[알쏭달쏭 재개발 투자] 대지지분 없는 건물 구입땐…

Q=재개발 예정 구역에서 토지 소유권 없이 건물만 매물로 나온 물건을 봤습니다. 토지와 건물을 모두 소유해야 아파트를 받을 수 있는 것으로 알고 있는데 향후 관리처분에서 온전히 하나의 아파트를 배정 받을 수 있을지 궁금합니다. 아파트를 받으려면 대지지분을 20㎡ 이상 보유해야 한다는 공인중개업소도 있어 혼란스럽습니다. A=재개발은 재건축과 달리 건물만 소유한 경우도 아파트 배정에는 문제가 없습니다. 대지가 20㎡를 넘어야 아파트를 받을 수 있다는 말도 있으나 이에 대한 규정은 없습니다. 아마 과거 규정 중에 뉴타운에서 대지지분이 20㎡를 넘으면 토지거래허가를 받아야 한다는 조항을 확대 해석한 경우로 보입니다. 따라서 대지지분 없이 건물만 소유한 경우에도 해당 건축물이 주거용으로 사용됐다면 아파트 배정에는 문제 없습니다. 그러나 여러 가지 고려할 부분이 있어 신중히 따져볼 필요가 있습니다. 우선 권리가액이 너무 적어 후순위로 밀릴 수 있는 경우입니다. 전체 건립가구 수보다 조합원 수가 많은 경우 청산될 위험이 있는데 이런 경우 권리가액이 적으면 아파트를 배정 받지 못할 수 있습니다. 일반분양 물량이 단 하나라도 있으면 조합원에게 우선 배정해야 하는 원칙이 있으므로 조합원 수가 전체 건립가구 수보다 적으면 아파트 배정에는 문제가 되지 않습니다. 건물의 소유자와 대지 소유자 간 소유 분리시점도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 서울은 준공 때부터 달랐어야 한다는 원칙을 두고 있습니다. 건물을 지을 때부터 소유권이 달랐다면 건축물에 대한 아파트 배정을 인정한다는 것입니다. 그러나 해당 대지의 면적이 90㎡를 넘는다면 지난 2003년 12월30일 이전에 토지소유권과 건축물 소유권이 분리된 경우에 한해 건물에 대한 아파트 배정 권한을 주고 있습니다. 예를 들어 대지면적 90㎡ 위에 지어진 집이 있다고 할 때 2003년 12월30일 이전에 토지와 건물의 소유권이 갈라졌다면 건물과 토지 소유주 모두에게 아파트 배정권을 인정하지만 그 이후에 소유권이 분리됐다면 하나의 배정권만 주겠다는 겁니다.