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이태원·홍대·건대 일대… 50%~70% 꾸준한 상승
이화여대 임대료 반토막… 신천·영등포도 하향세
삼성역 개발호재 기대감에 호가 올랐지만 거래는 주춤
최근 3년 새 서울 종로구 종각역과 강남구 압구정동·신사동 일대 상권이 크게 주목 받은 반면 종로3가·이화여대 상권이 급격히 위축되며 상권의 변동이 일어나고 있다. 이들 상권의 부침에는 대기업 사옥 이전과 중국 관광객 유입으로 유동인구가 증가한 것이 주요 동인으로 꼽힌다.
서울경제신문이 부동산114와 에프알인베스트먼트에 분석을 의뢰한 결과 올 3·4분기 서울 주요 상권 28곳의 평균 임대료는 2만 5,900원으로, 전 분기보다 1% 올랐지만 지난해 2분기와 비슷한 수준을 유지하고 있다. 상반기 메르스(중동호흡기증후군) 여파로 위축됐던 분위기가 정상화되고, 개별소비세 인하 등 정부 차원의 소비 활성화 대책 등이 어느 정도 효과를 발휘한 덕분이다.
이 중에서도 종각역(젊음의 거리)과 신사(가로수길)·압구정(로데오거리-청담명품거리) 지역은 최근 3년간 가장 높은 임대료와 상승률을 기록하고 있는 대표 상권이다. 같은 기간 종각역 일대 임대료가 저점 대비 2배 올랐고, 신사·압구정도 50% 내외의 높은 상승률을 보였다. 김민영 부동산114 연구원은 "종각역 인근은 기존 젊음의 거리가 꾸준히 상권을 유지하는 가운데, 주요 건설사를 비롯한 대기업들이 여의도·강남 등지에서 이전해 오면서 유동인구가 확 늘어나 대로변 임대료가 급등했다"며 "신사·압구정은 중국 관광객이 대거 유입되는 가운데 가로수길·청담명품거리·학동사거리 등이 시너지효과를 일으킨 덕분"이라고 설명했다.
한편 종로3가와 이화여대 상권 임대료는 2013년을 정점으로 지난 3분기까지 각각 52%·47% 하락한 2만 6,900원과 2만 8,600원을 기록했다. 모두 3년 내 최저 수준이다.
김 연구원은 "두 상권 모두 고유한 특성이 희미해지면서 유동인구가 줄고, 이면의 좁은 골목 내 매물이 쏟아지면서 임대료를 크게 끌어내렸다"며 "특히 이화여대 상권의 유동인구가 홍대 일대로 빠져나간데다, 인근 보세거리의 소규모 옷가게와 미용실 등 잇달아 폐업한 영향이 컸다"고 말했다. /이재유기자 0301@sed.co.kr
지난 3년간 서울지역 주요상권 전체 평균 임대료를 살펴보면 큰 변동이 느껴지지 않는다. 하지만 개별 지역의 그래프를 그려보면 확연히 차이가 난다. 종각·압구정·신사 지역과 종로3가·이화여대가 명백히 대조를 이루는 가운데, 삼성역·강남역·공덕역은 완만한 수평선을 그린다. 반면 신촌과 여의도 일대의 임대료는 위로 뾰쪽한 봉우리를 그리면서 3년 전과 현재가 비슷한 수준을 유지하고 있다.
◇종각 임대료 2배…압구정·신사도 48~59% 급등=종각역과 압구정동·신사동 일대의 임대료는 최근 3년 내 가장 높은 수준으로 이번에 조사한 28개 상권 중에서도 임대료 1~3위를 차지하는 지역이다.
가장 눈에 띄는 변화는 서울 종로구 종각역 일대의 점포 임대료 급등이다. 부동산 114에 따르면 2013년 1분기 ㎡당 3만 7,600원 수준이던 임대료는 올해 3분기 기준으로 7만 400원. 3년이 채 안 되는 기간에 사실상 2배로 상승했다. 전 분기 대비로도 7.9% 상승한 종각역 일대는 젊음의 거리를 중심으로 활기를 이어가고 있고, 오피스 상주인구가 증가하며 임대료 수준도 높아지는 추세다. 대로변 매물의 경우 1㎡당 20만 원을 호가하고 있다.
