토지 경매시장 '無風지대'

정부가 주택에 이어 토지에 대해서도 전면적인 압박 작전에 나섰지만 토지 경매시장은‘무풍지대’의 지위를 누릴 전망이다. 정부는 기존에 시행하던 토지투기지역과 토지거래허가제를 조기 시행하고 그 범위도 확대하기로 했으나 경매의 경우 토지거래 특례조항에 따라 별도의 거래허가가 필요 없고, 투기지역 지정 여부와 상관 없이 실거래가로 과세하고 있기 때문이다. 전문가들은 이에 따라 당분간 토지 경매시장이 일반 토지시장보다 더 주목을 끌면서 낙찰률 또한 높아질 것으로 전망하고 있다. ◇토지 낙찰가율 ‘고공행진’=8일 경매정보업체 지지옥션에 따르면 토지물건에 대한 투자자들의 관심이 높아지면서 지난 4월 전국의 토지 경매물건 총 5,946건 가운데 2,647건이 낙찰돼 44.52%의 낙찰율을 기록했다. 토지물건의 낙찰율은 ▦1월 36.89% ▦2월 40.81% ▦3월 44.04% 등 계속 오르고 있다. 각종 개발사업이 진행되는 지역의 낙찰가율은 무서운 기세로 고공행진을 하고 있다. 행정도시가 들어서는 충남 연기군은 지난 2월과 3월 경매시장에 나온 토지물건이 100% 낙찰됐다. 연기군의 낙찰가율은 ▦1월 173.98% ▦2월 126.35% ▦3월 126.12% 등을 기록하더니 급기야 4월에는 237.64%까지 치솟았다. 계룡시 역시 지난 1월부터 4월까지 나온 토지물건 4건이 나오는 족족 모두 낙찰됐다. 산업단지가 조성되는 경기도 파주시와 미군기지 이전 평택시의 낙찰가율은 1~3월에 100%대를 내내 유지하다가 4월 들어 각각 92.00%와 93.65%로 주춤한 상태이고, 고속철 역세권인 천안시와 산업단지 들어서는 아산시는 낙찰율이 70~80%대, 낙찰가율이 80~90%까지 오르는 등 상승세가 꺾이지 않고 있다. 기업도시 신청서를 제출한 해남군도 지난 4월 127.44%의 낙찰가율을 기록하면서 뜨거운 관심을 반영했다. ◇토지 경매시장 더 과열될 듯=정부가 발표한 토지시장 안정정책은 크게 ▦토지거래허가구역 조기지정 및 강화 ▦월별 토지투기지역 지정 ▦투기방지책 운영 강화 등인데 이는 사실상 경매시장에 영향을 미칠 수 없다. 토지거래허가구역이라도 경매로 땅을 구입했다면 민사소송법 토지거래 특례조항에 따라 별도의 거래허가를 받지 않아도 된다. 다만 농지를 낙찰 받았다면 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 내면 된다. 또 경매는 실거래가로 세금을 무는 투자이기 때문에 토지투기지역의 실거래가 신고 또한 걸림돌이 될 수 없다. 박갑현 지지옥션 컨설턴트는 “토지는 규제가 있더라도 개발에 대한 기대감이 매우 높다”며 “또한 일반매물에 비해 경매물건은 소유권 이전 등이 더 원활하게 진행돼 더 인기를 끄는 것”이라고 설명했다. 하지만 토지 경매시장이 과열된다고 해서 경매시장을 직접 규제할 가능성은 낮다. 경매는 정부와 금융기관이 채권회수를 위해 최후로 쓰는 수단이기 때문이다. 전문가들은 경매시장이 토지시장에서 차지하는 비중이 미미한 만큼 낙찰가율 상승이 전체 토지시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보면서도, 이런 이유로 오히려 토지 경매시장이 더욱 과열될 것이라고 전망하고 있다. 고준석 신한은행 부동산사업팀장은 “정부대책에 따라 단기적으로 토지거래가 급감할 수는 있지만 민법 테두리 내에서 편법이 더 횡행할 것”이라며 “오히려 실수요자들의 손해만 더욱 커질 것으로 우려된다”고 말했다.