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공공도 '초고층'…서울 스카이라인 바뀐다

[도심복합 6곳 최고 49층 아파트]

LH 등 참여로 규제완화 혜택 받아

상반기 내 사업시행계획안 마련

민간 사업장도 층수 높이기 바람

마포 성산시영 35층→40층 추진

대치 은마도 최고 49층 변경 계획

서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. 연합뉴스




서울 아파트 높이를 35층 이하로 제한한 ‘35층 룰’이 사라지면서 도심 스카이라인의 대변신이 예고되고 있다. 일반 재건축 등 민간 정비사업장은 물론 도심공공주택 복합사업(도심복합사업) 등 공공 정비사업장에서도 35층을 훨씬 웃도는 초고층 아파트 조성에 박차를 가하고 있기 때문이다.



26일 정비 업계 등에 따르면 서울시가 이달 5일 확정 공고한 ‘2040서울도시기본계획’으로 도심 내 초고층 아파트가 늘어날 것이라는 기대감이 커지고 있다. 이번 기본계획은 시가 추진할 각종 도시계획의 지침이 되는 것으로 서울 일반주거지역의 주거용 건축물 높이를 35층 이하로 제한한 기존 규제를 폐지하며 업계의 주목을 끌었다. 앞으로는 층수와 상관없이 지역별 여건에 따라 다양한 높이로 아파트를 지을 수 있게 된 것이다.

이에 한동안 사업 속도를 내지 못했던 도심복합사업도 탄력이 붙었다. 2021년 12월 본지구 지정을 마친 서울 도심복합사업 선도지구 6곳은 올해 상반기 안으로 최고 39층 이상의 아파트를 건설하는 사업시행계획안을 마련할 계획이다. 은평구 연신내역은 최고 49층, 증산4구역과 영등포구 신길2구역, 도봉구 쌍문역 서측은 각 최고 45층으로 선도지구 중 절반이 넘는 4곳이 45층 이상을 목표로 하고 있다. 나머지 도봉구 방학역과 쌍문역 동측은 각 최고 39층이다.



이들 지역은 한국토지주택공사(LH) 등 공공 참여로 규제 완화 혜택을 받아 고밀 개발이 가능하다.이를테면 현재 1·2·3종 일반주거지역으로 구성된 증산4구역의 경우 기존 규제하에서는 35층 넘는 아파트 건설이 불가능했다. 그러나 도심복합사업에 따른 1단계 종 상향과 서울시 35층 규제 폐지에 따라 최고 45층, 3550가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 것으로 기대된다. 인근 증산2구역 재개발단지인 ‘DMC센트럴자이’가 층수 규제 등에 따라 최고 30층으로 조성된 것과는 대조적이다.

민간 정비사업장에서도 최고 층수를 높이려는 움직임이 활발하다. 강북 재건축 ‘최대어’로 꼽히는 마포구 성산동 ‘성산시영’ 예비추진위는 정비계획상 최고 층수를 현 35층에서 40층으로 높이는 방안을 추진하고 있다. 35층 규제가 폐지됐고 지구단위계획안상 단지 최고 높이는 120m에 달하는 만큼 이 테두리 내에서 40층까지는 무리 없이 층수를 높일 수 있다는 계산이다.

서울의 대표적인 재건축단지인 강남구 대치동 ‘은마’도 마찬가지다. 은마 정비계획안은 지난해 11월 최고 층수 35층을 조건으로 서울시 심의를 통과했는데 은마 재건축추진위원회에서는 추후 조합 설립 과정에서 계획을 변경해 층수를 49층까지 높이겠다는 계획을 세웠다. 이미 재건축 사업이 상당 부분 진척돼 관리처분 인가까지 받은 용산구 이촌동 ‘한강맨션’은 설계 변경을 통해 최고 층수를 현 35층에서 68층으로, ‘산호’는 사업시행 인가를 앞두고 높이를 47층으로 높이겠다는 계획이다.

최근 다수 단지가 안전 진단을 최종 통과하며 재건축 사업이 본격화된 양천구 목동·신정동 일대 단지들의 경우 추후 정비계획 수립 과정에서 층수 상향 논의가 수면 위로 떠오를 가능성이 높다. 한 목동 재건축단지 예비추진위 관계자는 “정비 업체가 정해지고 정비계획 수립 절차에 본격적으로 들어서면 층수와 최고 높이를 높이는 방안에 대해 내부적으로 논의하게 될 것”이라고 말했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “강남 권역과 용산·여의도 등 한강 권역을 비롯해 목동 등 핵심 지역에서 초고층 재건축을 추진하는 사례가 늘어날 것으로 보인다”며 “건물의 초고층화에 따라 스카이라인이 다변화되고 녹지공간이 늘어나는 효과가 있을 것”이라고 전망했다.
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