지난 2일 정부는 장기보유특별공제를 강화하는 안을 두 개 내놓았다. 우선 ‘8·2부동산대책’으로 조정대상지역 1가구 2주택자 이상의 경우 양도세 중과와 함께 장기보유특별공제를 배제하기로 했다. 다른 하나는 공제율 축소다. 1가구 2주택자와 상가 등에 10년 이상 30%를 공제해주던 것을 오는 2019년부터 15년 이상 30%로 강화하기로 했다. 조정대상지역이 아니더라도 혹은 향후 조정대상에서 빠지더라도 다주택자의 장기보유특별공제는 줄어든다.
이런 장기보유특별공제 강화 조치가 과세 형평에 맞지 않다는 지적이 나온다. 부동산 투기를 막고 다주택자의 주택 매매를 유도하기 위한 목적이지만 1가구 1주택자에게 과도하게 나가고 있는 세혜택은 손대지 않으면서 특정 계층만 타깃으로 하고 있기 때문이다. 쉽게 말해 10억~20억원대 집 한 채를 갖고 있는 세대가 6억~7억원짜리 집 두 채를 갖고 있는 사람보다 공제율 자체가 더 높다는 것이다.
7일 서울경제신문이 2012년 부동산분석학회가 기획재정부에 제출한 ‘1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 개선방안 연구’를 살펴본 결과 1세대 1주택자가 아닌 이들(다주택자 등)의 공제혜택은 물가상승률을 제대로 반영하지 못하는 것으로 나타났다.
장기보유특별공제는 아파트와 부동산을 오래 보유한 이들에게 물가상승분을 빼주기 위한 제도다. 1세대 1주택의 경우 3년 이상 4년 미만 24%, 10년 이상은 80%의 공제율을 적용한다. 1세대 2주택 등은 3년 이상 4년 미만 10%, 10년 이상은 30% 수준이다. 장기보유특별공제는 혜택이 큰데 신반포 한신 15차를 10년 보유했다고 가정하면(8·2조치는 제외) 소득세율 2%포인트만 감안하면 양도세가 633만원 오르지만 장기보유특별공제가 강화(15년 이상 30%)되면 3,774만원이나 세금을 더 내야 한다.
보고서를 보면 1986년부터 25년간 장기보유특별공제액을 물가상승률 공제액(취득가액/물가지수-취득가액)으로 나눈 비율은 보유기간에 관계없이 1보다 작았다. 수치가 1보다 작다는 것은 장기보유특별공제가 물가상승공제로서의 역할이 충분하지 않다는 뜻이다. 3년 차에 0.194를 시작으로 가장 높아야 14년 차(1997년)에 0.601이었다. 단순 평균으로는 23년간 0.329다.
1세대 1주택은 그렇지 않았다. 3년 차 0.465를 시작으로 14년 차(1997년)에 1.603이었고 25년 차에는 1.159였다. 보유기간이 길수록 1에 근접하거나 웃돈다. 1세대 1주택의 경우 양도가액 9억원까지 비과세가 된다는 점을 감안하면 장기보유특별공제가 다주택자에는 부족하고 1세대 1주택자에게는 과도하다는 결론이 나온다. 강남의 아파트 한 채를 갖고 있다는 이유로 지방의 다주택자보다 더 많은 공제혜택을 받을 수도 있기 때문이다.
기획재정부는 올해 세법 개정안에서 장기보유특별공제를 강화하면서 “물가상승률이 낮은데 지나치게 공제를 해주고 있었다”고 밝혔다. 하지만 1세대 1주택은 건드리지 않았다. “내 집 한 채 있는 사람들”이라는 설명이지만 조세저항 탓 아니냐는 해석이 제기된다. 실제 정부는 근로소득자의 48%가 면세자임에도 이에 대한 개선방안은 제쳐 두고 고소득자의 최고세율만 올렸다. 세무 업계의 한 관계자는 “다주택자는 부동산 경기를 조정하는 순기능도 있다”며 “특정 계층에 대한 과세만 강화할 게 아니라 조세 형평성 문제도 따져봐야 한다”고 강조했다.
/세종=김영필기자 susopa@sedaily.com
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