증가하는 지방 미분양 아파트 물량이 부동산 시장의 ‘뇌관’으로 작용하는 가운데, 강원도 인제군 ‘인제라포레아파트’가 주택도시보증공사(HUG)의 모기지보증을 활용하여 지방 미분양 아파트 문제의 해법을 제시했다. 이번 사례는 정책 보증과 시행사의 의지가 금융기관의 신뢰를 얻어 만들어낸 결과로 평가된다.
인제라포레아파트는 과거 세륭스카이빌로 불리던 미준공 단지였다. 2003년 착공 후 20년 가까이 방치되며 지역의 흉물로 전락했지만, ㈜항상위드 김항주 대표가 2021년 경매를 통해 인수한 후 마무리 공사 및 리모델링을 완료했다. 결국 2024년 5월 인제군청의 까다로운 안전·품질 심사를 거쳐 준공 승인을 받으며, 신축급 단지로 재탄생했다.
인제라포레아파트는 총 129세대 규모로, 전용면적 59㎡대부터 84㎡대까지 실속형 평면으로 구성됐다, 분양가는 59㎡대가 2억 원대 초반, 84㎡대는 3억 원 안팎으로 책정했지만, 지방 부동산 시장 불황의 여파로 현재까지 82세대의 미분양 및 공실이 발생했다.
김항주 대표는 기존 차입금에 대한 이자비용을 절감하여 시행사의 재무상태를 개선하고자 미분양 담보대출을 통해 대환을 시도했다. 하지만 자금조달은 쉽지 않았다. 금융기관들은 지방 미분양 담보에 대해 보수적인 심사 기준을 적용하며, 대다수가 ‘지방 미분양’이라는 조건만으로 대출을 거절했다.
이를 해결한 방법이 주택도시보증공사(HUG)의 모기지보증이었다. HUG의 모기지보증은 준공 후 미분양 주택을 담보로 대출을 실행할 때 채무자가 대출을 상환하지 못하면 HUG가 대신 채권자에게 대출을 상환하는 구조다. 감정평가금액의 최대 60%까지 보증이 가능해 사업자는 낮은 금리로 안정적인 자금을 확보할 수 있다.
유안타증권이 금융자문사로서 HUG 모기지보증부 대출을 설계하고, 광안신협이 금융주간사로서 남천천신협, 해운대신협, 부산치과의사신협, 울산강남신협, 부산성의신협 등 6개 조합을 대주단으로 구성했다.
인제라포레아파트 사례는 지방 미분양 시장의 구조적 문제를 풀 수 있는 새로운 해법을 보여줬다. 시행사가 지방 미분양 물건에 대한 금융권의 과도한 보수성을 뚫고 HUG 보증을 통해 저금리로 자금을 조달하여 안정적인 분양과 임대 사업을 추진할 수 있다는 점에서 의미가 크다.
현재 인제군은 약 1,500세대 이상의 주택 부족을 겪고 있으며, KTX 인제역 개통 등 개발 호재까지 예정돼 있다. 인제라포레아파트는 입지적 강점과 실수요 기반으로 분양·임대 시장에서 반응을 보이고 있어 빠른 시일 내 미분양 문제를 해소할 것으로 보인다.
정부의 정책 보증과 민간 금융이 결합하여 지방 미분양 아파트 문제의 해법을 제시한 좋은 선례가 되기를 기대한다.
로엘 법무법인은 강종범 파트너 변호사(사시 51회)를 주축으로 하는 팀을 꾸려 대출계약서 등 제반 금융계약서의 작성 및 검토, HUG의 주택사업금융 모기지보증에 관한 법률자문, 구조 검토, 관련 법령의 해석 등 제반 법률자문을 제공하였다. 로엘 법무법인은 지난해 유안타증권과 키움증권이 공동주관한 송도국제화복합단지 2단계 수익용지 개발사업 본PF에 이어 다년간 축적된 경험과 전문성을 토대로 다시 한번 유안타증권과 적극적인 협업을 통하여 이번 HUG의 모기지보증 대출이 성사되는데 기여하였다. 성공적인 자문을 이끈 강종범 파트너 변호사는 김앤장 법률사무소의 부동산 및 파이낸스 팀의 시니어 변호사 출신으로, 국내 PF 중 최대 규모인 마곡 마이스(MICE) 복합단지 PF(2조 5천억), 여의도 파크원 PF(2조 1천억원) 등 대형 개발사업의 풍부한 자문 경험을 가지고 있는 관련 업계에 베테랑 변호사이다.
로엘 법무법인의 정태근 대표변호사는 로엘 법무법인은 10여년간 축적된 경험과 노하우를 바탕으로 지방 미분양 아파트 문제와 관련한 자문을 지속적으로 제공할 예정이라고 하였다.
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