지난 2일 정부의 주택가격 안정화 대책 발표에 따라 투기지역의 주담대에 강력한 규제가 걸리면서 강화된 LTV·DTI 적용을 두고 금융소비자들은 여전히 혼란스러워하는 모습이다. 시중은행의 한 관계자마저 “대환대출이나 만기 연장 시 LTV·DTI 기준에 일부 불명확한 부분이 있어 정확한 지침을 기다리고 있다”고 말했다. 시중은행이나 차주들이 궁금해할 만한 부분에 대해 금융감독원의 유권해석을 살펴봤다.
우선 투기지역이나 투기과열지구라 하더라도 기존 주담대를 단순 만기 연장하는 경우에는 강화된 LTV·DTI 기준을 적용받지 않는다. 기존 주담대를 받은 은행과 협의해 금리를 조정하는 경우에도 규제시행 전 애초에 적용받았던 LTV·DTI가 그대로 적용된다. 이는 정부와 은행연합회가 2015년 12월에 발표한 주담대 여신심사 선진화 가이드라인에 따라 대출 만기 연장과 금리 또는 만기 조건만 변경하는 재약정·대환은 신규 대출로 보지 않기 때문이다. 즉 이 같은 경우에는 신규대출이 아니기 때문에 애초 적용된 LTV·DTI가 변하지 않게 된다.
타행에서 대환대출을 하려는 경우는 이야기가 다르다. 투기지역 또는 투기과열지구 내 주담대를 다른 은행의 대출로 갚을 경우 이는 신규대출에 해당한다는 것이 금감원의 해석이다. 주담대 가이드라인에 따르면 기존 대출의 증액이나 재약정·대환·채무인수도 신규대출로 규정하고 있기 때문이다. 신규대출인 만큼 새롭게 강화되는 LTV·DTI 기준을 그대로 적용받게 된다. 금감원의 한 관계자는 “같은 은행에서 금리와 만기 조건 등을 바꾸면 신규대출이 아니지만 다른 은행의 대출을 받아서 갚는 경우는 신규대출로 봐야 한다”고 설명했다.
다만 기존 대출이 있는 상태에서 대환대출을 받더라도 대출 건수는 2건이 아닌 1건으로 계산된다. 이번 8·2부동산대책에서는 1건 이상 주담대를 받은 세대가 새로 주담대를 받을 때도 LTV·DTI 규제를 각 10%포인트씩 강화한다. 금감원은 “대환대출은 기존 대출을 청산하는 동시에 생기는 대출이므로 사실상 하나의 담보를 이용한 하나의 대출”이라며 “이에 주담대를 한 건 이상 받을 때 생기는 LTV·DTI 규제는 받지 않는다”고 밝혔다.
금감원은 “새로운 규제에 대한 질의가 이어질 수밖에 없는 만큼 합동대응반을 통해 대책이 안정될 때까지 금융소비자들의 혼란을 해소해나갈 것”이라고 전했다.
한편 8·2대책에서는 투기지역 및 투기과열지구의 경우 주택 유형이나 대출 만기, 대출 금액 등에 관계없이 LTV·DTI를 각각 40%로 적용하는 내용 등을 담고 있다.
/김흥록기자 rok@sedaily.com
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