합에게 부담시킨다는 방침이다. 허용 용적률과 강변북로 지하화 비용이라는 두 변수에 따라 수익성에 큰 차이가 날 수 있는 셈이다.

◇침체에도 값 안떨어지는 반포ㆍ여의도

= 서초구 반포지구의 경우 강남권이라는 지명도에 한강변 초고층 개발을 위한 유도정비구역이라는 호재까지 갖추면서 아파트 가격이 꾸준한 상승세를 타는 대표적인 지역이다. 구반포 일대 아파트들은 건축 이후 30년이 지난 노후 아파트로, 서울시 유도정비 구역 지정으로 평균 30층 높이로 재건축이 가능해졌다. 지분이 넓은 저층아파트는 재건축 추진시 추가부담금 없이 한강조망권을 갖춘 중대형 아파트를 배정받을 수 있다는 점이 가장 큰 메리트다.

이 일대에서 가장 주목받고 있는 곳은 주공1단지다. 이 아파트 72㎡형(이하 공급면적 기준)의 경우 지난해 5월 10억원선이던 시세가 현재 11억2,500만원선으로 지난 1년간 1억1,500만원이나 뛰었다. 한신 1차 92㎡형은 같은 기간동안 12억1,500만원에서 16억1,500만원으로 무려 4억원이나 급등했다.

여의도 일대도 침체기에 강세를 유지하고 있는 대표적인 곳이다. 시범 아파트 59㎡형은 지난 해 6억1,500만원 정도에 거래가 이뤄진 후 현재는 7억500만원에 매물이 나와 있다. 광장 아파트 112㎡형이 지난해 5월 9억4,000만원 수준이었지만 현재 시세는 11억원을 넘는다. 목화 아파트도 49㎡형이 같은 기간동안 5억6,000만원에서 6억7,500만원으로 1억원 이상 상승했다.

◇과천재건축, 정책이 변수

= 과천시 일대 재건축 추진아파트는 현재 정책 변수가 가격 회복의 발목을 잡고 있다. 하지만 전문가들은 시장의 불확실성만 사라진다면 여전히 매력적인 투자처가 될 수 있다고 분석한다.

이 일대 아파트는 지난해 과천시가 용적률을 최고 250%까지 허용하면서 가격 급등 현상을 보였다. 그러나 경기도가 제동을 걸고 용적률을 각 단지별로 180~250%로 낮추면서 가격이 하락세를 보이고 있다. 하지만 이 같은 하락세에도 불구하고 현재 시세는 지난해 5월과 비교하면 여전히 낮지 않은 수준이다.

주공2단지 26㎡형은 지난 해 5월 4억3,000만원에 거래가 이뤄진 후 지난 해 11월에는 4억7,500만원까지 올랐지만 현재는 다시 4억3,000만원에 매물이 나와 있다.

이지역 오렌지 공인 관계자는 “경기도가 용적률을 하향 조정하면서 매물 가격도 하락하고 매수세도 위축된 상황”이라며 “하지만 현재 기준으로도 이미 재건축을 마친 3단지와 비교하면 오히려 높은 만큼 현재의 가격 하락세는 일시적 충격으로 봐야 할 것”이라고 설명했다. 서울과 가까운데다 녹지공간이 풍부하다는 특성을 감안하면 여전히 가격 상승 가능성은 크다는 것이다.