깡통전세와 전세사기로 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 돌려준 전세금이 올 들어 벌써 1조 원에 육박하는 등 눈덩이처럼 불어나는 가운데 HUG가 이를 제대로 회수하지 못하고 있는 것으로 나타났다. HUG가 자금 회수를 위해 주택들을 무더기로 경매로 넘기고 있지만 최근 빌라 가격이 떨어져 손실을 보는 사례가 늘고 있기 때문이다. 특히 유찰이 이어지자 HUG가 일부라도 회수하기 위해 대항력을 포기하는 경우도 속출하고 있다. 대항력을 포기하면 HUG의 손실은 사실상 확정된다.
25일 지지옥션에 따르면 HUG가 채권자인 경매 진행 건수는 2020년 40건에서 2021년 347건, 2022년 511건으로 늘었다. 올해의 경우 568건(5월 18일 기준)으로 이미 지난해 수준을 넘어섰다.
최근 HUG가 전세보증보험 대위변제 금액은 기하급수적으로 늘고 있다. 2016년 26억 원에서 지난해 9241억 원으로 급증했다. 올해의 경우 4월까지 8144억 원으로 이달 분까지 합치면 지난해 수준과 맞먹는다.
그러나 회수 실적은 턱없이 낮다. 과거부터 올 1분기까지 대위변제한 금액은 총 2조 8033억 원을 기록했다. 반면 지난해까지의 총 회수 금액은 8478억 원에 그쳤다. 지난 한 해 대위변제액은 9241억 원, 회수액은 2179억 원이었다.
물론 대위변제와 회수에는 시차가 발생할 수밖에 없다. HUG 관계자는 “경매를 통해 회수하는데 평균 2년이 소요되기 때문에 회수액이 적은 것”이라고 설명했다.
문제는 빌라 가격이 갈수록 더 하락하고 있다는 점이다. 빌라에 대한 투자 심리가 극도로 얼어붙으면서 낙찰가격이 대위변제액을 밑도는 경우가 많다. 다음 달 진행되는 거제의 한 주택 경매의 경우 최저 입찰가가 7672만 원으로 HUG가 대위변제한 보증금 1억 5000만 원의 절반 수준이다. 게다가 복수의 지자체 등으로부터 압류까지 들어와 전액 회수는 불가능할 것으로 보인다.
게다가 최근 경매에서 HUG가 대항력을 포기하는 사례가 증가하고 있다는 게 경매 업계 관계자들의 전언이다. HUG가 대항력을 포기하면 경매 배당금으로 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 낙찰자에게 잔액을 청구하지 못하게 된다. HUG가 경매에 넘긴 서울의 한 빌라는 최초 감정가 3억 2300만 원보다 낮은 2억 5980만 원에 지난달 낙찰됐다. 낙찰가는 HUG가 내준 보증금 2억 8000만 원보다 2160만 원이나 낮은 금액이었다. 앞서 한 차례 유찰된 이 물건은 이번에도 보증금보다 낮게 낙찰될 가능성이 높았지만 HUG는 대항력을 포기하고 ‘임차권 인수 조건 변경부 경매’를 진행해달라고 법원에 요청했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “전세사기 물건이 대폭 늘어난 상황에서 부동산 경기 침체로 가격까지 떨어져 경매에 부쳐진 물건들에 대한 입찰이 이뤄지지 않다 보니 HUG가 손실을 감수하고 일부라도 회수하려는 것으로 풀이된다”고 말했다. HUG 관계자는 “경매를 통해 회수하지 못한 금액은 기존 임대인에 대한 재산 조사와 가압류, 구상권 청구 소송 등을 통해 회수하고 있다”면서도 “지난해 사망한 일명 ‘빌라왕’처럼 수백 채를 보유한 채무자에 대해서는 회수할 방법이 없는 게 사실”이라고 말했다.
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