"아파트 투자하려면 창밖을 보라"

조망권 따라 집값 달라져… 부동산 투자 회두로 급부상

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"아파트 투자하려면 창밖을 보라"

조망권 따라 집값 달라져… 부동산 투자 화두로 급부상

김상용기자 [e-mail]

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『 ‘이제는 조망권 시대’

아파트의 조망권이 부동산 시장의 화두로 떠오르고 있다.

아파트 조망권은 그동안 일부 한강변 단지나 골프장 주변 등 일부에 국한된 것으로 여겨져 왔다. 하지만 최근 인천 송도ㆍ청라ㆍ영종 등 바다 주변에 지어지는 대규모 택지개발이 잇따르는 것은 물론 아파트 단지 내에도 대형 공원을 조성하는 곳이 많아 다양한 ‘조망권’이 집값을 차별화하는 요인이 되고 있다.

이 같은 차별화는 최근 분양된 아파트들의 분양권 프리미엄에서도 확연하게 드러나고 있다. 청라지구의 경우 호수공원을 조망할 수 있는 단지는 최고 1억원의 프리미엄이 붙어있지만 바다를 조망할 수 있는 단지는 2,500만원 수준이다.

최근 분양에 들어간 파주 교하신도시 ‘캐슬&칸타빌’의 경우 중대형 아파트를 지구내 중앙호수공원 조망이 가능하도록 배치하고 중소형을 학교와 가까운 곳에 배치하는 등 단지설계에서 조망권을 가장 중요한 요소로 삼고 있다.

이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “단지를 차별화하는 요소가 교통과 학군이라면 단지내 개별 집값에 영향을 미치는 요소는 층과 향, 조망권”이라며 “같은 단지 내 에서도 산과 강, 골프장 등을 조망할 수 있는 아파트는 그렇지 않은 아파트보다 가격 차이가 벌어지기 때문에 투자자와 실수요자의 관심도가 높다”고 설명했다. 아파트 조망권에 관심을 높여야 하는 이유다.』

● "같은 입지라면 경쟁률 높아도 '조망권 단지' 선택하길"

산·바다·호수·공원 등 주거환경 관심 갈수록 높아져

청라지구, 창밖 풍경따라 프리미엄 7,000만원 차이

한달 남짓 남은 연말 분양시장에 쏟아져 나올 분양물량은 줄잡아 4만여 가구에 달한다. 그동안 청약통장을 아껴왔던 내집마련수요자들에게는 더없이 마음을 설레게 하는 시즌이다. 상대적으로 청약 가점이 낮았던 수요자들 입장에서는 수요 분산으로 당첨 가능성을 높일 수 있는 기회이기도 하다.

하지만 물량이 많다고 무턱대고 ‘묻지마’ 식으로 통장을 쓰기에는 불안함이 있는 것도 사실이다. 부동산 시장의 전망이 마냥 낙관적이기만 한 것은 아니기 때문이다. 전문가들은 일단 되고 보자는 식으로 청약을 하기 보다는 확실히 ‘돈 되는’ 아파트를 노릴 필요가 있다고 조언하고 있다.

특히 산이나 바다ㆍ강ㆍ호수ㆍ공원은 주거환경에 대한 관심이 높아지면서 확실한 시세차익을 보장하기 때문에 특화된 조망권을 갖춘 단지를 고르는 것은 확실한 성공 전략이 될 수 있다는 지적이다.

김주철 닥터아파트 리서치팀장은 “청라 지구에서만도 조망 여부에 따라 프리미엄이 7,000만원 이상 차이가 난다는 것은 조망권의 가치를 시장이 확실하게 인정해준다는 것을 의미한다”며 “같은 입지라면 다소 경쟁률이 높더라도 조망권을 확보한 단지를 선택하는 것이 현명한 청약 전략”이라고 말했다.

◇거실에서 한강을 조망한다= ‘한강’은 아파트 조망권 중에서도 ‘프리미엄급’ 대접을 받는다. 같은 단지 내라도 한강을 볼수 있느냐 여부에 따라 적게는 수천만원에서 많게는 수억원의 시세차이를 보인다. 서울 암사동 한솔솔파크더리버 아파트의 경우 105㎡형(공급면적 기준) 중 한강 조망이 가능한 집은 7억2,000만원 정도로 시세가 형성돼 있지만 한강 조망이 안 되는 단지는 6억5,000만원 수준에 그치고 있다.

박상언 유앤알컨설팅 사장은 “한강 조망이 가능한 단지는 단지 규모 등과 관계없이 가격이 강세를 보인다”며 “한강 조망권은 서울 지역 아파트를 차별화하는 데 가장 큰 요소”라고 분석했다.

동문건설이 내년 초 분양 예정인 주상복합은 광진구 구의동에 위치해 있어 중층 이상부터는 한강 조망이 가능할 것으로 보인다. 이 주상복합은 전체 167가구 규모로, 최고 30층 높이로 지어진다. 주택형은 143~162㎡형에 달해 중대형 위주로 구성된다.

서울 흑석동의 흑석뉴타운 4구역 역시 고층 이상 세대는 한강 조망이 가능한 곳이다. 단지 자체가 주변보다 높은 곳에 자리잡고 있는데다 10층 이상부터는 한강을 가리는 고층 건물이 없다는게 시공사인 대우건설의 설명이다. 이 단지는 전체 863가구 규모이며 일반 분양분은 214가구다.

