LH, 상반기 수원 호매실·파주 교하서 3,699가구 공급 주목

[내집마련 징검다리 '분양전환 임대']

보증금 주변 전세보다 저렴

임대 의무기간 절반 채우면 소유권 이전도 가능 '매력'

지역 도개공·민간 건설사도 올 3,700여가구 공급 계획

분양전환 임대아파트는 분양아파트 못지 않은 시설을 갖추고 있지만 저렴한 가격으로 내집마련에 나설 수 있는 '일석이조'형 상품이다. 용인 흥덕지구에 중대형 임대로 건립된 신동아파밀리에 전경. /사진제공=신동아건설

'집을 사자니 부담되고, 안 사자니 불안하고…'

전셋값이 지속적으로 오르면서 무주택자들의 '거주 불안'이 커지고 있다. "올해는 무사히 넘겼지만 내후년에 전셋값이 또 오르면 꼼짝없이 수도권 외곽으로 이사할 수밖에 없다"는 세입자들의 호소가 곳곳에서 들려온다.

하지만 전셋값이 오른다고 선뜻 내집마련에 나선다는 것은 아무래도 부담이 크다. 금리인상 움직임이 뚜렷해지고 생활 물가도 점점 오르는 현 시점에서는 더욱 그렇다.

부동산 전문가들은 이런 고민에 대한 해답으로 '분양전환 임대아파트'를 내놓는다.

부동산써브의 함영진 실장은 "저렴한 임대료로 거주하다 나중에는 내집마련의 꿈도 이룰 수 있는 분양전환 임대아파트는 초기자금이 부족한 수요자들에게 내집마련의 징검다리 역할을 톡톡히 해낸다"고 말했다.

치솟는 거주비용에 대한 불안과 내집마련의 경제적 부담이라는 2가지 고민을 한꺼번에 해결할 수 있는 '분양전환 임대아파트'에 대해 알아봤다.

◇저렴한 공공임대, 내집마련 디딤돌=

분양전환 임대아파트는 한국토지주택공사(LH)나 민간건설사 등이 소유주가 돼 임차해주는 임대아파트 가운데 임차인이 일정기간 거주한 후 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 갖는 아파트를 의미한다.

통상적으로 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 분양전환 임대아파트는 공공임대, 민간건설사가 임대분양하는 경우 민간임대로 분류한다. 임대 의무기간은 5년 혹은 10년이지만, 의무기간의 절반이 지나면 임대사업자와 임차인이 협의해 소유권 이전이 가능하다.

분양전환 임대아파트의 가장 큰 장점은 임대 거주기간 동안 주변 전세금보다 저렴한 보증금과 월세로 거주할 수 있다는 점이다. 일반적으로 LH에서 공급하는 공공임대의 보증금은 주변 민간 아파트 분양가의 3분의 1 수준으로 저렴하다. 보증금이 상대적으로 비싼 민간임대아파트는 임대보증금을 건설원가의 90% 이하까지 책정할 수 있어 다소 비싼 편이지만, 업체에 따라 월 임대료를 전액 보증금으로 전환할 수 있어 '전세'와 동일한 방식으로 살 수 있다는 장점이 있다. 이에 따라 수요자들은 임대로 거주하면서 목돈 마련을 위한 시간을 버는 셈이다.

일정기간이 지난 후 우선 분양을 받을 경우 분양 가격은 분양 전환시 주변 시세의 감정평가금액에 따라 좌우되지만, 분양가격 계산시 임대기간 중의 감가상각비 등을 빼도록 돼 있어 통상적으로 주변 시세 대비 10% 가량 저렴하게 책정된다. 만약 임대 기간동안 집값이 상승한다면 시세차익까지 누릴 수 있는 셈이다.

여기다 분양으로 전환되기 전까진 취, 등록세를 비롯해 재산세, 종합 부동산세 등의 보유세가 부과되지 않기에 초기 비용이 덜 든다는 장점이 있다. 분양받은 즉시 팔더라도 임대 거주한 기간이 보유ㆍ거주기간으로 간주돼 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수도 있다.

◇올해 공급되는 분양전환 임대아파트 어디?=

LH는 올 상반기 총 3,699가구의 분양전환 공공임대아파트를 공급한다. 수원 호매실지구 2개 블록에서 2,347가구, 파주 교하지구에서 1,352가구가 공급될 예정이며 모두 의무 거주기간은 10년이다.

입주자 모집공고일 현재 본인 포함 세대원 전원이 무주택인 세대주로서 청약저축 및 주택청약종합저축 가입자가 청약할 수 있으며, 국민임대나 영구임대 아파트와는 달리 소득제한이 없다.

도시개발공사가 공급하는 분양전환 임대아파트도 주목해볼 만하다. 김포도시개발공사는 김포 한강신도시 Ab-05블록에서 '계룡 리슈빌' 10년 공공임대 전용 74, 84㎡ 572가구를 공급한다. 남향 위주의 주동배치로 채광과 조망을 극대화 했으며, 일부 가구에서는 층별 발코니를 마련하는 등 입주자들의 편리를 도모한 차별화된 구조를 선보이고 있다.

10년 임대아파트로 입주 5년 이후부터 사업자와 협의 후 분양전환이 가능하다. 최초 입주자 모집공고를 낼 때 분양전환 가격을 확정하는 '확정분양가 방식'을 병행해 공급할 계획이며, 확정분양가는 3.3㎡당 800만원 중반대에서 결정될 예정이다.

전북 익산에서도 전북개발공사가 하반기 중 676가구의 10년 임대아파트를 공급할 계획이다.

민간건설사가 공급하는 분양전환 아파트도 공급된다.

모아주택산업과 모아건설은 김포한강신도시 Ab-10블록에서 '모아 엘가ㆍ미래도' 1,060가구를 선보인다. 전용 85㎡ 단일 면적으로 구성됐으며 단지 북측으로 한강대수로가 인접해 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있다. 아파트 단지 반경 500m 내 초등학교 2개소, 중학교 2개소, 고등학교 1개소가 건립 예정이다. 10년 임대아파트로 입주 5년 이후부터 사업자와 협의후 분양전환이 가능하며, '확정분양가 방식'을 병행해 공급한다. 확정분양가는 3.3㎡당 800만원 중반 수준이다.

이밖에도 화성 향남2지구에서 모아건설과 대방건설이 각각 463가구, 946가구를 임대분양할 예정이다.