서울 아파트 미분양 물량은 지난 2007년 말 454가구에서 2008년 금융위기를 거치며 2013년 9월 4,331가구로 10배 가까이 치솟았다. 서울 아파트 입주 물량이 2012년 2만 336가구, 2013년 2만 546가구로 쪼그라든 것도 당시 분양 시장 불황의 여파였다.
지금은 다르다. 문재인 정부 출범 이후 부동산 가격이 급등하면서 분양 시장도 활황이다. 올 8월 현재 서울 아파트 미분양은 55가구에 불과할 정도다. 그럼에도 내년과 내후년 서울 아파트 입주 물량은 금융위기 이후와 비슷한 수준으로 움츠러들 것으로 전망된다. 정부가 집값을 잡겠다며 규제를 통한 수요 억제책을 잇달아 내놓은 것이 결국 서울의 아파트 부족 현상을 초래하며 집값을 더욱 올리는 악순환을 낳고 있는 것이다.
◇규제 따라 출렁대는 주택 공급=문재인 정부 출범 이후 주요 정비 사업 규제가 나올 때마다 분양 물량은 급감했다. 2018년부터 재건축초과이익환수제를 유예 없이 적용하겠다는 발표 이후 서울의 분양 물량은 2017년 4만 4,510가구에서 이듬해 2만 4,720가구로 절반 가까이 줄었다. 2020년 10월부터 민간택지 분양가상한제가 적용되자 지난해 4만 1,816가구였던 분양 물량은 올 들어 7,029가구로 급감했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “현재 재초환을 피한 물량은 대부분 공급을 마친 상태”라며 “서울의 아파트 공급은 대부분 재건축·재개발을 통해 이뤄진다는 점에서 재초환과 분양가상한제 적용이 현재 공급에 영향을 미치고 있다”고 분석했다.
재초환은 재건축 사업에서 적정 이익을 넘어서는 조합원들의 수익을 거둬가는 제도다. 조합들은 일선 환수 금액이 과도하다고 호소한다. 당초 수천만 원 수준일 것이라는 전망과 달리 4억 원이 넘는 경우도 나온다. 이에 최근 전국 50여 개 재건축 조합이 ‘전국재건축정비사업조합연대’를 결성하고 공동 대응에 나섰다. 조합연대 관계자는 “가구당 재초환으로 5억 원 이상 내야 하는 상황에 누가 재건축을 선뜻 추진할 수 있겠느냐”며 “재초환이 도심에 아파트를 공급하는 재건축의 최대 걸림돌”이라고 주장했다.
분양가상한제도 조합들이 공급을 미루는 요인이 되고 있다. 부동산R114에 따르면 올 들어 현재까지 서울에서 분양된 물량은 7,029가구인 반면 연내 분양 대기 물량은 총 3만 460가구다. 분양을 미루고 미루다 연말에 대거 몰린 기현상이 나타나고 있는 것이다. 재건축 안전진단 강화 규제 역시 공급 물량 감소 요인으로 꼽힌다. 서울시는 2025주거종합계획에서 안전진단 규제가 신규 재건축 사업에 영향을 줘 2030년 이후 공급량이 줄어드는 영향을 미칠 것으로 분석하기도 했다.
◇"2·4 대책 효과 내후년부터"라지만…현실은 공급 한파 지속=국토교통부는 서울 아파트 입주 물량(도시형생활주택 및 공공임대주택 포함)이 지난해 5만 7,000가구에서 올해 4만 2,000가구로 줄어든 후 내년에는 3만 6,000가구까지 감소할 것으로 보고 있다. 내년 입주 물량 감소는 정부도 인지하고 있는 것이다.
정부와 시장의 전망치가 엇갈리는 시점은 내후년 이후다. 국토부는 오는 2023년 이후의 입주 물량을 공식 집계하지는 않았지만 내후년부터는 분양과 입주 물량 증가가 본격화할 것으로 보고 있다. 노형욱 국토부 장관은 최근 "주택 건설에 소요되는 절대 기간 등을 고려할 때 2023년 이후 본격적인 분양과 입주가 시작될 것으로 전망된다”고 밝힌 바 있다.
반면 부동산R114는 2023년 서울 아파트 입주 물량(2만 2,085가구)이 내년 수준(2만 491가구)에 그칠 것으로 예상하고 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “입주자 모집 공고부터 입주까지 짧게는 2년, 주 52시간 근무가 실시된 이후부터는 통상 3년이 걸린다”며 “이런 기간을 고려하면 2023년 입주 물량은 이미 정해져 앞으로 큰 변동은 없을 것”이라고 내다봤다.
2024년 이후에도 공급 확대를 장담할 수 없다는 의견도 나온다. 윤주선 홍익대 도시건축대학원 교수는 “정비 사업 규제에 더해 내년 대선 등 사업 불확실성이 큰 상황”이라며 “건설사든 조합이든 과감한 사업 추진을 하기에는 어려움이 있다”고 분석했다.
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