재건축투자 7계명

1.무상지분율을 반드시 확인하라=무상지분율은 재건축 사업의 수익성을 가늠하는 잣대다. 예컨대 무상지분율이 150%라면 20평형을 소유한 조합원은 30평형을 무상으로 입주할 수 있다. 보통 무상지분율이 150%이상이면 성공한 사업으로 평가할 수 있다. 하지만 최근 재건축대상 아파트들은 무상지분율이 110~120%선에 그친다. 따라서 투자목적보다는 실거주를 염두해 두는 게 좋다.2.대지면적 넓고 땅값 비싼 지역을 골라라=각 지분의 건물면적보다는 대지면적이 큰 지역을, 땅값이 비싼 지역(공시지가가 높은 지역)을 찾아야 한다. 특히 저밀도 지구 재건축의 경우 더욱 그렇다. 땅값이 비싸고 대지면적이 넓은단지가 투자 제일감이다.

3.큰 평형이 적은 단지를 골라라=큰 평형이 다수를 차지하는 단지에서는 소형평형 소유자는 재건축 사업후 배정평형이나 추가부담에서 불리해진다. 실제로 30평형 이상이 대다수인 강남의 한 재건축 아파트는 25평형 조합원이 비로열층 배정받고 적잖은 추가부담금을 내야했다.

4.단지내 상가·근린시설이 단일 소유주인 단지는 신중해라=단지내 상가·근린시설이 단일 소유주라면 재건축에 적잖은 걸림돌로 작용한다. 이 소유주의 동의를 받아야만 재건축이 가능하기 때문이다. 이들이 재건축에 반대하면 매수청구권 등 법적인 절차를 밟아야 해 사업지연이 불가피하다.

5.진입로가 좁은 단지는 피해라=오래된 아파트 단지일수록 진입도로를 제대로 확보하지 못한 곳이 많다. 이들 단지는 재건축을 할 때 반드시 그 가구수에 맞게 진입도로를 확보해고, 이 부담은 조합원에게 돌아갈 수 밖에 없다. 다른 주택에 둘러쌓인 단지 역시 건축심의가 쉽게 나오지 않는 경우도 있다.

6.조합이 설립되고 시공사가 선정된 단지를 골라라=재건축 사업속도는 조합원의 경제적인 부담과 직결된다. 사업이 빠른 단지일수록 조합원의 부담은 줄어든다. 돈이 들더라도 조합이 설립되고 시공사가 선정된 단지를 고르는 게 바람직하다.

7.두개 이상의 단지가 연합된 곳은 피해라=두개이상의 단지가 합쳐 재건축을 추진하면 조합원간의 이해가 달라 마찰을 빚는 경우가 종종 있다. 그만큼 사업속도가 더딜 가능성이 크다. /이학인 기자 [e-mail]