# 서울 강서구 화곡1구역 재건축 조합은 지난해 9월 재건축 부담금 산정 자료를 제출했다. 이후 6개월이 흐른 지난 3월 초에 예상액을 통보받았다. 한 달 내 회신하라는 메뉴얼에 강제성은 없지만 늦어진 통보에 사업 일정도 줄줄이 연기됐다. 국토교통부와 한국감정원으로부터 통보된 부담금도 조합원당 3,500만 원으로 조합 예상의 3배를 넘겼다. 조합 관계자는 “변방이라 그런지 재건축 부담금 산정이 이제야 나왔다”면서 “통보받은 계산식에도 이견이 있어 검토 중”이라고 말했다.
‘재건축 초과이익환수제(재초환)’가 시행된 지 1년이 넘었지만 여전히 깜깜이 산정식에 재건축 사업이 휘청이고 있다. 사업을 진행할수록 문제점이 잇따라 나오고 있지만 제도 개선은 전혀 이뤄지지 않고 있는 것. 공무원 조차 제대로 된 산정 기준을 모르는 상황이다. 이에 대해 국토부 관계자는 “다양한 케이스를 모두 열거해 법제화를 할 수는 없다”고 말했다.
◇ 담당 공무원도 모르는 산정식= 31일 국토부에 따르면 현재까지 전국에서 재건축 부담금 예상액이 통지된 단지는 총 27곳이다. 단지가 늘어날 수록 현장에서는 재초환의 문제점이 잇따라 나오고 있지만 제도 개선은 이뤄지지 않고 있다.
우선 아직도 정확한 산정방식을 알 수 없다는 점이다. 지난해 재건축 부담금 예상액을 통보한 한 지자체 담당 공무원은 “솔직히 말하면 똑같은 수치로 아무리 역산을 해도 국토부의 액수는 나오지 않았다”고 털어놨다.
재건축 부담금 분배 기준도 없다. 재건축초과이익 환수에 관한 법에 따르면 “조합원별 순이익을 모두 합산한 총액에서 조합원별 순이익이 차지하는 비율에 기초하여 조합원별 재건축부담금의 분담 비율을 결정하여야 한다”고 규정하고 있다. 즉, 조합이 자율적으로 기준을 정해 세금을 나눠야 하는 데 이에 대한 정부의 가이드 라인은 아직 나오지 않고 있다. 지난해 7월 서울에서 두 번째로 재건축 부담금을 통보받은 은평구의 연희빌라 재건축은 당장 4월 초 분양을 앞두고 있다. 법에서 정한 규정이 없다 보니 부담금을 어떻게 나눌 지 고민만 하고 있다.
◇ 부담금 때문에 사업도 중단 = 다양한 주택 형태가 섞인 단독주택 재건축은 상황이 훨씬 복잡하다. 지난해 9월 조합원당 5,796만 원을 통보받은 송파구 문정동 136 재건축 조합은 최근 조합원별 예상 부담금을 산정하면서 제도의 문제점을 다수 발견했다. 예를 들어 20억 원짜리 단독주택 보유자가 8억 원의 아파트를 받으려는 경우 남은 12억 원의 환급금이 발생한다. 기존에는 양도소득세만 내면 됐지만 재초환에서는 이 환급금까지 추가로 세금 부과 대상이다. 문정 136 조합 관계자는 “어떻게 나눠야 하냐고 당국에 물어보면 조합에서 알아서 하라는 식”이라며 “불합리한 자료를 모아 향후 소송에 활용하겠다”고 말했다.
불확실한 재초환 때문에 최근 강남구 대치 쌍용1차는 시공사 선정을 포기하고 사업을 전면 중단했다. 새로운 대치쌍용1차 조합 관계자는 “재초환 두려움에 이주비 대출 부담까지 더해지면서 현실적으로 재건축 진행은 어렵다는 주민이 많다”며 “1대 1 재건축, 리모델링, 재건축 등을 놓고 의견 수렴 중”이라고 말했다. 바로 옆 대치 쌍용2차도 시공사 선정 후 9개월 째 본 계약을 못하고 있다. /이재명기자 nowlight@sedaily.com
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