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SetSectionName(); 3보유전세물 합산해 3억 초과분 과세 전세 보증금 임대소득세 부과 사실상 확정 - 쟁점풀이보유전세물 합산해 3억 초과분 과세미분양 많은 지방 적용 어려워 수도권 한정 유력재건축, 매매가 높아도 전셋값 낮아 '수혜자' 될듯 이상훈 기자 flat@sed.co.kr ImageView('','GisaImgNum_1','default','260'); 정부가 추진해온 전세 임대소득세 부과 방침이 사실상 확정되면서 구체적인 과세 대상과 방법, 그리고 납세자별 세액 규모 등에 관심이 쏠리고 있다. 정부가 3주택 이상 보유자를 대상으로 전세보증금 총액 3억원 이상에 대해 과세하되 서울을 포함한 수도권 주택으로 한정하는 방안을 유력하게 검토하고 있지만 아직도 과세 방식과 세율 책정 등에 대해서는 헷갈린 부분이 적지않다. 정부당국자와 조세연구원의 용역 보고서 등을 토대로 임대소득세에 대한 궁금증을 풀어봤다. ◇전세 소득세 '3억원 초과분, 보유 전세물 합산 방식'으로 과세=전세 소득세 부과 방식 중 가장 기본적인 것임에도 아직 정확하게 알지 못하는 사람들이 있다. 정부당국에 따르면 전세소득세의 과세는 서울 등 수도권이 3억원 이상인데 총액 기준으로 3억원을 넘는 금액만 세액이다. 즉 보유 주택의 총 전세 보증금이 총 6억원(예시 참조)일 경우 3억원은 기본적으로 공제 받고 나머지 3억원만 과세 대상이 되는 셈이다. 세율의 책정은 보유 전세물건을 합산하는 방식이다. 전세를 놓고 있는 주택이 3채일 경우 3채의 전세 보증금을 모두 합한 금액을 기본으로 소득 세액을 정해 세율을 결정하는 방식이다. 이에 따라 과세 대상이 3억원일 경우 정부가 이중 과세를 막기 위해 60%만 적용하기로 했기 때문에 1억8,000만원이 과세 대상이고 여기에 정기예금 이자율(예:4%)과 필요경비(200만원) 등을 감안하면 실질 세액 대상은 520만원이며 최종 과세 금액은 바로 이 금액이 속한 과표구간의 세율(6%)을 적용하는 것이다. 집주인이 전ㆍ월세 중 무엇이 이득일지는 전세 과세방식이 아직 결정되지 않았기 때문에 섣불리 판단하기는 힘들다. 단 현행 기준으로는 월세에 임대소득세를 매길 때 월세의 연간 합계액에 소득세를 과세하고 보증금엔 과세하지 않았다. 이 기준을 그대로 대입하면 주택 2채를 전세로 주고 1채를 월세로 줬을 때 보증금 합계가 3억원이 안 되면 나머지 1채의 월세에만 소득세를 매기기 때문에 세금이 큰 폭으로 줄어든다. 이럴 경우 전세 임대소득세를 도입하는 효과가 유명무실해지기 때문에 이 부분에 대한 정비가 뒤따를 것으로 보인다. ◇재건축 소유자 '수혜'=재건축 아파트 소유자는 이번 정책에서 나름의 '수혜자'다. 재건축 아파트는 매매가는 비싸지만 노후화돼 있어 전셋값은 낮기 때문이다. 서울 대표적 재건축 단지인 송파구 가락동 시영아파트의 경우 매매가 6억2,000만원(42㎡ 기준)짜리 전세보증금이 5,000만원에 불과하다. 아파트를 30억원어치 이상 갖고 있는데도 전세보증금은 한 푼도 안 내는 것. 임대소득이 적기 때문에 생기는 당연한 결과다. ◇수도권 아파트만 한정되나=정부는 "서울 및 수도권으로 과세대상을 한정하는 방안은 검토하고 있지 않다"는 공식적인 입장을 밝혔다. 그러나 수도권에만 한정할 가능성은 충분하다. 지난 2005년에 발표한 전국 세대별 거주자 주택보유현황에 따르면 전체 다주택 세대의 40%(약 35만5,000세대)가 수도권에 밀집돼 있다. 광역시도 3주택 이상 보증금 3억원 초과분 기준을 적용할 수 있으나 미분양 주택을 해소하는 차원에서라도 임대소득세를 적용하기는 어려운 실정이다. 보증금이 세입자에게 전가되는 문제도 뜨거운 감자다. 조세연구원이 내놓은 안에 따라 3억원 및 60% 기본공제율을 적용하고 각종 필요경비를 뺄 경우 소득세는 전세보증금 6억원을 기준으로 할 때 30만원 안팎이 예상된다. 이를 세입자에게 부과할 경우 3분의1씩 나눈다고 했을 때 연 10만원 내외의 세금을 대신 내게 된다. 현재로서는 표준계약서 개정 유도 등을 통해 해결할 수밖에 없는 문제다. 혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]
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