[S머니]재개발·재건축 규제에...서울 '새 아파트' 17만가구 줄어

[신규주택 공급 10년새 반토막]

정비구역 7년간 387곳 해제

서울 아파트 희소성 커지면서

경기·인천과 가격차 더 벌어져

주택 공급 확대로 경쟁력 제고

뉴욕·도쿄 사례서 교훈 얻어야

서울의 새 아파트 공급이 큰 폭으로 감소하고 있다는 진단이 나왔다. 정부가 주요 주택 공급원인 재개발·재건축 사업에 대한 규제를 강화하면서 신축 5년 이내 아파트가 10년 새 절반가량 줄어들었다는 것이다. 서울시가 올해부터 의욕적으로 추진 중인 주거지역 용적률 상향 등 도심 주택공급 방안도 공급물량 증가에는 큰 도움을 주지 못할 것으로 분석됐다. 결과적으로 서울 새 아파트 공급 기근은 도시 경쟁력을 추락시키고 ‘서울 희소성’만 더 높인다는 지적이다.

허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 14일 강남구 건설회관에서 열린 ‘도심가치 제고 전략 모색’ 세미나에서 이 같은 내용을 밝혔다. 보고서는 신도시 등을 통해 수도권 공급물량을 늘리는 현 정책이 경기도와 인천 집값만 더 떨어뜨리는 결과를 초래하고 있다고 지적했다.

◇갈수록 줄어드는 서울 새 아파트 공급=허 실장이 KB국민은행과 부동산114 자료를 분석한 결과에 따르면 수도권 아파트 공급량 중 서울 아파트의 비중은 지난 2000~2009년 평균 33.0% 수준이었지만 2010~2019년 사이에는 21.9%로 크게 줄어들었다. 2000년대 서울에서 준공된 아파트는 연평균 5만6,740가구였지만 2010년대 들어서는 평균 3만1,239가구로 무려 44.9%가 줄었다. 같은 기간 수도권도 연평균 17만1,831가구에서 14만2,342가구로 17.2%의 하락을 보였지만 서울에 비해 낙폭이 훨씬 작았다.

특히 준공 5년 이내 신축 아파트 감소 폭은 더 심각한 상황이다. 서울 내 아파트 중 준공 5년 이내 아파트는 2005년 35만4,460가구에 달했지만 2017년에는 18만1,214가구로 10여년 동안 절반 수준으로 급감했다.

이런 가운데 서울 집값을 잡기 위해 추진한 수도권 신도시 정책은 역효과를 불러오고 있다고 보고서는 분석했다. 역설적으로 투자 수요를 서울에 더욱 집중하도록 만들고 있다는 것이다.



실제로 서울 대비 경기·인천의 아파트 매매가격은 지난해 하반기 역대 최저 수준을 기록했다. 경기 지역의 서울 대비 아파트 평균 매매가격은 2007년 57.3% 등 2017년까지 50% 이상을 유지해왔다. 하지만 지난해 하반기에는 이 비율이 43.4%까지 추락하면서 역대 최저 수준을 기록했다. 인천은 35.0% 수준이다. 서울에서 신축 아파트가 귀해지면서 신축 아파트의 가격 차이는 더욱 크게 벌어지고 있다. 경기 신축 아파트 가격은 2015년 서울 신축의 62.6% 수준이었지만 지난해 하반기 38.7% 수준으로 폭락했다. 지난해 서울 집값은 17.5% 급등한 반면 수도권 집값은 7.2% 상승하는 데 그쳤다.

◇정비사업 급한데 7년간 363곳 해제=서울 도심 주택 공급을 늘리기 위해 서울시가 올해부터 추진 중인 주택공급 혁신 방안도 실효성을 담보하기 어렵다는 분석이다. 시는 한시적으로 준주거지역 용적률 상향, 상업지역 주거비율 확대 등을 통해 공급 물량을 늘린다는 계획이다. 허 실장은 “시가 새로운 시도를 하고 있으나 사업성이 낮아 확장성 및 안정성은 미지수”라고 말했다.

정부가 주도하는 도심 주택 공급에 한계가 드러난 만큼 민간 참여를 통한 대안이 필요하다는 제언이 나온다. 특히 재개발·재건축 사업이 도심 내 주택공급을 위한 주요한 수단인 만큼 사업이 제대로 작동할 수 있도록 유연한 정책적 운영이 필요하다는 지적이다. 허 실장은 “대규모 공공택지 확보가 가능한 외곽과 달리 도심의 택지 상황을 고려하면 민간 협력 없이 안정적인 주택공급을 이루기 어렵다”며 “민간 협력에 기반한 안정적 주택공급 방식을 정착할 필요가 있다”고 주장했다. 그러면서 “정비사업의 경우 급격한 정책 변화가 잦아 리스크로 작동하고 있는 만큼 중장기적 방향성을 제시할 필요가 있다”며 “용적률 인센티브, 자금, 세제 등 종합적 지원을 통해 사업이 작동할 수 있는 구도를 형성해야 한다”고 조언했다. 도심 주택 공급을 통해 인구 증가를 이루고 이를 바탕으로 도시 경쟁력을 높여온 미국 뉴욕, 일본 도쿄 등 주요 대도시의 사례를 참고할 필요가 있다는 제언도 덧붙였다.

하지만 현실은 정반대이다. 규제가 강화되면서 재개발·재건축 사업이 갈수록 위축되고 있다. 서울시 자료에 따르면 2013년부터 2018년까지 정비구역으로 신규 지정된 곳은 75곳에 불과하다. 반면 직권 취소를 포함해 해제된 곳이 무려 387곳에 이르고 있다. /진동영기자 [e-mail]