[세무상담] 재건축 입주권 보유로 내년 2주택 되는데…

Q. 재건축아파트를 가지고 있는 황 씨는 내년부터 재건축입주권을 주택으로 본다는 규정 때문에 고민에 빠졌다. 황 씨는 지난 95년에 취득해 지금까지 거주하는 주택으로 재건축(2006년 관리처분계획인가 예정)할 주택을 보유하고 있고 새로운 주택을 이미 계약해 놓은 상태. 황 씨는 관리처분계획인가가 난 후 입주권을 처분해 새 주택 구입시 받은 대출을 갚고 노후를 대비하고자 계획하고 있었는데 내년부터 입주권을 주택으로 보면 2주택자에 해당돼 거액의 양도소득세를 물어야 한다. 양도세 부담을 피할 방법은 없을까. A. 법 개정안이 국회를 통과하면 내년부터 재건축 관리처분계획인가를 받은 입주권은 주택으로 간주된다. 따라서 예전처럼 집이 2채인 사람이 1채가 재건축 들어간 상황에서 나머지 주택을 처분할 때 1가구1주택 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 없다. 또 집이 3채인 사람이 1채가 재건축승인이 난 후 나머지 주택 중 1채를 처분할 때도 60%의 양도세율도 피할 수 없게 됐다. 현행 소득세법에서는 재건축관리처분계획인가가 난 후부터는 부동산이 아닌 권리로 봐 실거래가로 양도소득세를 매기고 있다. 그러나 입주권이라 해도 1주택자가 재건축이 진행돼 주택(3년 이상 보유 및 서울 등 일정지역은 2년 이상 거주한 주택)이 입주권으로 바뀐 후 이 입주권을 처분할 때 다른 주택이 없다면 입주권을 주택으로 보고 1가구1주택 비과세혜택을 주며, 1주택자가 재건축공사기간 중에 다른 주택을 취득해 거주하다가 재건축주택이 완공되어 입주한 뒤 1년 이내에 살던 주택을 처분할 때도 일시적 2주택자로 보아 비과세혜택을 준다. 황 씨의 경우 내년 재건축예정아파트를 처분할 시점에 관리처분계획인가가 난 후라면 입주권의 양도에 해당되고 이 입주권의 처분 시점에 신규 취득한 주택이 있으므로 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 없다. 그러나 대법원에서 1가구1주택 비과세요건을 갖춘 분양권을 소유한 1가구가 새로운 주택을 취득한 후 1년 이내에 분양권을 양도하는 경우 일시적2주택 양도로 보아 비과세혜택을 적용 받을 수 있다고 판결함에 따라 황 씨도 이 입주권을 신규 취득한 주택의 취득일(잔금지급일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날)로부터 1년 이내에 처분한다면 양도소득세 비과세를 받을 수 있다.