GS건설이 성동구 금호동 2가에서 내년 상반기 분양 예정인 ‘금호자이 2차’ 역시 한강 조망이 가능한 단지로 꼽힌다. 다만 재개발 구역인 만큼 한강 조망이 가능한 세대가 일반 분양분으로 나올지 여부는 아직 정해지지 않은 상태다.

◇탁 트인 골프장을 바라볼까= 용인 마북동의 현대필그린 아파트의 경우 용인 한성 CC를 내려다 볼 수 있다. 176㎡형은 통상 4억원선이면 구입이 가능하지만 한성CC의 그린을 내다 볼 수 있는 일부 단지는 4억5,000만원을 훌쩍 넘는다. 골프장의 녹지를 볼 수 있느냐 없느냐의 차이가 5,000만원의 웃돈을 만드는 셈이다. 이 단지는 전면 발코니뿐 아니라 후면을 통해서 골프장을 볼 수 있다. 올 연말과 내년 초 분양 예정 물량 중 골프장 조망이 가능한 단지는 신일건업이 내년 초 분양 예정인 용인 보정동 아파트와 LIG건설의 용인 언남동, 동일하이빌이 내년 분양 예정인 인천 송도 아파트가 꼽힌다.

인천 송도 동일하이빌은 송도지구내에 조성예정인 ‘송도CC’를 바로 조망할 수 있다. 전체 2,000가구 규모로 112~192㎡형의 중대형아파트로 구성된다. LIG건설의 용인 언남동 아파트는 전체 519가구로, 수원CC가 인근에 있어 고층부에서는 골프장 조망이 가능하다. 이 회사 관계자는 “전체 20개층 규모로 건설되고 단지와 골프장 사이에 건물이 없어 10층 이상 부터는 골프장에 대한 조망이 가능할 것”이라고 말했다.

◇공원조망권 프리미엄 만만치 않네= 공원 조망 역시 빼놓을 수 없는 아파트 가격 차별화 요인이다. 강이나 골프장이 단순히 시각적인 즐거움을 제공한다면 공원은 단순히 볼 뿐 아니라 여가ㆍ휴식공간으로 활용이 가능하기 때문이다.

동부건설이 내년 초에 분양할 예정인 서울 용산구 한강로2가 주상복합은 용산 가족 공원을 조망할 수 있다. 국제빌딩 3구역을 재개발한 물량으로 아파트는 128가구, 오피스텔은 207가구다. 지하철 4ㆍ6호선 환승역인 삼각지역과 1호선 용산역도 가까워 조망과 교통을 함께 갖춘 단지로 평가된다.

광명시 철산주공2단지를 재건축한 푸르지오하늘채도 연내 분양을 앞두고 있다. 이 단지는 광덕산 공원이 바로 옆에 자리잡고 있다. 지하철 7호선 철산역과 인접해 있으며 전체 1,264가구 중 237가구 를 이달말 분양할 계획이다.

삼성물산이 광교신도시에서 분양 예정인 ‘광교래미안’은 광교산 자락을 아파트에서 감상할 수 있다. 특히 산 조망을 위해 각 동을 비스듬히 배치해 조망권을 극대화한 설계가 눈길을 끈다. 전체 6개동 629가구로 조성되며 전용 97㎡ 초과 중대형 위주로 구성되는 게 특징이다.

이 밖에 인천 청라지구에서도 대우건설과 우미건설이 차별화된 조망권 아파트를 연내에 분양할 계획이다. 이들 단지는 중앙호수공원과 인접해 있으며, 청라지구내 최근 분양된 단지 중 유독 호수공원 조망권에 높은 웃돈이 붙어 있다는 점을 감안하면 높은 인기를 끌 것으로 기대된다. 공급물량은 대우건설이 751가구, 우미건설은 590가구다.

● '조망권' 청약 전략

같은 단지도 주택형·棟위치 따라 전망 달라

조망권 해치는 개발계획 있는지도 체크해야

조망권을 노린 예비 청약자라면 청약에 앞서 해당 단지에 대해 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

같은 단지라도 주택형이나 동의 위치에 따라 호수나ㆍ산ㆍ바다 조망 가능 여부가 달라지고 이는 결국 시세에 결정적인 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

이에 따라 전문가들은 예비 청약자들이 모델하우스를 직접 찾아 단지 모형을 꼼꼼히 살필 것을 권했다. 가령 골프장 조망권이 가능한 단지라도 본인이 청약 예정인 주택형과 타입이 조망을 할 수 있도록 단지가 설계됐느냐가 중요하기 때문이다.

또 뉴타운 등 재개발과 재건축 아파트는 일반분양분 중 얼마나 많은 물량이 조망권을 확보했는지 여부도 체크해야 한다. 통상적으로 재개발ㆍ재건축단지는 조합원 위주로 동과 호수를 배정하지만 일부 단지는 분양 성공을 위해 조망권이 좋은 일부 고층부나 전면부를 일반분양분으로 배정하는 곳도 있다.

아파트가 지어질 현장을 직접 둘러보는 것도 잊지 말아야 한다. 건설사 모델하우스에 설치된 단지 모형은 눈에 보기 좋은 것들만 보여주려는 경향이 있다. 공원, 골프장이 단지와 시각적으로 얼마나 떨어져 있는지, 주거환경을 해칠 만한 시설은 없는지도 둘러보는 것이 좋다. 특히 현재는 단지와 산ㆍ공원ㆍ강 사이에 시야를 가리는 건물이 없지만 앞으로 주변에 조망권을 침해할 만한 개발계획이 있는지 여부도 인근 중개업소등을 찾아 문의해야 한다.

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