비도시도 개발허가 받아야

■ 국토계획·이용법 시행령지구단위계획 의무화 '나홀로 아파트' 건립못해

난개발 문제가 불거지면서 촉발된 국토이용체계 개편이 마무리 단계에 접어들었다.

지난 2월 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 공포됐으며 15일 공청회에서 발표된 시행령ㆍ시행규칙이 올 상반기 중 제정될 예정이다.

모법과 마찬가지로 이번에 나온 하위 규정의 제정방향도 '선계획-후개발'을 통한 국토의 난개발 방지와 체계적인 관리에 초점이 맞춰져 있다.

특히 난개발의 진원지로 꼽힌 준농림지역과 비도시지역에 대한 건축규제가 대폭 강화된다.

준농림지역에서 아파트를 건립하기 위해서는 지구단위계획을 수립하도록 해 나홀로 아파트 건립을 불가능하게 했으며 공해공장의 개별입지도 제한했다.

또 비도시지역의 건축제한방식도 허용하는 것을 미리 예시하고 나머지는 모두 금지하는 '허용행위열거방식'으로 변경된다.

◆ 용도지역ㆍ지구 개편

관리지역은 해당 토지의 활용도, 주변환경 등을 평가하는 토지적성 평가를 통해 계획ㆍ생산ㆍ보전 등 3개 용도로 세분된다.

또 경관지구는 자연ㆍ역사ㆍ문화ㆍ수변ㆍ시가지ㆍ일반 등으로 세분할 수 있도록 하고 도시계획에도 별도의 경관계획을 포함하도록 했다. 또 대규모의 리모델링이 예상되는 지역은 리모델링지구로 지정, 용적률 기준 등을 완화할 수 있도록 했다.

◆ 건폐율ㆍ용적률 강화

2월 공포된 법률에서 지나치게 용적률이 완화된 상업지역에 대해 현행보다 100~200% 강화했다.

중심상업은 1,500%에서 1,300%로, 일반상업은 1,300%에서 1,100%로, 유통상업은 1,100%에서 1,000%, 근린상업은 900%에서 800%로 각각 하향 조정됐다. 한편 취락지구에 대해서는 주민생활에 불편이 없도록 건폐율을 40%에서 60%로 완화했다.

◆ 개발행위허가제

개발행위 허가대상이 도시지역에서 비도시지역으로 확대된다. 이에 따라 비도시지역에서는 농어업 활동, 주민생활에 필요한 시설을 설치하는 경우를 제외하고는 개발허가를 받아야 한다.

도시계획 수립시 건물 등의 높이ㆍ규모ㆍ색채 등의 기준을 정하는 경관계획을 포함하도록 해 개발행위 허가기준으로 활용하도록 했다.

◆ 기반시설 연동제

대규모 개발사업지 인근에 기반시설의 설치 없이 무임승차하는 소규모 개발 등을 방지하기 위한 것이다.

도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ학교 등 기반시설의 추가 설치가 어려운 기존 시가지는 '개발밀도관리구역'으로 지정, 용적률을 절반까지(50%) 낮출 수 있도록 했다. 개발행위가 집중되는 지역은 '기반시설부담구역'으로 지정해 기반시설 설치비용을 사업자가 부담하도록 했다.

◆ 지구단위계획

비도시지역을 개발할 경우 상세한 계획을 수립한 후 개발할 수 있도록 하는 '제2종 지구단위계획'제도가 새로 도입됐다.

'제1종 지구단위계획'은 기존 도시계획법에 의한 지구단위 계획으로 현행 규정을 유지한다. 2종 지구단위계획구역은 30만㎡ 이상 규모로 수립하도록 하며 각각 60%의 건폐율과 150%의 용적률을 적용한다.

◆ 관리지역 경과조치

준도시와 준농림을 묶은 관리지역은 세분류 이전까지 계획관리지역 수준으로 관리된다. 건폐율과 용적률은 각각 40%와 80%며 제2종 지구단위계획을 수립하는 경우에 한해 60%와 150%를 적용한다.

수도권 시군, 광역시, 광역시와 맞닿아 있는 시군은 오는 2005년, 나머지는 2007년까지 세분류를 완료해야 한다.

이학인기자