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Q : 정년이 얼마 남지 않은 50대 후반 직장인입니다. 서울 근교의 신도시 상가에 투자하려고 주변에 물어보니 상가 투자 시 전용률을 따지는 것이 중요하다고 하는데 왜 그런가요.
A : 아파트 등 주거용 부동산은 통상적으로 분양면적 대비 분양가를 산출하는 반면 상가 등 수익형 상품은 전용면적 대비 분양가를 따지게 됩니다. 즉 투자자나 임차인들은 실제 사용 가능한 면적을 중요하게 생각한다고 보시면 됩니다.
분양업체에서 하는 광고에 등장하는 3.3㎡당 분양가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 표기합니다. 전용면적보다 분양면적이 더 넓기 때문에 투자자들의 관심을 끌기 쉬운 탓입니다. 하지만 실제 사용 가능한 면적이 임대료나 향후 투자가치를 좌우하는 만큼 전용면적을 기준으로 투자 여부를 판단해야 합니다.
예컨대 분양면적은 66㎡로 같지만 전용률이 50%인 A상가와 75%인 B상가를 비교해 보기로 하겠습니다. 3.3㎡당 분양가는 2,000만원으로 같더라도 A상가는 실사용 면적이 33㎡에 불과하지만 실제 분양가는 4,000만원에 달한다는 계산이 가능합니다. 반면 B상가는 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2,667만원입니다.
전용률을 이용해 실사용면적 대비 분양가를 따져 본다면 동일한 분양가라도 보다 실속 있는 투자가 가능해지는 셈입니다. 여기서 한가지 유의할 점은 전용률이 높다고 무조건 좋은 상가는 아니라는 점입니다.
아무리 전용률이 높다고 해도 임차인의 매출이 뒷받침되지 못하는 상권이나 입지라면 외면받을 수밖에 없습니다. 또 공용면적인 주차장, 화장실 등의 편의시설이 부족한 상가도 경계해야 합니다. 특히 주차장의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 도보로 접근하는 상권인지 차량으로 접근해야 하는 곳인지의 판단이 필요한 이유입니다.
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