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[MB정부 부동산정책 성공하려면] 중견·지방업체 산소호흡기 절실 건설경기 살아야 경제가 숨쉰다미분양→건설사 부도→주택공급 축소 악순환 우려위축된 주택수요 정상화 위해 전매제한 기간도 줄여야 김상용 기자 kimi@sed.co.kr "미분양 아파트 때문에 건설사 한 개가 쓰러지면 협력업체는 물론 지방 경기도 싸늘해집니다. 정부 차원의 대책이 마련되지 않으면 건설사들의 줄도산 사태는 시간 문제입니다." 미분양 아파트 문제에 대한 건설업체 임원의 반응은 이처럼 냉정했다. 하지만 현상황에 대한 정부와 업계의 시각은 완전히 상반된다. 정부는 고분양가를 앞세운 업계를 탓하는 반면 업계는 정부의 정책실패에 따른 것이라고 엇갈린 반응을 보이고 있다. 전문가들은 현 미분양 사태의 가장 직접적인 원인이 정부 정책에 따른 수요 위축이라는 점을 고려할 때 금융규제, 전매제한 기간 완화와 함께 수요기반을 넓히는 정책으로 상황을 타개해야 한다고 조언했다. ◇누구 잘못인가="고분양가 때문에 지방에 미분양 물량이 넘쳐난다고요? 천만에요. 토지비가 오른 것은 왜 감안하지 않는지 모르겠습니다" 지방의 한 주택건설 업체 임원은 지방 미분양 사태의 원인은 높은 분양가가 아니라고 항변했다. 행정복합도시와 혁신도시 등 각종 개발계획으로 지방의 땅값이 오른 상황에서 정부가 뒤늦게 각종 규제로 수요층을 위협하고 있기 때문이라고 지적했다. 서울을 비롯해 수도권과 지방에 걸쳐 광범위하게 확산된 아파트 미분양의 가장 큰 이유는 정부 정책 실패라는 지적이다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 "높은 분양가로 포장한 물건을 시장에 내놓은 건설업체의 책임도 무시할 수 없다"면서도 "정부의 분양가상한제 시행과 강도 높은 금융규제가 IMF 이후 최대 규모의 미분양 사태의 직접적인 원인으로 작용했다"고 분석했다. 송현달 대한주택건설협회 정책본부장은 "지방 건설업체의 경우 사업장 한 곳에서 미분양이 발생하면 사실상 회사의 전체 자산이 묶이게 된다"며 "특히 이들이 부도로 이어질 경우 향후 주택공급 축소가 초래되는 만큼 건설사들의 부도를 주택공급의 기반붕괴 관점에서 접근할 필요가 있다"고 조언했다. ◇규제 장막 걷어야=전문가들은 아파트 미분양 현상이 장기화될 가능성이 높아 주택공급 시스템의 기반이 흔들릴 수 있는 만큼 보다 근본적인 해결책이 절실하다고 목소리를 높였다. 금융규제 완화와 분양권 전매기간 완화 등 실질적이고 심리적인 효과를 거둘 수 있는 정책으로 선회해야 한다는 주장이다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "소형 아파트일수록 전매제한 기간이 길지만 소형 주택 거주자들이야말로 교체수요가 많은 계층이므로 최장 10년간의 전매제한은 지나치게 길어 미분양으로 이어진다"며 "현재의 미분양 상태는 정책적 요인에 따른 효과가 크다는 점을 고려할 때 위축된 주택 수요를 정상화할 필요가 있다"고 지적했다. 이와 함께 수요자 범위 확대를 병행하는 것도 효과를 높일 수 있는 방법으로 꼽혔다. 특히 지방 미분양 아파트의 임대주택 활용도를 높이기 위해 임대사업자 기준을 하향 조정하는 것도 해결책으로 제시됐다. 주택도시연구원의 김용수 박사는 "현행 임대주택의 경우 5가구 이상의 3억원 이하 주택을 매입해야 부동산 관련 세금이 감면된다"며 "일시적으로나마 지방 미분양 아파트 매입자에 대해서는 임대사업자의 기준을 대폭 완화해 수요기반을 확대하는 방안도 미분양 대책의 하나로 고민해볼 필요가 있다"고 설명했다. ◇지방 공급 물량도 전면 재조정해야=미분양 아파트 물량 해소는 단기간에 해결될 수 없는 만큼 주택공급 일정을 재검토하고 지방시장에 대한 1가구2주택 중과세 규제를 완화해야 할 것으로 지적됐다. 김 연구위원은 "지방으로 이전하는 기업 종사자나 지방사업장 영위자 등에게 1가구2주택 세제감면 혜택 등의 당근책을 정부에서 제시해야 한다"며 "인구감소 추세에 놓여 있는 지방 도시의 인구 유입을 확대하고 지방 정착을 유도하는 효과로 이어져 전반적인 수요확대 기반으로 작용할 수 있다"고 설명했다.
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