1∼2억원대:2/미아12재개발구역(자금대별 투자가이드)

◎입지좋아 큰폭 시세차익 기대/지하철·도시고속도 등 교차 사통팔달/지분 10여평 매입땐 6∼8천만원 “이익”/이주 60%선 완료 2,139가구 연말 착공서울시내에서는 청약통장을 갖고 있더라도 입지여건이 좋은 아파트를 분양받기가 쉽지 않다. 이따금 공급되는 입지여건이 좋은 아파트들은 1순위 내라도 워낙 경쟁이 치열해 분양받는다는 것이 여간 어려운게 아니다. 분양을 받는다 해도 이른바 로열층은 대부분 조합원의 몫이다 보니 일반분양자는 더 많은 돈을 들이고도 상대적으로 가격상승의 여력이 떨어지는 아파트를 배정받는 셈이다. 40평형대 이상의 대형아파트는 상대적으로 물량이 더욱 적기 때문에 분양받는 게 하늘의 별따기다. 이같은 상황에서 1억∼2억원으로 상대적으로 많은 시세차익을 원한다면 재개발아파트의 조합원이 되는 것도 좋은 방법이다. 서울시내에서도 유명한 달동네에서 대규모 아파트촌으로 변모하는 미아1의2구역을 보자. 강북구 미아동837 일대에 자리잡은 이 재개발구역은 사업만 예정대로 진행돼준다면 1억∼2억원을 투자해 1억∼1억3천만원 정도의 시세차익을 얻을 수 있는 곳이다. 이 지구는 지하철4호선 미아삼거리역까지 10분 거리인데다 도시고속화도로·보문국길 등 각종 도로가 교차, 사통팔달의 입지여건을 갖추고 있다. 또 북한산과 백운대, 인수봉이 바라보이는 등 경관도 좋아 입주 후 가격상승이 기대되는 지역이다. 미아1의 2구역은 지난 73년 12월 구역지정고시됐으나 23년이 지난 지난해 7월말에야 사업시행인가를 받았다. 현재 60% 정도가 이주를 마친 상태. 시공사인 벽산건설은 올 연말께 착공할 계획이다. 5∼25층짜리 22개동에 모두 2천1백39가구가 들어서며 평형별로는 ▲14평형 6백84가구 ▲23평형 4백42가구 ▲27평형 30가구 ▲32평형 6백22가구 ▲42평형 3백61가구 등이다. 조합원에 대한 이주비는 건물만 소유하고 있을 경우 2천만원, 토지지분 15평 이하 3천만원, 16∼20평 4천만원, 21평 이상 5천만원이다. 32평짜리를 분양받기 위해서는 10평짜리 지분을 사면 되는데 사유지는 8천만원, 시유지는 6천만원 정도다. 또 42평형은 35평 정도의 지분이면 가능하며 사유지는 1억5천만원, 시유지는 1억원 정도의 시세를 보이고 있다. 10평짜리 시유지를 매입할 경우 이주비 3천만원을 공제하면 초기 투자금액은 3천만원 정도. 입주시점에서는 이주비상환 3천만원, 불하대금 2천5백만원과 분양가에서 토지가액을 뺀 8천8백만원, 개발이익 1천만원을 제한 1억6천3백만원을 투자하는 셈이다. 현재 인근 동소문한신아파트 33평형이 2억2천만∼2억4천만원선임을 감안하면 최소한 6천만∼8천만원의 투자수익을 얻을 수 있다. 한편 재개발사업은 최소한 5∼6년, 길게는 20∼30년이 걸린다는 점을 감안하면 남의 돈을 빌리기보다는 가급적 여유돈으로 투자하는 것이 좋다. 돈을 빌릴 경우 사업기간 동안 들어가는 이자부담이 커지기 때문이다. 또 초기투자금액이 적을수록 유리하다. 많은 돈을 초기에 투자하면 그로 인한 기회비용이 커진다. 지분가격 상승폭이 가장 큰 시점은 이주비 지급 전후와 착공 전후이기 때문에 이 시기에 투자하는 것이 가장 유리하다. 자료제공:21세기컨설팅 (02)34119100