뒤를 이어 압구정동이 3년 새 저점 대비 59% 올라 5만 2,900원, 신사동 가로수길도 48% 오른 5만 700원을 기록했다. 압구정 상권은 로데오거리와 학동사거리, 청담동 명품거리 일대 식당 등이 임대료 상승을 이끌었다. 수년간 가로수길에 밀리며 쇠퇴하는 모양새였지만 지난해부터 근소하게나마 우위를 이어가고 있다. 가로수길도 중국인 관광객이 점점 증가하고 있다. 특히 한류 바람을 타고 인지도가 높아진 브랜드 중심으로 플래그십스토어의 오픈이 이어지고 있다.
이보다는 못하지만 이태원·홍익대·건대입구역 인근은 꾸준하게 상승세를 이어가고 있다. 이태원 일대 점포는 1㎡당 임대료가 70% 오른 4만 8,600원까지 올랐다. 홍익대와 건대입구역은 나란히 52% 가량 임대료가 상승하며 3만 7,500원과 3만 100원까지 기록했다.
◇종로3가·이화여대 일대는 '반 토막'=반면 종로3가는 2013년을 정점으로 급격히 분위기가 가라앉아 3분기 기준 52% 하락한 2만 6,900원, 이화여대 일대도 47% 감소한 2만 8,600원으로 나타났다. 모두 3년 내 최저 수준이다.
귀금속 점포들이 밀집한 종로3가는 정부의 개별소비세 인하에도 큰 변화가 없다. 피카디리극장이 멀티플렉스 영화관(CGV)으로 바뀌며 연간 100만 명 가량의 관람객이 유입될 것으로 예상되는 정도다.
이화여대 상권에서도 부진이 이어지면서 문화콘텐츠 개발이 필요하다는 목소리에 힘이 실리고 있다. 이에 이대 골목을 공방 문화골목으로 조성하기 위해 공방 디자이너와 일부 건물주가 뭉치는 등 상권을 살리려는 노력이 이어지고 있다.
정도는 덜하지만 종로 5가와 신천·영등포·노량진 등 전통적인 상권도 하향세가 뚜렷했다. 종로5가는 2013년 2분기 1㎡당 임대료가 5만 5,700원까지 올랐지만, 이후 꾸준히 하락하며 지난 3분기에는 3만 2,000원까지 내려앉았다. 신천역 일대는 3만 8,200원까지 올랐던 임대료가 15% 감소해 3분기 기준 3만 2,700원, 영등포와 노량진은 각각 25%, 28% 내린 2만 2,500원과 1만 9,500원이다.
◇삼성역·강남역·공덕역 일대는 꾸준= 한국전력과 서울의료원 부지 등 개발 호재가 풍부한 삼성역은 의외로 3년 내내 임대료가 1㎡당 3만 6,000원 수준이다. 한전부지에 세워질 글로벌비즈니스센터(GBC)가 내년 착공하는 것에 대한 기대감에 호가는 높아졌지만, 본격적인 개발에 오랜 기간이 소요될 것으로 예상되면서 정작 거래는 부진한 모습이다.
강남역은 3만 3,000원~3만 50,000원, 공덕역은 2만 9,000원~3만 1,000원 사이를 오르내린다. 강남의 대표적인 상권 중 하나인 강남역 일대는 추석 연휴를 기점으로 유동인구가 증가하고 있고, 특히 겨울을 앞두고 강남대로변 의류매장의 매출이 증가하고 있다.
신촌과 여의도 일대는 2013~2015년 사이 임대료가 급등하다 다시 원래 수준으로 내려온, 조금은 특이한 곡선을 보여주는 지역이다. 신촌 일대는 1㎡당 임대료가 2013년 4만 7,000원까지 올랐지만, 올해 3분기에는 다시 3만 1,400원으로 2013년 1분기와 비슷해졌다. 여의도도 2014년 3분기까지 19% 오른 4만 5,400원을 고점으로, 지난 분기까지 꾸준히 하락해 3만 7,700원이 됐다.
신촌 상권은 차 없는 거리에서의 다양한 이벤트 개최 등 상권 활성화를 위한 노력이 계속되고 있지만 큰 효과를 내지 못하고 있고, 여의도는 이면도로 내 저렴한 매물이 출시되며 임대료 수준이 하향 조정됐다.
/이재유기자 0301@sed.co.kr
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