다음 달 1일부터 가계대출을 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 개별 차주(대출자) 단위로 적용된다. 지금까지는 대부분 대출에 은행별 DSR만 적용됐다. 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장 등을 비롯한 모든 대출을 ‘한 바구니’에 담아 원리금 상환 능력을 심사하는 것이다. 각 금융기관에 나뉘어 있는 대출을 한데 모으는 만큼 새로 받으려는 대출의 한도도 줄어들 수밖에 없다.
다른 한편에서는 서민·실수요자의 내 집 마련을 돕겠다는 취지의 대출 규제 완화책이 시행된다. 4억 원의 한도 내에서 주택담보인정비율(LTV)을 최대 20%포인트까지 우대 받을 수 있다. 한편에서는 묶고, 한편에서는 풀리는 규제가 뒤섞이는 상황에서 당신의 대출 한도는 어떻게 바뀔까.
18일 서울경제가 연소득이 7,000만 원인 무주택 직장인 A 씨가 투기과열지구(LTV 40%)에서 8억 원의 아파트를 사는 경우를 시뮬레이션해봤다. 대출 조건은 만기 20년, 금리는 연 3.25%로 가정했다. A 씨는 3.50% 금리에 한도가 5,000만 원인 마이너스통장도 보유하고 있다.
우선 기존 기준을 적용해보자. 신용대출 등 다른 대출과는 상관없이 LTV와 총부채상환비율(DTI) 규제만 적용된다. 무주택자라 10%포인트 우대를 받아 LTV 50%를 적용해 4억 원을 빌릴 수 있다.
하지만 새 기준을 적용하면 대출 한도가 확 줄어든다. 우선 DSR 40%를 적용하면 A 씨가 갚을 수 있는 연간 원리금 상환액의 최대치는 2,800만 원이다. 한데 마이너스통장 때문에 연간 889만 원의 원리금을 이미 내고 있는 것으로 간주된다. 이를 제하면 신규 주택담보대출로 받을 수 있는 대출은 연간 원리금 상환액은 1,911만 원이 최대다. 월 기준으로 하면 159만 원을 넘을 수 없다. 이를 환산하면 대출금 한도는 2억 8,100만 원에 불과하다.
만기를 30년으로 늘려 잡아도 기존과 비교해 한도가 줄어든다. 같은 조건에 만기만 30년으로 바꿨을 때 대출 한도는 3억 6,600만 원이었다.
대출 길이 아예 막히는 것은 아니다. 제2금융권의 DSR 규제 적용 비율은 60%다. A 씨의 경우 은행에서 한도만큼 돈을 빌린 뒤 저축은행 등에서 연간 원리금이 1,400만 원(월 117만 원)을 넘지 않는 한도로 대출을 더 받을 수 있는 셈이다. 쉽게 말해 더 높은 금리를 물겠지만 제2금융권에서 돈을 더 빌릴 수 있는 것이다.
소득이 낮으면 고소득자보다 대출 한도가 줄어드는 폭이 더 커진다. A 씨의 연봉이 5,000만 원이라고 하면 DSR 40%를 적용한 연간 상환 가능 금액은 2,000만 원이다. 마이너스통장을 빼면 연 1,111만 원(월 93만 원)에 불과하다. 20년 만기로는 1억 6,400만 원, 30년 만기일 경우 2억 1,400만 원까지만 빌릴 수 있다.
반대로 A 씨보다 돈을 더 벌면 한도는 자연스레 늘어난다. 대출 한도의 기준이 집값이 아니라 소득으로 바뀌었기 때문이다. 연소득이 8,000만 원이면서 같은 조건과 한도의 마이너스통장을 쓰는 경우 20년 만기, 금리 3.25%의 주담대로 3억 4,000만 원까지 빌릴 수 있다. 30년 만기이면 LTV 우대를 통해 빌릴 수 있는 4억 원을 다 채울 수 있다. 연소득이 9,000만 원을 넘어서는 경우도 마찬가지다.
같은 소득이더라도 청년이면 대출 금액은 더 많다. 예를 들어 A 씨가 만 30세라고 치자. 가계 부채 관리 방안 발표 당시 금융 당국이 예로 든 고용 노동 통계상의 예상소득증가율(23.3%)을 적용해보자. 만 30세 A 씨의 인정 소득은 7,815만 원으로 증가한다. 연간 갚을 수 있는 원리금은 3,126만 원, 마이너스통장을 제외한 연간 상환 가능 원리금도 2,237만 원(월 186만 원)으로 는다. 20년 만기, 3.25% 주담대 대출 가능 금액이 3억 2,900만 원으로, 연령층을 고려하지 않을 때보다 17%(4,800만 원)가량 더 커지는 셈이다.
나이가 어릴수록 실제 소득에서 더해지는 장래 소득의 폭이 더욱 커진다. 그만큼 대출 한도도 늘어나게 된다. 이와 관련해 금융 당국은 은행연합회 등 각 업권과 논의를 통해 이달 안에 장래 소득 인정 기준 모범 규준을 마련하겠다는 방침이다.
내년 7월부터는 대출 한도가 줄어드는 폭이 더 커진다. 상환 능력 심사에서 신용대출의 인정 만기가 더 짧아지기 때문이다. 현재 신용대출의 DSR 산정 만기는 10년이다. 다음 달 1일부터는 7년으로, 내년 7월부터는 5년으로 짧아진다. 3.50% 금리의 한도 5,000만 원인 마이너스통장의 연 원리금 인정액이 675만 원(10년)에서 889만 원(7년), 1,175만 원(5년)으로 늘어난다는 뜻이다. 기존 대출의 연간 원리금 인정액이 늘어나는 만큼 한도도 자연스레 줄게 되는 것이다.
/김상훈 기자 ksh25th@sedaily.com
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