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고준석 신한은행 청담역지점장
Q,=경매로 상가건물을 매수하려고 합니다. 그런데 2층에 커피 전문점을 하고 있는 세입자가 인테리어비용을 가지고 유치권 신고를 한 상태입니다. 세입자가 본인의 영업을 위해 지출한 비용도 유치권으로 인정되어 매수인이 부담해야 합니까? (50대 임대업 L씨)
A= 원칙적으로 세입자가 지출한 인테리어 비용은 유치권이 성립되지 않습니다. 세입자가 카페영업을 위해 내부 시설공사를 했다면 이것은 세입자 필요에 의한 것으로 상가건물의 객관적인 가치가 증가한 것이 아니기 때문에 유익비에 해당하지 않는다는 대법원 판례가 있습니다. 이처럼 유익비에 해당되지 않은 비용 가지고 유치권을 주장할 수는 있지만, 유치권으로 인정 받을 수는 없습니다.
다만 세입자가 상가건물의 보존에 필요한 필요비를 지출하거나 유익비가 들어간 경우는 다릅니다. 들어간 금액으로 인한 상가건물 가치의 증가가 현존한 때에 한해 소유자에게 필요비나 유익비를 청구할 수 있습니다.
세입자가 지출한 비용이 필요비 또는 유익비가 확실한 경우에도 그 비용을 가지고 유치권을 주장할 수 없습니다. 다만 필요비ㆍ유익비가 정말로 확실하다면 배당절차를 통해 돌려 받을 수 있습니다.
세입자가 필요비ㆍ유익비를 돌려 받기 위해서는 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 하며, 세금계산서와 함께 공사 내역서 등 객관적으로 증명될 수 있는 서류를 제출해야 합니다. 이때 세입자의 유익비에 대한 ‘비용상환청구권’은 소액임차인보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. 다만 배당에서 필요비ㆍ유익비는 전체 지출한 비용이 아닌 최소한의 비용만 인정되고 있습니다.
이처럼 세입자들이 주장하는 필요비ㆍ유익비는 유치권으로 인정되지 않습니다. 만약 필요비ㆍ유익비로 인정되는 경우에 ‘비용상환청구권’에 따른 배당 받을 수 있을 뿐입니다. 따라서 매수인은 세입자가 신청한 유치권은 신경 쓰지 않아도 됩니다.
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