더불어민주당의 당권을 거머쥔 송영길 신임 대표는 경선 과정에서 서민 주택담보인정비율(LTV)을 90%까지 완화하겠다고 공약했다. 실수요자에게 내 집 마련의 통로를 대폭 넓혀주겠다는 것이다. 그렇다면 LTV 규제를 90%로 완화해줄 경우 서민·청년층 무주택자들이 주택 구입 자금의 10%만 있으면 내 집을 마련할 수 있을까.
4일 서울경제가 LTV 90%로 대출 규제 완화안을 적용해 주택담보대출의 한도를 시뮬레이션해본 결과는 이와 달랐다. LTV를 완화해줘도 오는 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 개별 차주에게 적용되는 탓이다. 이 때문에 송 대표의 발언이 비현실적인데다 주택 실수요자들에게 잘못된 시그널을 줄 수 있다는 지적이 나온다.
현재 당정은 서민 실수요자를 대상으로 주택담보대출 규제를 대폭 완화하는 방안을 논의하고 있다. 현재 투기지역·투기과열지구의 LTV는 40%다. 반면 부부 합산 연 소득이 8,000만 원 이하인 가구(생애 최초 구입자는 9,000만 원)가 6억 원 이하(조정대상지역은 5억 원 이하)인 주택을 구입할 경우 LTV는 10%포인트 더 높은 50%다. 이를 90%까지 올리겠다는 게 송 대표의 공약이다. 또 주택 가격 기준은 9억 원으로, 소득 기준은 1억원으로 넓히는 방안도 논의되고 있다.
하지만 시뮬레이션 결과 LTV를 90%로 할 경우 소득이 높은 사람의 대출 한도만 커지는 ‘역진적’ 경향이 나타났다. 규제지역 내 9억 원짜리 아파트를 구입하면서 금리 2.5%에 만기 30년으로 대출을 받는 경우를 가정했다. 우선 연 소득이 1억 원은 돼야 LTV 90%(8억 1,000만 원) 혜택을 모두 누릴 수 있었다. 연 소득이 8,000만 원인 경우에도 DSR 40%를 적용하더라도 대출 한도가 현재 4억 5,000만 원에서 5억 9,000만 원으로 늘어난다. 반면 연 소득이 5,000만 원 이하이면 LTV의 90%를 대출받기는커녕 대출 한도가 현재 4억 5,000만 원에서 4억 2,200만 원으로 줄어든다. 소득이 낮은 청년층과 신혼부부를 대상으로 한 규제 완화책임에도 반대의 효과가 나타나는 셈이다.
대상 주택을 현행 기준인 6억 원으로 낮춰도 마찬가지다. LTV 90%(대출 한도 5억 4,000만 원) 혜택을 온전히 누리려면 연 소득이 7,000만 원 이상이어야 했다. 연 소득이 5,000만 원인 사람의 대출 한도도 4억 2,200만 원으로 집값의 30%가량인 1억 7,800만 원의 현금이 필요했다.
이 같은 현상이 나타나는 것은 DSR 규제 때문이다. 4월 금융 당국은 DSR 규제를 개별 차주에게 적용하는 내용을 골자로 한 가계부채 관리 방안을 내놓은 바 있다. 7월부터는 전 규제지역에서 6억 원을 초과하는 주택을 구입할 때 연간 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘는 대출을 받을 수 없다. 2023년 7월부터는 총대출액이 1억 원을 넘는 경우 DSR 40% 규제 대상이 된다.
전문가들이 LTV 90% 규제 완화에 대해 구호만 있고 알맹이는 없는 정책이라는 비판을 내놓는 것도 이 때문이다. 대출 심사가 상환 능력 중심으로 바뀌면 LTV 규제는 사실상 무력화되기 때문이다. 박창균 자본시장연구원 선임연구위원은 “DSR이 자리를 잡게 되면 LTV 규제는 사실상 의미가 없어진다. 미국의 30년 모기지론의 DSR이 30%이고 표준 LTV가 80%인 것도 이 때문”이라며 “청년층의 분노를 잠재우려면 집값을 잡아야지 LTV 규제 완화 폭을 넓히는 것은 해법이 아니다”라고 말했다.
/김상훈 기자 ksh25th@sedaily.com
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