미등기 주택 세입자라도 보증금 환수 가능

미등기 주택 세입자라도 근저당권이 설정되기 이전에 임대차 계약을 맺었다면 우선변제권을 인정받아 보증금을 돌려 받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 불법 다세대주택 등 서민들의 임차권과 보증금을 보호할 목적으로 제정된 주택임대차보호법의 입법취지를 살려, 미등기 주택 임차인의 보호를 강화한 판결로 풀이된다.

대법원 전원합의부(재판장 이용훈 대법원장ㆍ주심 전수안 대법권)는 21일 전모씨 등 2명이 “경매 낙찰대금을 기업은행이 모두 가져간 것은 부당하다”며 중소기업은행을 상대로 낸 배당이의 소송 상고심에서 “미등기 주택 세입자도 주택임대차보호법상 우선변제권을 보장받는다”며 은행측의 상고를 기각, 원고 승소한 원심을 확정했다.

재판부는 판결문에서 “주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만 경매될 경우에도 우선변제권을 행사할 수 있다”며 “미등기 건물이나 무허가건물이라도 임차인의 우선변제권은 인정된다”고 밝혔다.

재판부는 또 “임대차 성립 당시에는 임대인 소유의 대지였으나 이후 타인에게 양도돼 임차주택과 대지 소유자가 달라진 경우에도 그 대지의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있다”고 판시했다.

재판부는 또 “이 판결로 등기부등본이 없는 미등기건물은 대지 경매 신청인이 임차인 유무여부를 알 수 없으므로 임차인의 우선변제권을 보장할 수 없다는 2001년 대법원 판례는 변경하기로 한다”고 덧붙였다.

전씨 등은 1997년 경기 광주시 임모씨 소유의 미등기 주택에 각각 3,500만원과 3,300만원의 보증금을 내고 확정일자까지 받아 입주했지만, 집주인이 집터를 담보로 은행에서 얻은 빚을 갚지 못하게 되자 대지가 경매를 거쳐 제3자에게 넘어갔다. 전씨 등은 이 과정에서 은행 측이 경락대금 1억300만원을 모두 받아가자 “보증금을 돌려달라”며 기업은행을 상대로 소송을 내 1심에서 패소했으나 2심에서는 승소했다.