[2005 부동산시장 전망 暗] 김선덕 건산硏 소장<br>공급과잉 더욱 확대로 시장 침체지속 가능성… 내집마련 하반기 적당
부동산 전문가 대부분은 올해 부동산시장을 어둡게 본다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “지난해 하반기부터 본격화된 하락세가 올해에도 이어져 3~4% 정도 추가 하락할 것”이라고 분석했다. 전세 값은 이보다 더 큰 4~5%의 하락을 예상했다.
김 소장이 부동산시장 침체를 점치는 근거는 주택시장 순환주기론. 일명 ‘벌집순환모형(Honeycomb cycle model)’이다. 주택 가격과 거래량은 일반적인 경기 사이클과 주택의 분양 및 입주 시차에 의해 6각형의 벌집 모양처럼 시계 역(逆) 방향으로 순환한다는 것.
그는 “벌집순환모형으로 보면 올해는 가격과 거래량이 모두 줄어드는 침체 국면인 제 4-5국면이 나타날 것”이라며 “이미 지난해 하반기부터 하락세가 분명하게 나타나고 있다”고 말했다.
회복 시기에 대해 김 소장은 “올해는 아니다”고 단언한다. “건설경기 연착륙 방안에 따라 거래량과 가격이 보합 국면인 제6국면 진입 시기가 달라 질 것”이라는 그는 “이르면 2006년 1ㆍ4분기에나 침체 국면에서 벗어나는 것을 기대해 볼 수 있다”고 말한다. 이에 따라 내 집 마련 시기는 올해 하반기가 적당하다고 추천했다.
김 소장은 순환주기 이론과 함께 하락론의 근거로 아파트 입주량 증가와 거시경제 침체를 꼽는다. 또한 극심한 내수 부진과 정부의 각종 투기억제 제도로 인해 수요 기반이 취약해져 하락을 부추길 것이라고 진단했다.
그는“2002년에서 2003년 사이 대거 공급된 아파트와 주상보합, 오피스텔 물량이 2004년 하반기부터 입주가 본격화되고 있다”며 “올해에는 공급 과잉 상태가 더욱 확대돼 역 전세난이 심화 될 것”이라고 말했다.
김 소장은 올해 전국 아파트 입주량이 48만여 가구로 지난해보다 40% 이상 급증할 것으로 추산하고 있다. 이 중 수도권은 26만여 가구, 서울은 9만여가구에 이를 것으로 예상되지만 재건축 사업 추진 속도에 따라 다소 유동적이다.
김 소장은 서울 지역은 아파트 입주량이 감소하는 2006년 1ㆍ4분기까지는 침체를 겪을 것으로 보고 있다. 경기도는 공급 과잉상황에 따라 2006년 3ㆍ4분기까지 침체가 연장되고, 부산ㆍ대전ㆍ광주도 회복시기가 2006년 이후로 늦춰질 것으로 전망했다. 다만 지난해 극심한 부진을 겪은 대구지역은 다소 활기를 띨 것으로 예측했다.
김 소장은 “판교 신도시와 신행정수도 후속 대책이 마련 중인 충청권 토지에 수요가 몰릴 것”이라며 “투기 및 투기과열지구 추가 해제 지역에서도 매수세가 늘어날 수 있다”고 말했다.
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