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경제 · 금융경제동향
10년 보유해도 장특공제 못받아···양도세 2억→12억 껑충

■ 與 양도세 개편안 시뮬레이션…2주택자 법 시행 후 세금은

한채 판 시점부터 1주택 공제 적용

稅 최대 6배 늘어 은퇴자 등 비상





서울 강남구 삼성아이파크 전용 145㎡ 아파트를 지난 2012년 20억 원에 매입하면서 기존에 보유한 수도권 아파트까지 주택 2채를 갖게 된 A 씨. 여당이 발의한 새 양도소득세 규정이 예정대로 시행될 경우 삼성동 아이파크 1채만 남은 상태에서 이 주택을 오는 2025년에 판다면 현재보다 양도세를 10억 원 더 내야 하는 것으로 나타났다.

여당은 2일 다주택자가 1주택자가 되는 시점부터 보유 기간을 따져 양도소득세 장기보유특별공제를 적용받는 내용을 골자로 한 ‘소득세법 일부 개정 법률안’을 대표 발의했다. 여기에는 1주택 비과세 기준을 현행 9억 원에서 12억 원으로 상향하는 안도 담겨 있다.

서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 여당의 양도세 개편안에 따른 2주택자의 양도세 부담 변화를 추산한 결과 법 시행 전후로 양도세 부과액이 수억 원 이상 크게 차이를 보이는 것으로 나타났다. 장특공제를 받을 수 있는 ‘1주택’ 기준이 바뀌는 탓에 경우에 따라 공제 혜택을 거의 받지 못하게 될 수 있어서다.



A 씨가 법 시행 시기인 2023년에 수도권 아파트를 매각하면 그때부터 장특공제가 가능한 ‘1주택자’가 된다. 2년 뒤인 2025년에 삼성아이파크를 현재 시세대로 55억 원에 매각한다면 현재 기준으로는 2억 3,038만여 원의 양도세를 내면 되지만 바뀐 세법에 따르면 12억 8,132만 원으로 무려 10억 5,000만여 원의 세금을 더 납부해야 한다.

마찬가지로 2012년 8억 3,000만 원에 송파구 엘스 전용 84㎡를 매입한 2주택자의 경우 2023년에 다른 주택을 처분하고 2년 뒤 1주택 상태에서 엘스를 매각했을 때 양도세가 5배 이상 더 늘어날 것으로 예상됐다. 현 시세인 24억 원으로 2025년에 매각할 경우 현재는 15억 7,000만 원의 양도 차익에 대한 세금으로 5,967만 원을 내면 되지만 개정 이후에는 3억 2,257만 원으로 세 부담이 늘어난다.

앞의 사례 모두 1주택자가 된 시점에서 2년밖에 지나지 않아 1가구 1주택 장특공제 혜택을 사실상 받지 못하기 때문이다. 지금은 처분 시점에 보유·거주 기간이 10년 이상이었다면 장특공제를 80%까지 받을 수 있다. 하지만 최종 1주택자가 된 시점으로 기산일이 바뀌는 데다 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 장특공제를 받을 수 있어 공제 혜택 대상이 크게 줄어들게 된다. 이번 시뮬레이션에서는 비과세 기준을 현행 9억 원에서 12억 원(실거래가 기준)으로 상향하는 내용도 반영했다. 무엇보다 소득이 없는 은퇴자 입장에서는 세 부담이 더 커지는 셈이다. 우 팀장은 “기본적으로 양도세를 강화한다고 안 팔려던 사람이 팔지는 않을 것”이라고 말했다.
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